浅析房地产开发阶段的设计管理与成本管理的关系

摘要：从前期土地获得、工程规划的审批、设计规划、工程招投标再到最终的竣工验收及投入使用、后期维护等等，房地产开发会经历一套完整而又繁杂的流程，其中设计阶段是整个开发过程中单项成本投资最少。房地产总开发中，70%的费用规划为建安成本，而设计费用一般仅占整个建安成本的1.5%～2%，但是此过程中设计所提交的成果对成本的控制影响最大，所产生的造价成本基本能占到项目总成本的70%～90%。

关键词：精装设计阶段;开发流程;成本控制

我国房地产行业目前竞争非常激烈，各种性质的地产公司在全面参与到竞争的同时，都在寻找自己的一套开发流程。虽然各家公司有着不同的成本管理理念及控制方法，但是普遍关注的焦点均为如何控制成本，提高经济收益。对于未来的房地产开发，住宅精装修交付是必然趋势，成本管理中的精装修工程是整个开发成本的管控的重中之重，而依据目标成本所展开的设计阶段更是整个建设项目开发的关键步骤。

1 解析设计在前期开发阶段的作用

房地产企业的前期开发过程中，最重要的就是项目定位，而项目定位决策通常有三大要素：

1.1 定位，即项目形象的整体分析，对于产品、客户以及整个销售市场的定位等。

1.2 定案，总体包括建筑总图、精装户型、各类建筑单体、外立面、景观、配套、展示样板段等。

1.3 定价，指销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等。

根据以上三大要素，需要各个岗位部门各司其职，作为设计而言，重点参与及配合的就是定案部分。此部分主要由建筑设计专业牵头，其主要任务就是依据政府部门的城市总体规划、分区规划及控制性详细规划等要求，再结合已经制定好的适合本项目的定位报告，进行强排方案^[1]的初步设计工作，除建筑物、构筑物的初步设计图纸以外，还要进行日照及周围现状建筑的相关影响分析、设计说明以及技术经济指标的填写等等。

2 解析精装设计提前介入的重要性

现如今的房地产行业，精装修房发展的趋势呈现利好走势，但就近期而言，仍处于发展初期，各方面的发展还不算成熟，各大地产在精装出售的一系列流程中还未具有一套成熟的流程，故而在此阶段就难免会存在缺陷和不足。

2.1 户型平面布局

室内设计专业是一门综合性较强的学科，房地产的大批量住宅精装设计管理区别于小业主自行设计装修工作，专业涵盖面广，需与建筑、结构、空调、智能化等等各专业进行综合协调。建筑师在前期做强地排方案时，为了满足各类规范及用足经济指标，所确定的户型存在一些功能障碍，各空间的尺度比例也无法考虑的很完善，所以，室内精装设计首先需进行平面布局优化，补足户型内部空间的斜接、对比及统一等相关的先天缺陷。所以在了解户型的可变结构后，根据实际情况确认墙体处理方案，上下水管的位置，电线走向等来优化户型平面布局。当遇到户型的弊端给未来销售带来障碍后，为提升产品的品质，则会考虑调整建筑结构设计的图纸优化工作。再此过程中，若开发进度较快或是精装修设计在建筑土建施工之后的，则必然会给现场带来大量的设计变更和签证。 故而会经常出现以“为了配合项目整体精装验收”、“为了提升项目品质”等等开头的建筑、结构、机电的设计变更出现，以上均会涉及户内二次砌墙、管井的优化调整。

户型平面布局图是精装修设计方案确定的前提，也是精装修施工图的最初依据，若平面布局图在前期建筑进行强排方案的时候不能做到提前介入，则必然会因为户型调整等问题带来后期的施工土建改造。若因为承重原因，带来无法整改的情况，则会给销售带来很大的难度，更加会阻碍流动资金的回款。例如左下图平面布局所示，在建筑设计时，仅考虑中西厨的功能性，造成中厨面积过小，但客户的体验性就相对较差。在精装介入后，综合设计师及业主访谈后，决定优化方案，调整中西厨的平面布局（如右下图），但发现在原建筑平面布局中，中西厨之间的墙体为承重墙，无法进行现场的二次砌筑，所以在已完工的一栋单体内，只能按照原有的平面布局进行装饰。而后期为提升项目品质，修改原有建筑图，重新审图盖章，并通过变更单的形式下发施工单位，及时进行调整，但这一些列的操作，还是变相增加了很多成本。也给无法修改的那一栋单体增加了销售难度。

2.2 精装修风格

相比于毛坯房，精装交付项目呈现给客户的是一个成品，功能布局及硬装一旦完成，小业主进行二次改造升级的难度系数就较大，这就给项目精装设计风格定位的准确性带来了很高的要求。如果风格太过另类，只能让小部分的客户接受，则必然会给销售带来很大的障碍。房地产的资金来源主要就是销售房产产生的收益，如果不能受众于大部分的客户，势必会给快速回笼资金方面带来一定的障碍。在营销团队的销售过程中，为了不断迎合市场需求的变化，营销团队往往会提出风格调整及优化意见，这对原本就需平衡设计价值和市场需求的精装设计管理工作增加难度。精装设计团队若能在项目定位階段提早介入，参与并进行详细的市场调研、客户群体描摹、方案比选等，不断平衡设计与销售市场，对精准的做出符合市场定位的设计产品起到很大的作用，同时也能减少后期不必要的成本输出。

3 解析精装设计管理中的成本控制风险

当一个项目进行设计启动后，开发商会根据定位要求，给出一个合理的目标成本，设计单位则根据开发商的要求进行限额设计，设计过程的推进也会慢慢明确项目的主要成本，设计阶段的节约才是真正意义上成本管理控制。在项目前期决策基础上所明确的设计方案尤为重要，准确性的高低也将直接决定后期实施过程中成本的多少以及实施整个项目成本管理控制的难易程度。

目前一些还不成熟的房地产开发商的设计管理会比较依赖于设计师的设计手法及理念，而就目前，一些设计单位也只负责技术的把控，对于成本控制并不重视。如果没有规定限额设计，片面的追求高标准的精装设计效果，则会造成工程超资现象。并且设计师的成本控制的概念和具体掌握成本控制的能力较为薄弱，尤其在设计及施工分离的情况下，更会出现费用超支的现象。

首先，材料的选择不仅影响最终方案的落地效果，还影响整个项目成本。石材的品种、成品类的木饰面、洁具五金、墙纸的种类等等，品种档次的不同决定了设计效果和价格的差异。设计师为了设计效果，往往会选择一些进口材料，或是特殊造型及性能的材料，进口材料的出现，除了单项成本过高以外，还会出现后期精装大货供货及施工难度增加的情况，若在维修期内，出现大量的损坏，还会使得维修难度增加。当然为了控制成本，有些开发商会选择在后期的精装大货中，用国产材料进行仿替，有些国产的替代仿造无可厚非，但是有些则会给设计效果大打折扣，质量把控失误后还会在施工阶段甚至是后期維修阶段存在大量的返修工作。综合来看，若设计师选材错误或是不符合定位要求，则开发成本就会在无形中不断增加。这就要求在精装管理过程中，严格把控材料及产品选型，对材料及产品的价格、性能、施工工艺、后期存在的风险点等都要一一梳理，对一些敏感点更是要细细研究，在条件允许的情况下，制作施工样板，尽量避免在大货施工阶段因选材问题而导致的返工、返修，使整个项目自始至终都在控制范围。

其次，设计师对于现场的施工工艺，还会存在一定的疏漏，这就要求设计管理人员，综合考虑。比如石材的分割及铺贴，设计师考虑观感，厂家及工人考虑切割及运输难度，工程师考虑现场铺贴及后期断裂等等，综合各方意见，找寻最优方案，这样不仅能够让设计效果更佳，还会减少石材的损耗，这也在一定意义上降低成本的损耗。这些的最优方案，需要不断地根据工程经验以及日常对材料及施工工艺的研究。精装修施工是户型产品能否完美呈现给客户的关键工序，而精装修施工图又是施工的前提，虽说设计有时无法避免的会出现理想化，有些施工节点在环境恶劣的现场无法完成，但是尽可能的在设计阶段梳理风险点，前期研究好施工工艺，就能有效的避免在施工过程中不断出现的返工情况，也能有效控制返工所带来的成本费用增加。

精装交付的项目不应该是土建结构封顶后，开发商再邀请相关单位完成设计及施工的产品，而必须从最初就让精装设计和配套产品体系介入到整个的产品研发过程中。这也是房地产进入产业化的重要体现，直观上说就是开发商应与精装修相关配套产品体系在建筑设计阶段就共同参与，相互配合直至竣工完成。设计阶段是整个项目开发已经实施而未施工的阶段，为避免不必要的设计变更率的产生，减少在施工过程中的返工所增加成本造价，应重视设计深化，在图纸没有实施之前，就需对设计进行反复研究及严格把控，一旦设计阶段造价失控，则会给后续施工过程中的成本控制带来较大的负面影响。而精装修设计管理也是一个不断学习的过程，只有不断地汲取经验，在设计管理过程中及时提出风险控制点，才能在设计阶段尽可能的借助设计院提出较为完美的方案。

从精装修设计的提前介入到在精装修施工图设计的制作，这一系列的设计管理影响着成本控制，纵观整个开发过程，看似不起眼的设计费用，却能直接影响施工成本，从而间接的对整体的开发成本造成重大的影响。在精装交付项目实施过程中，设计管理者需对每一项环节进行有效的把控，这样才能确保最终效果的呈现。为客户提供更为舒适、环保、合理的使用空间的同时，才能真正提升公司形象，也能增加精装设计管理的意义，让此项管理动作成为地产开发工程中不可或缺的一部分。

作者简介：姓名：武霞（1992.05--）;性别：女，民族：汉  籍贯：江苏省常州人，学历：本科，毕业于扬州大学;现有职称：助理工程师;研究方向：项目管理。

^[1]最高盈利强度排布建筑总图