房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理

李薇

摘 要：随着我国经济的发展，城市化水平不断提升，房地产的需求量不断上涨。随着近年来房地产市场爆发，大量房地产企业建立，房地产市场之间的竞争也在不断加大，导致房地产资金一直是威胁房地产企业发展的重要因素。因此本文主要对房地产成本控制进行分析，并对精细化管理提出一定的建议，希望对相关从业者有所帮助。

关键词：房地产  成本控制  成本精细化

一、房地产成本控制以及精细化管理

随着当前我国城市化进程加快，房地产企业数量暴增，随着市场的稳定，房地产企业必须增强对自身成本方面的控制，促进成本的精细化，保证企业实现可持续发展。主要有以下几个方面的优点：第一，能够促进房地产资金使用效率，优化房地产成本结构。第二，能够对成本管理进行细化，从而更好对项目进行控制，提升项目的质量。第三，能够节约成本，并且加快房地产建筑速度。上述优势是能够促进房地产企业实现可持续发展的关键所在。

二、房地产企业当前成本控制的突出问题

（一）投资方式不够科学

当前房地产企业不仅在投资中，在项目建设中依旧留有这样的坏习惯，在设计环节，对现场情况没有做出充分调查，很多时候大致了解现场图纸就开始设计，导致实际施工情况以及工程进度都没有办法满足要求，对房地产企业的发展来说造成了极大的阻碍。

（二）施工现场管理水平较为薄弱

房地产施工是较大的项目，因此在实际施工中存在极多部门以及工作人员，再加上施工人员数量庞大，因此在房地产生产的过程中现场管理的难度相对较高。再加上房地产施工项目中环节众多，对本身存在极大的管理难度的房地产施工项目造成更大的影响。正是由于这样的原因，当前的房地产管理存在极大的问题，造成这样现象的原因除了上述的几点之外，还包括以下几个方面：第一，房地产管理人员对工作不够重视，当前的现场管理中更多倾向于对安全问题进行处理，对施工中存在的房地产企业的现场管控、材料管理、效率管理等都做的不到位。第二，现场管理人员素质参差不齐，房地产项目进行中由于现场人员较为庞大，因此在管理人员的选择上往往需要大量的工作人员，导致工作人员质量参差不齐。

（三）房地产成本控制体制缺乏适应性

这一点主要体现在房地产企业不能结合房地产企业自身实际发展情况对自身的成本进行控制，成本控制在一般情况下由财务计算得出，但在实际情况下，房地产企业在进行成本控制时控制体系存在一定的缺陷，出现消极怠工、滥竽充数的现象，这样的现象一旦出现对房地产企业的管理来说会造成非常大的影响。除此之外，在房地产企业的相关成本控制中财务部门没有对现场情况以及公司内外情况进行充分的调查，也没有对以往的数据进行对比分析，凭借主观制定成本控制策略，导致在成本控制的过程中容易出现实用性不强的情况，对整体的工作进展也有一定影响。

三、房地产成本精细化管理与财务管理策略

（一）设计过程控制

在房地产成本精细化管理中首先应该对设计过程进行控制，这样就能对房地产项目实施整体提供一种有效途径。在设计过程中需要做到以下几个方面：第一，施工成本进行全方位的调查分析，其中包括施工现场的情况、材料成本、人力成本等方面，这样才能制定相应的政策，并且能够根据现场的反馈，从而对预算进行制定，同时也能有效对配套设施进行预先设计，这样才能对成本进行有效控制。除此之外，在设计过程控制时也应该对设计人员进行严格的要求，对设计的深化方面提出相应的要求，同时对施工成本进行节约，在保证施工质量的同时让施工成本得到控制。设计人员也应该对现场进行充分的了解，尤其是周围的环境以及气候等，在设计时能够保证依次到位，这样就能有效减少后期出现返修等情况。至于周围的垃圾、地形以及居民搬迁等问题，房地产企业应该加强对周围的调查，从而制定相应的政策，例如垃圾等需要在施工前解决，防止对工期造成影响，而居民搬迁，可以做好协商，避免影响工程进行的事情发生，这样能够在一定程度上保证施工进度，降低意外，从而节约成本。

（二）施工过程成本控制

施工过程中的成本管理至关重要，在现场的管理中好的管理能够有效提升现场工作效率，提升房地产企业经营利润，在这个阶段主要可以通过以下几个方面加强对成本方面的控制：第一，确定成本控制目标，对可能造成成本浪费的现象进行有效梳理，并且伴随着梳理结果对成本进行有效控制，在实施的过程中需要注意将成本进行分割，将其分为细致的环节，以此提升控制可行性，让工作能够更具有体系化。第二，在开工前需要对图纸进行审核，并对图纸可行性进行分析，一旦发现其中存在不合理的地方，或者其中存在难以实施的部分需要采取一定的对策。通过这样的方式在工程进行之初就对成本进行一定的节约，促进成本控制工作的进行。第三，将工程现场进行分割，并且将现场的管理人员进行划分，让管理人员负责范围进行确定。这样一旦管理出现问题能够第一时间进行问责，以此提升现场管理质量。同时现场进行划分后，在管理上能够有效减少管理人员的负担，并且能够对管理人员进行有效监督，以此加强现场管理工作的进行。第四，对现场的数据进行收集，并且实施动态化管理，对存在问题或者具有隐患的部分及時进行排除，以此促进现场工作的进行。

（三）实施精细化管理

在实施精细化管理中主要应该做到两个方面：第一是评估精细化管理。在当前的房地产企业中应该重视评估工作，对评估进行精细化管理。在具体实施中可以将工作进行精细划分，并且对工作效果进行分级，根据等级的不同调整相对应的待遇，通过这样的方式提升工作人员积极性。除此之外，想要实现精细化管理必须加强监督部门的建设，监督部门主要应该对成本进行核算，并且在核算完成后由上级领导进行签发，保证成本核算的权威性，并且在成本核算中可以对工作的范围以及工作效果进行规定，以此落实责任，对违反责任的现象进行触发。通过这样的方式能够有效促进工作人员工作进步，节约工程成本。

第二，核算精细化管理。在当前房地产企业的管理中重视核算精细化，能够充分发挥成本精细化管理的优势，促进房地产企业的发展。在个体实施中可以对各个阶段的工程成本进行核算，并且建立档案。

四、结束语

综上所述，当前在房地产成本管理的过程中精细化是非常重要的环节，尤其是当前国家宏观调控的力度不断加大，以往房地产资金显得较为弱势，在这样的背景下，资金已经成为当前房地产的命脉，房地产企业不得不加强对成本方面的管理。只有优化成本、降低预算，房地产企业才能在当前的背景下获取更多利润，促进可持续发展。

参考文献

[1]杜军锋.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].知识经济，2019.