住宅物业管理中存在的问题与对策分析

杨俊生

【摘要】自二十世纪九十年代中期以来，我国开始实行由公有住房向私有住房的商品化改革，物业服务企业也应运而生，随着房地产市场和人们生活方式的改变，传统物业服务方式已经不能再适应现实的需求，社会的不断进步和改革的深入，住房商品化的程度已经全面铺开，住宅商品房社区管理显得尤为重要。物业公司初期主要表现只是社区卫生等物业服务，物业公司作为服务型企业，不断增加服务项目，进而提高物业服务费。由于物业服务市场并未实现完全市场化，一般房产开发商附带物业服务公司，近些年房地产市场得到了迅猛发展，现在住宅商品房的价格已经达到了改革初期的十几倍甚至几十倍，逐步形成了购买住宅商品房必须购买配套的物业服务，消费者几乎没有选择权，现实物业服务已经上升为物业管理，物业管理费不断上升，个别物业公司为了降低管理成本，出现了高价收费低质服务的现象，严重损害了住宅业主的权益。从全国范围来看，各地物业公司管理水平差距较大，行业管理不规范现象较为严重，本文从现实出发，对物业管理进行分析，并提出本人见解。

【关键词】物业;管理;住宅

一、住宅物业管理的特点

住宅物业管理是人们居住生活中必不可少的一部分，物业企业依照相应的法律法规从事物业经营管理活动，随着社会的发展，住宅业主的需求完全处于动态之中，物业管理也就成了一个动态管理过程。管理内容范围广泛，形式复杂，住宅物业管理与商场、车站、办公写字楼等的物业管理存在着明显的不同，住宅社区管理除了业主独有部分之外，还包括共有部分道路、停车场等设备和设施，除了负责卫生等服务外，还存在消防、维修、广告和满足业主的个性需求等特点。物业企业运营隐形成本较高，岗位设置复杂，人员数量有限，还要抉择安保等工作是否委托第三方参与管理，各岗位专业化程度要求都很高，所管理的对象五花八门，住宅业主的需求也存在差异化，日常管理要面对形形色色各种情况。企业经营机制随环境发生变化，不规范物业公司将逐渐退出市场。

二、当前住宅物业管理的现状

现实住宅物业管理各地区差役较大，从全国范围来看，北上广深等一线城市发展较快，物业行业管理与地方政府协调一致，物业公司运营与住宅社区业主委员会建立了良好的沟通渠道。二三线城市物业行业管理水平不高，收费标准混乱，业主与物业公司纠纷较多，相互侵权起诉到法院的也不在少数。由于物业公司管理水平低，业主拖欠甚至不交物业费，造成物业公司日常开支受到影响，部分物业公司采取降低物业人员的工资水平等措施，运营管理水平越来越差，形成恶性循环。本人认为主要存在以下几个问题。

（一）住宅物业管理理念亟待转化

住宅物业企业在我国还属于新兴产业，很不成熟，初期物业公司绝大多数是开发商销售房屋产品时搭售的配套产品，法律法规还有待于健全细化，物业产品定价完全是开发商的意愿，属于变相的“强制消费”，消费者几乎没有办法去选择，物业公司管理人员的管理思想观念陈旧，仍然停留在简单的物业服务理念，由于物业服务产品市场属于不完全竞争，所以部分物业公司无心思进行管理，物业公司与住宅业主之间形成了对立关系，全国范围的大规模开发商成立的物业公司，表现较好，一部分物业公司（例如万科旗下的）物业管理理念更新较快，逐步与业主之间形成了合作关系，进入了良性循环。

（二）住宅物业管理人员管理水平普遍较低

物业管理具有广泛性复杂性的特点，需要具有高水平管理技术的人员来操作，从整体来看，物业管理人员具有本科以上相关专业学历的凤毛麟角，河北省有九成以上的物业公司，不具有专业管理人员。早期物业经理大多是开发商的亲属，有的甚至于只有初中学历，不但不懂管理，甚至于有关物业管理的法律法规都不清楚，消防通道、消防门长期封闭，火灾发生时，连消防员都束手无策。住宅业主经常与物业人员发生矛盾，有的甚至于产生了肢体冲突。

我国部分高校设置了物业管理专业，由于多种因素的影响，从招生形势来看并不乐观，所以物业经营企业也很难招聘到高水平高校毕业生，只能通过行业培训提高现有物业从业人员的水平。

（三）住宅物业服务正处于向物业管理转化阶段

现代物业管理是一项综合管理技术的融合，需要多方面相互配合，将物品、环境和业主的需求协调一致。传统的物业企业以服务为主，主要任务是环境的清洁工作，而现实中物业管理的范围广，难度大，需要进行深层次的管理，包括共有绿地的绿化设计，房屋修缮管理、停车管理等技术性强的内容。所以从管理企业文化，管理方法等方面都需要加强。很多物业企业收费模仿高档小区收费标准，管理理念、管理技术方法却只停留在服务的水平，造成住宅业主抗拒缴纳物业管理费，或集体要求降低物业费。

（四）缺乏统一管理的物业管理信息化平台建设

由于我国物业管理发展起步较晚，还没有形成完善的行业管理体制，信息交流不畅通，没有完善的竞争机制，致使一些低质量的住宅物业服务产品仍然现实存在，制约了物业企业的优化发展。应该针对我们国家住宅环境和社区文化等因素，建立物业管理信息平台，实现政府宏观指导和行业规范管理相结合，对公共信息实现共享信息公开，物业企业公平竞争，住宅业主在购买服务时有知情权，依法依规成立的业主委员会，可以通过物业信息平台监督物业企业行为。

三、结论

随着我国经济的快速发展，房地產市场正在有条不紊的沿着既定的轨道运行，还处于初级阶段很不成熟，全国各地有关物业管理政策有较大的差别，北上广深和海南省房产市场一直处于高位运行阶段，对住宅物业管理也提出了较高的需求，相应的法律法规也得到了及时的贯彻执行。大多数二三线城市，房地产市场出现了不同程度的波动，物业企业发展跟不上地产发展的速度，相对滞后，开发商往往存在从中赚取高额利润的梦想，随之大量的出现高收费低服务的现象。

物业企业运作作为一个新兴产业，应该总结国内外的发展历程，着眼于本地现状，探索出一个有效的发展途径。政府加强宏观调控，利用市场调节机制，使物业企业有序的持续正常发展，不合格的物业企业利用市场机制自然淘汰，同时让居民有一个良好舒适的居住环境，加快住宅物业管理发展速度。依法依规成立业主大会，适时选举业主委员会，物业企业在地方政府的指导和协助下，进行良好有序的运行。