我国房地产企业轻资产运营模式研究

刘新军

摘要：房地产企业发展需要考虑到国家政策、市场变量等多种因素的影响。近年来，房地产企业的投资收益率逐渐降低，有必要对房地产企业的传统运营模式进行改变，使其更加适应房地产企业发展趋势要求。为减少房地产企业受各方面因素的影响，房地产企业开始选择轻资产运营模式来发展，但由于该模式发展时间较短，存在一定风险，需要采取措施来进行防范。本篇文章对房地产企业轻资产运营模式的风险和防范措施进行了分析，希望能够推动房地产行业进一步发展。

关键词：房地产企业;轻资产运营模式;研究

1 引言

房地产行业是我国经济的支柱产业，也是我国经济增长的重要动力来源。目前，我国经济正在进行结构调整与转型，基于当前经济发展特点，许多房地产企业从重资产模式向轻资产模式进行转变。房地产企业经营模式的转變，一方面与我国经济发展的基本面相协调、适应，另一方面也能够推动房地产行业的发展创新，使其更加高质发展。

2 我国房地产进行运营模式创新的原因

目前，我国房地产行业基本仍然采取传统的重资产运营模式，但在我国房地产行业增速不断下降的背景下，这一模式受到了诸多因素的制约，导致房地产企发展需要承担更大的风险，为此，需要对房地产企业的经营模式进行创新，使其更加适应以下几个方面的需要：

第一，由于房价过高，导致很多房地产开发项目，尤其是三四线城市开发的房地产项目取得预售证之后无法快速出售。为了解决房价过高的问题，我国政府采取了多次宏观调控措施，希望将房地产价格控制在一个较为合理的范围内，房地产行业的发展受到这一因素的影响，发展势头有所减慢^[1]。

第二，伴随着我国城乡一体化发展的加快发展以及国家不断加大力度保护土地资源的政策，导致许多城市的主城区及近郊区能够开发的土地资源明显缩减，房地产内部市场竞争逐渐加剧，房地产行业逐渐演变成了一个红海市场。

第三，受到员工工资水平提升、原材料价格上涨等方面因素的影响，房地产企业的开发成本不断上涨。同时，受到国家金融政策的限制，房地产企业融资工作开展困难，融资成本较高，尤其是中小型房地产企业的资金压力大，这有可能导致企业的资金链出现断裂的风险。

第四，供给和需求存在着较大的差异。当前，我国房地产行业发展差异化趋势明显，一个重要表现形式就是区域之间的差异化。经过本轮的房地产调控政策后，我国一二线城市的房地产的供给和需求整体上处于平衡状态，即使有一定库存，由于受到人口流入、城市经济发展向好等因素的影响，库存去化的问题也不大;而在一些欠发达的三四线城市，房地产供应面积较大，但在国家棚户区改造政策已缓缓落下帷幕的情况下，需求没能再次大规模释放，导致了房地产市场供过于求的现象比较突出，供给和需求难以达到平衡^[2]。

3 房地产企业轻资产运营模式的风险识别

当前，我国有很多行业采用了轻资产运营模式并取得了比较好的成果，比如说零售业、互联网行业等。但是在房地产行业，轻资产运营模式仍然是比较新兴的运营模式，在使用过程中伴随着一定的风险，需要对风险进行识别，并采取措施进行防范。

目前，房地产行业所采用的轻资产运营模式主要有三种。第一种是对品牌进行输出管理，全部的资金都来自投资方;第二种是对房地产项目进行代建的模式;第三种则是小股操盘模式，在合作企业中拥有少量股份，通过分红等来获取收益。经过分析可以发现，这三种模式存在着一定的共同点，都是为了将资金最大化的利用，来提高企业的管理水平和品牌效应^[3]。

在运营过程中，这三种轻资产运营模式需要面对以下两点风险：第一，收益和风险不对等的风险冲突。在轻资产运营模式中，轻资产运营企业很可能出现实际收益不及预期的情况。例如，房地产项目施工以后，房地产项目的投资方由于资金不足，导致轻资产运营方无法按时完成施工进度，虽然根据双方约定，是由于投资方资金不足导致的施工进度停滞，甚至烂尾的情况，清资产运营方不会承担相关责任。但这种局面会导致双输的局面，即投资方没有能力完成项目投资并取得预期的销售目标，轻资产运营方自然不能获得约定的收益。第二，企业形象和项目质量存在冲突。在房地产市场上，房地产企业对外界所展现的形象，能够在一定程度上体现产品的质量。在使用轻资产运营模式的房地产企业中，最根本的目的是为了借助于企业品牌形象和管理经验使企业获得更多的收入来源，转变企业原本单一的经营模式，这就要对房地产项目的施工质量有着高标准的要求。但是由于房地产项目建设是由双方合作进行的，很容易出现轻资产运营方的品牌形象和房地产项目建设质量的冲突，特别是当轻资产运营企业出于各方面的原因，没有实际参与到设计、施工等工作环节时，房地产项目投资方很可能会为降低费用而对房地产项目施工质量把关不严，造成施工质量差的现象。一旦产品在质量上出现问题，轻资产运营企业的外界形象就会受到重大损失^[4]。

4 轻资产运营模式的风险防范

针对轻资产运营模式在实践中存在的问题，需要制定有效的措施加以防范。

第一，在应对收益和风险不对等这一风险时，轻资产运营企业可以在签订合同时约定，由房地产项目投资方将一定比例的股权抵押给轻资产运营方，以防止投资方违约，这样将大幅度降低违约出现的概率，防止出现不必要的损失。同时，在合同约定中，还可以改变付款方式，要求投资方提高对房地产项目前期施工的资金支付比例，付款时间节点适当提前，或是约定由轻资产运营方根据项目建设进度等方面的因素考虑，对房地产项目提供第三方融资贷款以保障项目顺利进行。房地产项目融资款直接由轻资产运营方进行管理，并由投资方支付相关的资金利息，直至房地产项目运营结束。总之，由于轻资产运营方的利润总额较低，但却承担着企业品牌、形象等方面的重大风险，需要采取多种保障措施，将轻资产运营的房地产项目按合同规定的内容最终完成，取得皆大欢喜的结果。这样，轻资产运营方既使企业获得了应得的收益，又保障了企业的外界形象^[5]。

第二，在应对企业形象和项目质量上存在冲突这一风险时，轻资产运营企业应该对合作方的信用进行周密的调查，最为常见的方式是调查其在和其它企业进行合作时是否存在着违约行为，是否进入了失信违约名单等情况，以此来获得合作企业的更多信息，降低进行合作可能出现风险的概率。

5 结语：

虽然我国经济已经步入了转型期，但是房地产行业仍然是经济增长的重要动力。经过上述分析可以发现，对房地产的运营模式进行改变，使其从重资产变成轻资产的运营模式有利于房地产企业更加长期稳定发展。但轻资产运营模式由于开展时间比较短，很容易出现风险，需要房地产从业人员尽快采取有效措施来对风险进行应对，从而让这种管理模式在房地产行业中进行大规模普及、应用。

参考文献：

[1] 王轶昕，菲菲. “中式”构架下的房地产信托投资基金发展研究——基于投资人视角[J]. 商业经济研究，2019（02）：161～164.

[2] 侯晓林，李丹丹，张波. 三维视角下房地产企业营运资金管理绩效分析——以新城控股为例[J]. 商业会计，2019（19）：73～77.

[3] 何珊珊. 非房地产企业进入房地产行业对其全要素生产率的负面影响——基于中国A股上市公司数据的实证研究[J]. 当代财经，2018（02）：3～14.