浅谈城市规划和土地整理储备之间相关性

解朝博

摘 要：目前来看城市土地资源日益短缺，土地整理储备尤为重要。要做好城市土地整理储备，需要土地利用规划、城市规划进行科学指导。土地整理储备工作是一体化流程，从土地收储、城市设计、土地招商，到最后土地出让，这其中城市规划与土地整理储备之间的关系密切相关，两者相互作用，那么探寻两者之间关系显得尤为重要。

关键词：城市规划;土地规划;土地整理储备;相互性

本文将从两者之间的关系入手，以个人实际工作经验为着手点，分析城市规划和土地整理储备之间的相关性，探寻两者之间平衡点，为以后的工作提供好的理论支撑。

1 城市规划和土地整理储备之间存在的问题

1.1 城市规划概述

城市总体规划主要是为确定城市的规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局所编制一定时期内的综合部署和具体安排。主要包括划分城市用地功能分区，综合安排工业、对外交通运输、仓库、生活居住、大专院校、科研单位及绿化等用地、旧城区改造等内容。

城市规划须具有稳定性，一个时期内的城市空间规划需要稳定，因为只有这样，我们土地收储整理才能按期执行，而一旦随意变换单个元规划性质，对于地块收储整理降速是不可逆的。

1.2 土地整理储备概述

土地整理储备主要是整理了储备机构负责将辖区内国有土地收购，制定收储实施方案及资金平衡测算;集体土地征收、转用;依法对闲置土地收回储备用地指标。其中包含征地、拆迁、调整控规、配套方案制定、场地调查等内容。

1.3两者之间存在问题

城市总体规划和土地利用总体规划矛盾由来已久，因为二者的目标不一致，编制年份不同，造成城市发展建设的参考依据不一。但其实，更多应该看到城市规划与土地整理储备二者之间的矛盾。一方面，城市规划对土地整理储备无效引导。地方政府忽视城市规划目标导向，而对于年度储备计划制定总是庞大，使得计划每年完成率没有达到要求;地块基础设施建设落后，没有按照土地储备目标执行，使得有些地块储备好几年，地块道路还处于未完成阶段，由此产生土地价值变低，政府亦没有通过土地出让而获取收益发展该区域，至此，便达到了不良的土地储备循环;城市规划对于市场需求反应度不够，还存在滞后一面，没有合理安排规划相关时序，这就造成了市场火爆时候抓不住机遇，导致有些土地长期留滞。另一方面，由于土地整理储备机构与规划国土部门分属不同部门，导致对于地块整理储备时序存在把握不准。

2 城市规划与土地整理储备之间良性关系

土地收储需要土地储备机构签订土地收储协议，拿出收储实施方案，再次对土地进行精准设计，看地块是否需要调整控规，是否需要道路定线，同时可进行的操作有地块配套方案实施，供电、供水、供热、道路等要做好立项等相关工作，使地块达到七通一平;接着土地进行招商，按照该区域经济发展目标，地块规划用地性质招纳优质的资源，土地招拍挂，实施土地出让。由此我们我们可以看出在土地整理储备储备过程中，城市规划和土地利用规划等规划显得尤为重要。目前城乡统筹发展是我国土地發展主流趋势，那么编制一套科学的城市规划以及土地利用总体规划对于土地收储整理具有重要指导意义。在编制城市规划前期，我们需要对农村集体土地，尤其是含有林地耕地土地进行征转，转变为建设用地、国有地，以及对于土地现有控规进行研究，看是否适用于经济、社会、生态等发展，如不符合则需要对地块的规划单元格进行调整。好的城市规划，总是对区域的土地发挥最大化效应。

因此，城市规划一定程度上可以高效、科学的配置城市土地资源，为土地储备提供科学的指导，便于土地储备机构更好的使土地资源发挥价值最大化，从而更好的为政府服务，而且好的城市规划一定满足该区域城市基础设施配套，使得该区域居民生活幸福感指数增加。

一方面，对于农村集体土地，进行土地征转，对土地权利关系人进行合规补偿，按照城市规划，增加该区域基础设施建设，最后进行招拍挂出让，取得土地出让金，扣除征转、拆迁等土地整理成本，剩余收益政府政府可用于其他市政等建设，由此可以加快城市化进程。举例之前在市公路处工作，主要负责城市道路规划、改建、扩建、新建等，这些所发生的成本都需要政府进行投资。由此，可以看出土地整理储备也可以促使城市布局结构更加合理。

另一方面对于老旧城区改造，对于旧城区域进行拆迁补偿，利用政府财政资金优化基础设施建设，可以形成合理的规划空间结构，使得城市的功能布局更加合理，土地储备促使城市的更新与活力。还有对于闲置土地收回，城市规划合理编制，作为城市备留地储备，对于城市发展可能至关重要。例如此次疫情来看，如果城市规划有预判性，预留一块合适地块，针对此次疫情建立“小汤山”等隔离区域，那么对于我们对于处理突发事件将是雪中送碳，手到擒来，由此也可看出城市规划对于土地收储具有重大指导意义。

3 探索城市规划与土地整理储备之间的和谐点

3.1原来存在的不便性

以天津市为例，在机构改革之前，各区国土与规划部门是相互独立的单位，此时对于土地收储初阶段的“核两规”是一个繁琐的流程（首先规划局需要核实规划用地性质，面积，四至，道路等基础信息，同时国土局需要核实地块权属、地类、耕地等基础信息），两家的规划坐标不统一，要进行转换坐标，重复进件时有发生，因此带来很大的不便性。

3.2 现阶段探索模式

城市规划方面，以天津市为例，现阶段机构改革调整，为了有利于城市发展统筹兼顾，国土局与规划局，两家合并为一家，这样有利将城市总体规划、土地利用规划更好的适用于国民经济发展规划，减少了手续办理，提高了工作效率，是政府机构改革，简政放权的重大举措。而且伴随着机构改革成果，天津市“一张蓝图、多规合一”综合管理试行平台也是应运而生，该系统构建了各区“一张蓝图”的统一管理，实现区级工程建设项目“多规合一”策划生成和综合监管，推进了部门间的信息共享。

土地整理储备目前形成自身一套工作方案，公开出让的项目收储的几大阶段：控规调整、储备、拆迁、规划条件、征转、供地，这些阶段同时开展各个环节，压缩时间节点。其中控规调整方面运用此方案获得了很好的效果，对于地块规划指标不合理或者由于项目变更引起的需要控规调整可以有个科学的预判。

3.3 模式契合点体现

新的模式，首先解决了坐标不统一问题，其次对于整理储备过程中办理相关要件来说也是缩短了时间，减少了很多不必要的流程，最后对于政府来说，也是有了宏观的把控各区域情况，方便各区域对于城市规划存在问题可以今早进行梳理。

现阶段我们应当看到，工作者转变工作思路，运用新的工作实施方案进行土地储备，对于土地储备整理将会更加重要。但同时我们也应当理性看待，两者之间的共同发展并未出现完美点，还需要我们在实际操作中发现问题，并给予解决。

4 结语

土地整理储备现阶段对于我国城市发展还是举足轻重的，其中也遇到很多问题，这不仅是我们所在城市遇到的问题，也是全国其他省市所面临的问题，本文从城市规划和土地整理储备两者关系着手，分析了两者存在问题，相互作用，以及现阶段探寻的平衡点，我相信时间与实践是检验真理的标准，此次单位改革，机构调整，将对我国土地整理储备事业迎来大的契机。

参考文献：

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[2] 许莉俊，徐里格.城市规划导向的经营性土地储备近期规划初探——以广州为例.《规划师》 2006，（11）

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