住房租赁REITs的税收困境与完善

摘   要：住房租赁REITs是推动住房租赁市场发展、实现“租购并举”的重要举措，但税收政策却没有为其提供支持。在对现行住房租赁REITs税收政策进行分析后，通过案例明晰各个阶段的税负及存在的税收盲区问题。在重组阶段的税收障碍在于高额的土地增值税和企业所得税;证券化阶段的税收障碍在于项目公司的所得税与投资者所得税的重复征收;而“营改增”又造成SPV增值税的模糊与重复。究其原因在于对住房租赁REITs实行普通的税收政策。在现阶段应该推出税收优惠措施，暂免征收重组阶段的土地增值税与企业所得税，证券化阶段取消项目公司的所得税，SPV的增值税只征收一次。随着REITs市场的健全实现REITs税制的专项立法。

关键词：税收政策;住房租赁;REITs

中图分类号：F830.91   文献标识码：B 文章编号：1674-2265（2020）09-0075-07

DOI：10.19647/j.cnki.37-1462/f.2020.09.011

一、前言

在我国房价居高不下的现实语境下，“租购并举”成為房地产调控的新模式。党的十九大报告指出，“发展住房租赁市场，有利于建立健全多层次住房体系，从而保障不同消费阶层的住房需求。” 然而，由于住房租赁业务具有现金投入与产出的期限错配和租售比低的特点，资金成为制约其发展的一项重要因素，为此金融支持政策也相应出台，鼓励通过房地产证券化（REITs）的形式解决住房租赁市场上的资金难题。

REITs是房地产领域的金融创新，以房地产为主要的投资目标，收益主要来源于地产的运营和处置收益。对于发起人，以REITs方式融资既可以保留对目标资产的控制权，又可以最大限度地获得现金。对于投资者，可以用少量的资金分享房地产市场的红利。可以看出，REITs根植于租赁市场，是推动租赁市场发展的重要金融工具。2016年以来，住房租赁REITs得到政策的大力支持。自首单住房租赁REITs-新派公寓权益型房托资产支持专项计划（简称新派公寓计划，下同）发行至2018年7月31日，已发行住房租赁类产品6单，总融资规模为51.25亿元①。

梳理发达市场的历史脉络可以看出，税收政策是推动REITs创新和发展的主要动力。从我国实践看，住房租赁业务的租金收益率比较低，对于税收的变动更为敏感。税收成本直接影响投资者的资金回报率进而影响住房租赁REITs市场的完善与壮大。但是目前我国相关的税收政策滞后于住房租赁REITs市场的发展，不能对其业务形成支持。“营改增”试点与新一轮税制改革的深化又使得证券化中的税收问题更加复杂。住房租赁REITs的税收问题亟待理顺。学界对此的探讨多以美国等发达国家作比较研究，指出现行的REITs税负较重，提出避免双重征收的建议（汪诚和戈岐明，2015;王庆德和闫妍，2017;邓子基和唐文倩，2011）[1，2，3]。遗憾的是，现有研究多停留在理论层面，对财税法条文进行细致解读或者就某一财税法案例进行分析论证的较少，研究的“技术流”特征明显不足，某种程度上呈现出一种“粗线条研究”的观感（许多奇和唐士亚，2018）[4];而且我国的房地产行业、REITs市场和税制与发达国家有明显差异，学者在借鉴发达国家REITs税制时并没有结合我国的现实背景，更勿论具体分析我国住房租赁REITs的税收问题。有鉴于此，本文在对现行中国住房租赁REITs的交易架构进行分析的基础上，通过案例对其税收政策进行具体的解读，逐一梳理各个阶段的税收困境与盲区，并以此探讨解决问题的思路。

二、住房租赁REITs项目概览

发达市场上的REITs多为不动产的投资工具，强调对于底层资产的主动管理，能够通过多种方式创造价值（拉尔夫·布洛克，2014）[5];而我国推出的类REITs则主要是原始权益人的融资工具，管理方多为原始权益人，资产池呈静止状态，相当于不动产的证券化。华泰佳越—中南寓见资产专项计划是首单由专业机构管理的住房租赁REITs，中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划、中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划采用储架发行，这些都向标准REITs迈进了一大步。类REITs分为权益型和抵押型。权益型REITs可以降低原始权益人的资产负债率、提高利润，得到当前政策的支持与鼓励。现有市场的住房租赁REITs多为权益型REITs②。

抵押型相当于房地产抵押贷款证券化。权益型的相对复杂，相当于资产重组与证券化的结合。目前市场上住房租赁权益型REITs普遍采用以双SPV方式收购项目公司股权对接私募合格投资者的交易架构，分为资产重组和证券化两个阶段。资产重组是将原始权益人的物业以增资等方式装入项目公司。证券化就是将项目公司的股权证券化，多采用双SPV方式，成立私募股权投资基金与资产支持专项计划双SPV， 私募股权投资基金收购项目公司的全部股权，资产支持专项计划向私募合格投资者募集资金后认购私募股权投资基金份额。专项计划到期，以资产处置或转为公募REITs等方式实现退出。

三、住房租赁REITs的税收政策分析

目前我国没有针对REITs专门制定的税收规则，适用一般经济业务的课税政策。住房租赁REITs课税涉及的税种主要有流转税、所得税以及与房地产有关的税种。本文以市场上常用的交易架构为例，按阶段梳理住房租赁REITs税务问题。

（一）重组阶段的税负

增设一个重组过程主要是基于税收上的考量。重组阶段涉及土地增值税、增值税、企业所得税、印花税和契税。

1. 土地增值税：根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国税[2016]70号）规定，“纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产”。原始权益人以不动产出资设立项目公司的行为视为土地增值税的视同销售，应该缴纳土地增值税。但同时，《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2018]57号）规定，“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”“房地产转移任意一方为房地产开发企业不适用此优惠”。对于非房地产企业，如果直接由专项计划收购物业需要缴纳土地增值税，而增设重组环节则可以享受暂不征收土地增值税的优惠。重组阶段最重要的意义在于此。但是对于房地产企业还是要征收土地增值税。

2. 增值税：原始权益人以不动产出资设立项目公司的行为也视为增值税的视同销售，应该要缴纳增值税。原始权益人为房地产开发企业，物业为自行开发的房地产项目，适用国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定“适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额”。其他的根据国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额;适用简易计税方法计税的，自建的不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额;外购的不动产以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额， 按照5%的征收率计算应纳税额。

3. 企业所得税：根据《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税[2014]116号）规定，“以物业不动产评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认资产转让所得”。由于项目公司成立后，原始权益人就转让其股权，所以也不适用《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）对企业重组的特殊性税务处理。

4. 契税：《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税（2018）17号）规定，原始权益人以物业不动产设立项目公司的行为，视同划转，免征契税。

5. 印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，原始权益人与项目公司双方都为纳税义务人，按“产权转移书据”所记载金额的万分之五征收。2018年5月1号以后，项目公司按设立的资金账簿所记载的实收资本和资本公积合计数万分之五减半征收印花税。

（二）证券化阶段的税负

证券化阶段分为REITs设立、运营和退出三个环节。

1. REITs设立的税负。REITs设立是通过双SPV的方式进行的。此环节一般仅涉及“产权转移书据”的印花税。但项目公司转让全部股权有可能要缴纳土地增值税。根据国家税务总局、地方税务局的批复文件，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系、正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税（皖地税政三字[1996]367号、桂地税报[2000]32 号、国税函[2009]387号、国税函[2011]415号文件）。

2. REITs运营。REITs运营是将项目公司收取租金后扣除基金管理人与计划管理人等的费用后分配给投资者。

项目公司涉及的税收：此部分涉及房产税、增值税及附加、印花税、城镇土地使用税和企业所得税。项目公司按房屋租金收入的12%缴纳房产税。根据《国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告》（国税函（2016）69号）规定，“纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务6%缴纳增值税。按租赁合同记载金额的1‰缴纳印花税。由于长租公寓多在城市中较好的地段，所以附加税大约为增值税的12%，城镇土地使用税的税额也比较高，例如，新派公寓计划标的物业按每年每平方24元缴纳城镇土地使用税，还要将租金收入计入应纳税所得额按25%的税率计征企业所得税。目前金融监管允许私募股权投资基金以“股+债”结构划转资金。因此，如果将项目公司的借款利息支出设计成与经营的净收入相等，则不要缴纳所得税。

SPV涉及的税收：此部分涉及增值税的纳税义务。目前的住房租赁REITs项目，都是以信托为基础框架。《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）强调，以信托为框架的资產管理项目，实质就是“受人之托，代人理财”。因此，在所得税上，采用税收的透明模式，以受益人为纳税人。根据财税[2016]140号文规定，“资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人”。具体来说，管理人收到的管理费，按“直接收费金融服务”缴纳增值税;私募股权投资基金取得的项目公司支付的借款利息收入;资产支持专项计划从私募股权投资基金取得的保本收益，要缴纳增值税。根据《关于资管产品增值税有关问题的通知》（财税（2017）56号）规定，“暂适用简易计税方法，按照3% 的征收率缴纳增值税”。

投资者涉及的税收：此部分涉及增值税与所得税。投资者购买的资产支持专项计划为保本型的，则超过本金的收益按“贷款服务”征收增值税;资产支持专项计划为非保本型的，持有期间的收益不缴纳增值税。专项计划持有期间的收益征收所得税。

3. REITs退出的税负。发达市场中REITs 的退出多通过二级市场交易完成，但我国的类REITs为私募发行，暂时不能在公开市场交易。REITs 的退出通过资产处置来实现，方式有开放、强制退出和终止退出。

开放、强制退出是指增信安排人（一般为原始权益人的关联方）在REITs存续期内回购优先级资产支持证券。投资者应该按 “金融商品转让”缴纳增值税，转让收益均征收所得税。但由于一般以资产支持证券的账面价值回购，所以不需缴纳增值税与所得税。转让过程中的印花税是否依据《 财政部 国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税[2006]5号）文件精神暂免，存在不确定性。

终止退出是指资产优先收购权人（一般为原始权益人）收购项目公司的股权和债权。由于收购价款与项目公司股权和债权的账面价值相等，所以不用缴纳增值税与所得税，只按“产权转移书据”所记载金额的万分之五征收印花税。资产支持专项计划为非保本型的，转让所有权时，按“金融商品转让”缴纳增值税。专项计划转让收益均征收所得税。

在现行税制下，住房租赁REITs的交易架构有两个避税安排：第一，设立项目公司，对于非房地产企业有可能避免缴纳土地增值税。第二，设计符合资本弱化条件的股东借款，可以减少在REITs存续期间项目公司的所得税和REITs退出时的印花税。

四、住房租赁REITs的税收困境

大多数国家的税法没有关于资产证券化的明确规定。资产证券化在我国还处于起步阶段，税法规定还有不明确之处。我国现行只有《财政部 国家税务总局关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》（财税[2006]5号）对信贷资产证券化的纳税规则进行了简明扼要的规定，对于我国资产证券化的初期发展起到了很好的指导作用。但是，随着银行信贷资源的日益紧缺，资产证券化已经成为我国打造多层次资本市场的一个重点领域。例如，我国现在不仅有信贷资产证券化，还有企业资产证券化等市场，基础市场的种类也丰富多彩，创设了一些适应中国法律体系的交易架构。相较于快速发展的资产证券化市场，相关的税法规制就显得有所欠缺。现行的资产证券化税收政策还存在非系统性的问题，纵向方面，发起人、SPV、 投资者各环节课税规定欠细化，如发起人的次级权益课征等均未作规定;横向方面，资产证券化税制与信托税制、涉外税制等关系也欠协调[6]。

本文基于项目公司双SPV的普遍模式，以一个简化的案例对住房租赁类REITs税收情况进行说明（见表1）。假设底层物业资产增值100%③。重组阶段最主要的税收障碍是土地增值税（占比9%）和所得税（占比 10%）。在不考虑其他阶段税负的前提下，仅在重组阶段，原始权益人有土地增值税避税安排的税负为15.2077%，房地产企业的税负为24.5953%，而5年以上金融机构贷款利率为6.4%④，税收成本明显较高。房地产领域近年增值较多，将越早购置的物业进行证券化，承担的税负就越高。增加重组阶段的主要目的是要规避土地增值税，但也存在不确定性。如果税务机关根据实质重于形式的原则认定，转让股权的实质是转让不动产，则不仅要缴纳土地增值税，还额外增加设立成本。

在项目公司运营期间，租赁住宅的租金收益率假设为8%。增值税税负假设为3.5%⑤。主要的税种为所得税（占比20%）、房产税（占比10%）。税费占收入的比重为34.971%。如果交易架构采用债加股模式避免缴纳所得税，则税负占收入的比重降为14.9045%，项目公司的净利润率也由58.8989%上升为80.2659%。

项目公司的可供分配利润经由SPV分配给投资者。主要的税种是投资者的所得税（个人为20%），采用债加股模式，私募股权投资基金要缴纳增值税（占比2%）。如果税务机关认定优先级资产支持证券收益为保本收益，专项计划还须再缴纳增值税（占比2%）。税务成本占可供分配利润的比重为22%（非债加股模式）和25%（债加股模式）。

在这个阶段有一个很大的税务困扰就是SPV的增值税问题。我国在对金融服务征收增值税这方面进行了有益的尝试，但鉴于相关问题的难度，基本上还是原营业税的平移。税务上如何判断保本与固定收益，在概念和操作中存在许多模糊之处。资管产品的增值税按简易计税方法，使得增值税抵扣链条中断，造成重复征税。极端情况下，有可能私募股权投资基金、专项计划和投资者都需要缴纳增值税，这将进一步增加项目的税负，降低投资者的收益率。

住房租赁业务的收益率本就较低，高额的税负进一步降低了投资者的收益率。税收政策的含糊与不确定性增加了纳税人的遵从成本。住房租赁REITs的税收政策多采用“一事一议”的方式，这也滋长了权力的寻租空间。税收成为制约住房租赁REITs发展的一个因素。在本案例中，在租金收益率为8%的假设下，投资者收益率仅为4.0257%或5.3263%。这样的收益率在市场上已没有吸引力。而实际上住房的租金收益率为2%左右⑥，经测算投资者收益率仅为1%左右。原始权益人要达到优先级投资者要求的固定收益率，可以通过深耕细作来提高租金收益率，但这需要时间。现阶段原始权益人只能再支付额外的财务费用，才能成功设立住房租赁类REITs项目。

五、住房租赁REITs税收政策建议

税收之所以成为住房租赁REITs的瓶颈，究其原因在于专项税收政策的缺失。住房租赁REITs具有以不动产作为基础资产、多个纳税环节、多个纳税主体层层嵌套的特征，将其按照普通的经济业务进行纳税，重复征税而引起的高稅负是必然的。因此有必要对住房租赁REITs制定专门的税收政策。住房租赁REITs专门税收政策的制定应该基于REITs的发展阶段，不同的阶段应有不同的税收政策

（一）REITs市场探索阶段——专项税收政策的驱动力

鉴于住房租赁市场的特殊性，决策部门可以考虑以住房租赁REITs为突破口，出台专项的税收政策，为下一步REITs税收法规的制定提供实践依据。

住房租赁REITs专项税收政策的制定应该基于住房租赁REITs的性质。通过对我国目前住房租赁REITs业务的案例分析可以看出，其本质是一种债权融资。从交易结构上看，优先级投资者获得固定回报，有优先清偿权与剩余财产分配权，最后还有不动产抵押的救济权，与物业经营的关联度很小;次级投资者（一般是原始权益人）拥有对不动产的日常经营管理的决策权，不仅承担项目的风险，还须负担额外的财务成本用于优先级的固定回报，在转移不动产后可以远期以固定价格回购，并对不动产的信用损失提供担保。管理人则只是根据合同的规定，提供事务性的服务。原始权益人一直保持着对不动产的控制权，收益风险结构类似于公司中债权人与股东的关系（刘燕和楼建波，2016）[7]，与发达市场的股权型融资有所不同。原始权益人“轻资产”并不是卖资产，而是在保证对不动产的控制权的前提下最大限度地获得资金。这种金融创新应当在税法上获得尊重和肯定，税法也应当据此权利义务安排确定纳税义务（汤洁茵，2018）[8]。因此，对于现行的住房租赁REITs，即使会计和法律认定为销售，税法也应将交易作为融资确定纳税义务。即，原始权益人以不动产抵押借款，以租金等作为偿还利息的来源，到期还本。纳税义务是：原始权益人与项目公司应该缴纳印花税⑦，项目公司缴纳增值税及附加、房产税、城镇土地使用税后将收益分配给SPV，SPV缴纳一次增值税后将收益分配给投资者，由投资者自行缴纳所得税。为此，有如下的税收优惠建议：在重组阶段，减免增值税;参照企业所得税特殊重组的税收精神，建议将该阶段的土地增值税与企业所得税递延至 REITs 项目存续期届满时再以原计税基础缴纳，这样重组阶段的税负将从最高24.5953%降至0.125%。参照发达市场的经验，项目公司层面的经营所得90%以上分配给投资者的，不征收企业所得税。SPV层面由管理人缴纳一次的增值税后由投资者缴纳所得税。投资者的回报率将从3.7031%升至4.9375%，提高了33.33%（见表1）。

（二）REITs市场发展阶段——税收法制的保障作用

从长期看，住房租赁REITs专项税收政策的出台意味着资产证券化税收专项立法的帷幕拉起。REITs是资产证券化在房地产领域的创新金融工具，在其发展过程中存在着许多制度性障碍。对于资产证券化税收专项立法可以理顺相关法律矛盾重叠之处，给纳税人明确而稳定的预期，为资产证券化市场的健康发展提供保障。

1. 确定基础资产转移性质的判断标准。资产证券化税收专项立法最重要的是保证税收中性，也就是说，资产证券化不会导致额外的税收负担。首要税务问题是明确交易是销售还是融资。销售还是融资应根据交易的整体进行判断。如果交易整体视为融资，则不存在SPV向投资转售的问题;但如果交易被视为发起人出售资产，则还有判断SPV是否将实际利益转给投资者的问题。因此，税法应明晰REITs交易是销售还是融资的判断原则以及相应交易属性下各方的税务处理。

2. SPV的税收处理。资产证券化中最关键的税务问题是SPV的税收处理。对SPV不恰当的税收会导致重复征税问题，使得发起人的交易成本增加，损害投资者的利益。对于SPV征收所得税的方法有三种：一是SPV不征税，投资者以他获得的收益征税。二是SPV作为扣缴义务人代投资者缴税，投资者的收益不再征税。三是SPV本身是作为应税实体纳税。这个时候SPV征收一次税，投资者的收益也征收一次税。发起人所提供的收益被征收了二次税。SPV实体层面税收的关键是SPV发行的是债券还是股票。如果SPV 支付的视为股息，则产生双重征税;如果支付的是利息，則利息可以税前扣除。税法可以通过特定法律豁免SPV实体层面的税收，以此实现税收中性。

“营改增”又让SPV的征税问题变得更加复杂。以管理人为增值税纳税人有一定的合理性，但只是在现行征管水平下的一种权宜之计。依据我国的《信托法》，管理人自身的财产与资管产品的财产相独立，管理人在管理资管产品中的收益均归资管产品所有。资管产品所发生的一切费用均由产品自身负担，管理人不承担垫付资金的义务。因此，从《信托法》上看，管理人只是代扣代缴义务人而不是纳税义务人。“营改增”的目的在于打通增值税的抵扣链条，交易的前后手通过增值税通用发票的开具以及交付实现税负的转嫁。交易中税款的最终承担者为消费者，中间环节的经营者没有承担税款，以此实现税收的中性。但是以资管项目管理人为增值税的纳税义务人，实行简易办法征税就打断了增值税的抵扣链条。发起人购买基础资产需要支付增值税的进项税额，将基础资产销售给SPV后却无法取得增值税专用发票，因为管理人并不是基础资产的买方。发起人也无法将基础资产的进项税额转让给管理人进行抵扣，使得增值税的抵扣链条在此中断。管理人成为此环节中增值税的最终承担者。这就造成以资产证券化进行融资的税收成本要高于直接融资的税收成本，与“营改增”的最初意图相违背。因此，即使资管产品项目不具有独立的民事主体资格，但其财产集合的独立性、经营的反复性和活动的盈利性，已足以使其成为增值税的纳税人，唯其如此，才能保证增值税抵扣链条的完整性，正实现“营改增”改革的目标（汤洁茵，2018）[8]。

3. 投资者的税收处理。在证券化交易中，投资者的税收是SPV的税收的衍生。同样有三种征税方法：一是投资者征收税款，SPV管道化。二是投资者不被征税，SPV已代缴税款。三是投资者就持有SPV发行的证券获得的收益纳税。这里的难题是区分证券是债券还是股票，不同的分类，投资者有不同的税收待遇，但各国税法一直无法对股票和债券做出清晰且具有普遍适用的区别。创新金融工具的推陈出新又进一步加剧了困扰与争议。因此，对股票和债券采用统一的税收处理有利于中性原则的实现。

六、结语

作为房地产领域的金融创新，住房租赁REITs现实意义不仅在于解决原始权益人的融资问题，更重要的是通过专业化的运营提高住房租赁市场的效率，推动租赁市场的健康发展，以此实现房地产调控的长效机制。但在现行的税收政策下，重组阶段的高额税负让很多企业望而却步，REITs运营阶段的重复征税降低了投资者的投资收益，并进一步增加了原始权益人的财务成本。究其原因在于当前住房租赁REITs缺失专门的课税规则。税收政策的制定要与住房租赁REITs市场的发展要契合。在住房租赁类REITs市场尚不完善的现阶段，应该出台优惠政策降低税负，随着REITs市场的健全实现REITs税制的专项立法。

注：

①参见中国资产证券化分析网：https：//www.cn-abs.com/Deal/DealListNew.aspx，最后访问时间：2018年8月5日。

②本文以住房租赁权益型REITs为研究对象。

③以新派公寓为例，产权证书填发时间为2012年，到2017年北京地区物业增值一倍的背景假设合理。

④资料来源：国泰安数据库。

⑤参见普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军表示，“营改增”全面实施一周，生活服务业减税额度较大，减税562亿元，税负下降近30%，https：//news.sina.com.cn/c/2017-04-27/doc-ifyetstt3626970.shtml。住房租赁业一般纳税人虽然适用6%的增值税率，但可以获取较多的进项发票，如房屋租金、装修、设备、日常用品等，将增值税税负假设为3.5%合理。

⑥普华永道和城市土地学会.2018 年亚太区房地产市场新兴趋势 [R].华盛顿：普华永道和城市土地学会，2017年。

⑦增设项目公司有利于履行增值税的开票、申报等纳税义务。现行的法律框架中，专项资产管理计划并不能直接持有有限责任公司的股权，所以应该由私募股权基金收购项目公司的股权。因为法律上限制私募股权基金份额的转让，所以再增设专项计划，以此实现份额在市场上的交易。

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[5]拉尔夫.布洛克. REITs [M]. 机械工业出版社， 2014.

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[7]刘燕， 楼建波. 企业并购中的资管计划——以SPV为中心的法律分析框架 [J]. 清华法学， 2016，（6）.

[8]汤洁茵. 资管产品增值税的纳税人之辨——兼论增值税的形式主义 [J]. 法学， 2018，（4）.

Tax Dilemma and Improvement of Housing Rental REITs

Xu Shan

（School of Finance and Accounting，Fujian Business University，Fuzhou   350001，Fujian，China）

Abstract：Housing rental REITs is an important measure to promote the development of housing rental market and realize the "encouragement for both renting and purchase"，but the tax policy does not provide support for it. After analyzing the current housing rental REITs tax policy，this paper clarifies the tax burden at various stages and the existing tax blind spot through case studies. The tax barriers in the restructuring stage are high land appreciation tax and corporate income tax;the tax barrier in the securitization stage lies in the repeated collection of the income tax of the project company and the investor income tax;and the "replace business tax with value-added tax" reform causes the ambiguity and duplication of the SPV value-added tax. The reason is the implementation of a general tax policy for housing rental REITs. At the present stage，tax incentives should be introduced to temporarily exempt the land appreciation tax and corporate income tax at the stage of reorganization，cancel the income tax of project companies in the securitization stage and collect only once SPV value-added tax. With the perfection of the REITs market，the special legislation of the REITs tax system is realized.

Key Words：tax policy，housing rent，REITs

（責任编辑    刘西顺;校对   XS，GX）

收稿日期：2020-03-16

基金项目：2017年度福建省社会科学规划项目“资产证券化税制研究”（FJ2017B108）;福建商学院科研创新团队支持计划资助。

作者简介：徐珊，女，福建福州人，福建商学院财务与会计学院副教授，高级经济师，注册会计师，研究方向为税收理论与实务。