关于房地产交易资金监管的思考

范茂兴

摘要：在我国快速发展过程中，我国综合国力显著加强，社会在不断进步，房地产交易市场活跃，房产交易数量大幅度提升，对于现阶段房地产交易而言，监督管理是非常重要的一个部分，房地产交易监管工作是否有效，直接影响着房地产市场。但，现阶段的房地产交易中或多或少的存在一些问题，故需要不断在工作中总结和分析在房地产交易过程中产生的一系列风险，并及时提出防范对策，目的在于降低房地产交易的风险，保障房地产市场的有序发展。本文主要对现行房地产交易中存在的风险进行剖析，对于目前现存的问题进行整理，分析其成因以及提出相应的防范方案。

关键词：房地产交易;风险;成因;方法

房地产业作为国家的重要支柱产业，关乎国计民生。无论是新建商品房预售，还是存量房屋交易都具有资金规模大、交易周期长的特点，房地产交易资金的安全不仅会对健康有序发展的房地产行业在整体上产生影响，而且会直接影响住房群众的切身利益，最终将影响到整个社会的和谐稳定。按照公共管理学的理论，房地产交易资金安全具有公共管理的公共属性，这就要求政府必须履行其对经济社会干预、调整和管控的职能，由此对房地产交易资金的安全进行调控，以保证能够正常正确的运行和运转，相反势必将对国家金融系统、国民经济，甚至是老百姓的生活造成巨大的影响。对房地产交易资金实施监管，作为干预房地产市场运行的一种有效管理手段，是保障房地产交易资金安全的必然选择。因此，为了整个房地产市场的健康发展，我们鱼待亟待建立和完善房地产交易资金监管制度，选择适宜的监管主体，构建科学合理、安全高效的资金监管模式。

1 房地产交易中存在的风险

1.1 融资形式单一，负债率居高不下

由于房地产项目经营的周期相对较长，所需资金和费用较高，房地产企业很难依靠自有资金来维持经营和发展，再加上国家对房地产企业股权融资方面的严格管控，使得相关企业比较典型的融资形式便是利用负债融资来解决资金难题，在这种情况下，势必会造成负债率居高不下，其流动负债水平远远高出其他行业。就我国目前的情况来看，房地产企业主要是借助银行或其他金融机构的贷款来满足资金需求，但是这种模式风险较大。一旦房地产市场不景气或是交易量下降都会给企业资金回笼带来危机，轻则降低企业偿债能力，重则影响国民经济，产生金融体系的动荡。

1.2 同房地产中介组织交易过程中存在的风险

房地产交易主要分为一手房（增量房）交易以及二手房（存量房）交易。一手房（增量房）交易主要是在购房者和房开商（开发商）中进行。但在二手房（存量房）的交易中，绝大多数是通过房地产中介机构进行，由于一些中介机构的故意隐瞒使得买卖双方的信息严重不对称。目前所指的房地产中介主要有以下几种即房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪活动等。据笔者调查研究，房产中介的风险主要有以下几种：将房产以高出卖房人委托出售的价格同购房者进行交易，从中获利;将成套出租的房屋进行非法买賣;在没有所有权的情况下进行交易;没有按约定的期限办理房屋交易转让手续;私吞购房者首付款等等。

1.3 市场发育不良泡沫化程度较高

我国房地产市场生长发育时间短，生长发育不良问题较为明显，特别是利润率过高的问题最为突出，从而影响了整个房地产市场的可持续发展。据统计，房地产行业利润率远远高于其它行业平均利润率。发达国家房地产的利润率一般为596左右，而我国房地产的利润率高的达到4006，不仅使房价偏离其真实价值，也远远超过居民的收入水平，也因此造成较为严重的房地产泡沫较。据统计，我国的房价收入比超过10，远远高于国际水平。

2 房地产交易中风险防范措施

2.1 加强培训，提高工作者综合素质

根据要求合理设立管理、内部控制、审核等岗位，岗位的设置有利于明确分工和确定岗位职责;在岗位职责明确的情况下，做好岗位的监督工作。在加强岗位管理的同时，有利于岗位人员各司其职，不断的提高自身综合能力水平。房地产工作岗位有它的专业性、 特殊性和任职要求，为突出其专业性，房地产工作人员必须持证上岗。笔者了解所在地的房地产登记中心，该中心因岗位的不同一些岗位需要具备有“登记官”资格证的才可以上岗，从事审核工作。相关部门应根据市场需要，多对房地产工作人员开展一些专业性的系统培训，重视房地产工作人员的上岗前培训、上岗后学习及廉政方面的教育考核工作，不断的提高人员的业务能力以及综合素质，树立良好的职业道德观。

2.2 设立房地产交易资金监管专门机构

实施新建商品房预售资金监管和存量房屋交易资金监管，是政府部门履行公共管理职能的重要职责，采取政府监管的模式较为妥当。按照推进房地产交易资金监管制度统一立法的设想建议，作为房地产交易资金监管的主管部门和组织部门应当在立法中予以明确。笔者认为，全国房地产交易资金监管的主管部门理所应当的是国家住房和城乡建设部，各省、自治区的房地产交易资金监管主管部门应当为省级建设主管部门，直辖市以及各城市的房地产管理部门是城市房地产交易资金监管的主管部门。为保证房地产交易资金监管制度的落实，天津市由编制部门专门批准成立房地产交易资金监管中心的做法值得学习借鉴，各地编制部门应当批准成立专门的房地产交易资金监管部门作为本地房地产交易资金监管的实施部门，具体履行房地产交易资金监管职责。

2.3 交易风险的跟踪管理

在强化对存量房交易结算资金托管的同时，需要进一步强化全方位的服务意识，及时掌握交易双方资金到位状况和产权过户情况，以便让客户及时地了解相关信息，并提示客户做出调整，为客户提供更好的交易安全保障服务。在当地房产交易的前期阶段可以考虑建立二手房房源信息验证体系。具体来说，以政府管理部门为主导，以房地产权属登记数据为依托，利用网络信息技术，建立房源验证系统，对二手房源信息和广告发布提供核验平台，并为购房当事人提供查询服务的制度。房源验证系统的主要功能是对本区域内待上市二手房房源进行真实性核验，要求房地产经纪人发布房源信息必须同时公示房源验证编码，并建立公众查询平台，方便消费者查询核对房源信息。需要核验的房源信息主要包括三个方面：一是房源是否通过交易管理系统生成了委托代理协议;二是发布的房源基本信息是否真实;三是对房屋权利人与其他当事人交易情况的披露。

3 结语

我国房地产行业的发展在市场机制的检验下，再加上近年来国家政策的密集调控，已经逐渐走向成熟。但是，作为国民经济的重要构成部分，其涉及的资金问题仍然应该得到重视，尤其是交易资金的监管问题。我们应该切实把握资金监管的根本，时刻将资金监管放在企业财务管理工作的核心地位来看待。现阶段，房地产行业的发展也逐渐暴露出一些问题，这些问题与内部资金监管机制是密不可分的，我们应该对房地产经营和管理进行不断探索和创新，摸索资金监管的有效措施，不断优化企业资金结构，积极拓展融资渠道，持续提升企业资金利用效率，最终提高房地产企业的经济效益。

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