湖南：完美实现国企存量资产大幅增值， 凭借哪几把“刷子”？

2020年6月2日，是一个值得纪念的日子，在这一天里，长沙市共有3宗地块成交，其中一级市场2宗，二级市场1宗，土地市场整体升温，而这一宗在湖南省联合产权交易所（以下简称“湖南联交所”）公开挂牌交易的二级市场土地——长沙市望城区金山桥街道金坪社区3宗约151.84亩国有建设用地使用权项目（以下简称“望城项目”）格外引人注目：236轮激烈竞价，大幅溢价2.35亿元，增值率高达63.68%！转让方起初还在琢磨，受疫情影响，项目是否有人问津？殊不知，项目不仅圆满成交，还实现了2个多亿的高额增值，完全出乎众人意料！各大媒体争相报道项目成交喜讯，各路微信朋友圈接连刷屏，湖南联交所也从“幕后”走到了“前台”。人们不禁要问：在土地二级市场相对冷清的宏观市场环境下，湖南联交所凭借哪几把“刷子”，完美地实现了望城项目的大幅度增值？打铁还需自身硬，好钢用在刀刃上。下文就亮一亮湖南联交所的六把“刷子”。

1  丰富的产权交易经验

湖南联交所是经湖南省人民政府批准，于2003年成立的湖南省省级产权交易机构，是省财政厅、省国资委等主管部门指定的相關业务交易机构。湖南联交所自成立以来，始终秉承“阳光交易、价值发现”的执业理念，不断加强自身建设，着力拓展业务领域，从单一要素品种交易逐步发展为多个要素品种交易，形成了企业国有资产、行政事业单位国有资产、金融企业国有资产、农村综合产权、企业货物和服务采购、中小企业股权挂牌孵化融资、非上市公司股权登记托管、金融资产交易“八平台”的业务格局，积累了十分丰富的产权交易经验，截至目前，湖南联交所已完成各类产权交易项目数万宗，保持了“零违规、零投诉”的展业记录，确立了湖南省区域产权交易市场的行业领先地位。

湖南联交所特别重视人才队伍建设，从业人员本科及硕士研究生学历占比达到83%。大部分员工具有金融、法律、财会、经济管理等专业知识背景，这为交易所业务拓展与创新打下了坚实的人力资源基础。

2  市场化的展业理念

尽管湖南联交所是国有资产处置的指定交易平台，但是，湖南联交所不满足国资监管部门划定的“一亩三分地”，而是始终坚持市场化的展业理念，以规范的交易程序、专业的执业水准、优质的交易服务赢得客户，树立口碑，开拓市场。近几年来，不少疑难、复杂、重大的国有资产交易项目舍近求远，不在当地交易机构交易，而主动选择湖南联交所，从一个侧面印证了湖南联交所坚持走市场化发展道路的正确性。

望城项目的转让方——望城经济开发区铜官循环经济工业基地投资开发建设有限公司，是国家级望城经济技术开发区的下属公司。该项目不是监管政策强制要求进入湖南联交所交易的范围。转让方就项目转让事宜，先后与省、市多家交易机构洽谈，有的交易机构甚至作出了免收转让方交易服务费的“让利促销”举措。但是，转让方经过多方比较，最终选择在湖南联交所交易。而湖南联交所并没有以“零收费”的方式开展市场竞争，拼的是专业化的项目运作能力，旨在为客户创造附加值。溢价2.35亿元的交易效果，就是这种专业能力的综合体现。湖南联交所没有辜负客户的选择。

3  专业化的项目运作能力

产权交易市场是典型的非标市场。每一个交易标的都有其自身的特殊性，需要产权交易从业人员针对具体项目提出具体的交易实施方案。接受项目委托后，湖南联交所派出专业团队与转让方充分沟通，认真梳理项目信息，提出了一系列的交易解决思路。

一是了解到拆迁工作尚未完成等瑕疵，建议转让方充分披露瑕疵，并明确按现状挂牌。意向受让方在受让登记时，应确认已经知悉项目瑕疵，并自愿按项目现状受让，不得以事后才知瑕疵为由撤销交易或主张其他权利，从源头上防范后续交易风险。

二是针对地块拆迁工作尚未完成的情况，建议转让方采取分期付款的方式。首期支付成交价的50%，剩余价款自转让方交付土地之日起30个工作日内付清。此建议兼顾了转让方和受让方两方的权益，体现了公平交易的基本原则。

三是针对地块尚未取得国有土地使用证的情况，建议标的成交后，面积以国土部门最终确认的面积为准;若有变化，成交价及交易服务费作相应调整（多退少补、不计利息），以避免后续争议。

四是针对土地开发的行政监管要求，在信息披露明确要求受让方应在2020年6月30日前启动开工建设前的相关工作，在2020年10月20日前正式动工建设（如因转让方原因未能按时交地，则开工建设日期相应顺延）。

五是针对评估报告中特别提示的“根据转让标的《国有建设用地使用权出让合同》载明的建筑面积与根据最有效利用原则计算的建筑面积不一致”的问题，湖南联交所请转让方协调长沙市自然资源和规划局望城分局，出具相关书面说明文件，以解除意向投资者的后顾之忧。

4  强有力的项目招商推广

为力争项目卖个“好价钱”，湖南联交所不遗余力地加大项目招商推广力度，全方位做足营销文章。

一是湖南联交所工作人员多次赴项目现场踏勘，详细了解项目区位，交通、教育配套等情况，做到心中有数，以更好地解答意向投资者的咨询;对项目进行了多维度航拍，并将视频资料链接到项目公告中，使疫情期间省内外客户无需抵达现场，即可全面充分地了解标的概况。

二是望城县于2011年撤县设区，成为省会长沙城区第六区，加速了城乡一体化发展。望城区以“点轴”发展理论为指导，合理调整区域城镇空间布局，总体构建“一心、双核、三区、四轴”的城镇发展空间结构，发展前景广阔。项目土地由原来的县域郊区土地转变成现在的商业住宅用地。针对这一行政区划调整带来的土地升值潜力，以及长沙高铁西站落户望城的重大利好，湖南联交所充分挖掘项目特点优势，开诚布公地向意向投资者推介标的，吸引尽可能多的投资者参与竞买。

三是全方位发布项目信息。通过湖南联交所网站和微信公众号、“E交易”网站、红网资产交易频道及江苏、安徽、江西、广州、福建等兄弟机构网站进行广泛推介;有的放矢地开展项目营销，通过湖南联交所房地产投资人信息库、“湖南土地拓展群”等渠道精准推送项目信息。

功夫不负有心人。公告期间，有近40家意向投资者对项目进行咨询，涵盖了国内许多知名的房地产开发企业。湖南联交所对各意向受让方反馈的问题，积极督促转让方及时回复，打消了意向投资者关于拆迁时点、建筑面积等方面的顾虑。至公告截止日，共有8家意向受让方交纳了竞买保证金并办理了竞买手续，为项目增值成交奠定了坚实基础。

5  全流程的智慧交易

智慧交易是產权交易行业未来发展的大趋势。湖南联交所提前布局，未雨绸缪，高度重视交易信息化建设，主要依托e交易所拥有的大数据、海量投资人和成熟的支付结算体系等，积极打造云服务平台，提供数字化在线服务、智能化交易场景，逐步实现挂牌信息录入、公告发布展示、投资人报名、网络竞价、资金结算、交易鉴证、成交信息公示、监管对接的全流程在线服务。望城项目正值疫情期间，智慧交易大大减少了交易各方亲临交易所现场的次数，方便了客户，促成了交易，可谓“一举多得”。

6  独具优势的金融配套服务

湖南联交所的控股股东是湖南财信金融控股集团有限公司（以下简称“湖南财信金控”）。凭借湖南财信金控旗下企业拥有的14张金融牌照，湖南联交所具有打造金融配套服务体系的优势。湖南联交所通过与华融湘江银行、湖南财信小额贷款公司等兄弟公司合作，已经形成了成熟的实物资产“交易+融资”服务模式。

望城项目成交后，受让方作为一家大型民营企业集团，具有交易后的融资需求。在了解到这一情况后，湖南联交所立即与湖南财信金控旗下的财信信托、财信小贷等兄弟公司联系，为受让方提供量身定制的融资方案，目前相应的融资服务正在积极推进中。

《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称“《意见》”）于今年4月9日正式发布。《意见》明确提出了推进土地要素市场化配置和资本要素市场化配置、加快发展技术要素市场、加快培育数据要素市场、健全要素市场运行机制等具体目标要求，产权交易市场如何在深化要素市场化配置改革中发挥自身作用，成为我们共同的历史使命。

潮平两岸阔，风正好扬帆。作为产权交易市场的一员，湖南联交所将紧紧围绕“智慧交易、金融联动，向乡村进发”的发展思路，以市场为导向，以客户为中心，精干主业，精耕湖南，砥砺前行，持之以恒地提升专业服务能力，打造具有显著专业优势和明显区域影响力的交易平台。