论商业房地产评估的几点体会

杨晓宇

摘 要：在客观条件允许的情况下，对商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实。为此，在日常评估工作实践中应对商业房地产所处的经济环境进行了解、分析、总结及分类，形成相应的商业分区及租金地段图，并制定相应的进深指数及临街深度价格修正率表。

关键词：中小城市  商业房地产  收益法  租赁收益  深度指数  临街深度价格修正率

近年来，随着中小城市经济不断发展及城镇化进程不断推进，城镇商业经济体量不断增大，商业房地产不断增多，商业房地产评估业务数量不断增加。在日常评估工作中，如何合理评估委估商业房地产的价值，使我们的评估工作更好地服务于社会主义经济建设，是值得每一个评估人员深思的问题。为此，我根据自己日常评估工作实践经验，特总结以下体会与同行共同探讨，以资共同提高评估业务水平。

一、对于商业房地产在客观条件允许的情况下，应首先采用收益法进行评估

对于商业房地产的评估，一般常用市场法及收益法两种方法，但现阶段由于“网络销售”对实体店业务量的蚕食、实体店运营费用较高及整体市场有限的有效需求，导致商业房地产市场售价与其租金收入之间的差距进一步扩大。因此，对同一商业房地产同时采用市场法和收益法进行评估，两种方法计算出的评估价值有时差异会较大。那么，评估时若出现这种情况，我们应以哪种方法的评估结果为准呢？

根据日常评估实践工作经验：比较法是以房地产的市场价格为导向求得房地产的价值或价格。在日常评估实践中采用市场法评估时，我们一般都要将可比实例不正常的成交价格进行修正、即交易情况修正，从而将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成正常价格。但房地产市场由于市场信息不完全畅通、信息不对称，加之经济人的逐利行为作用，就会产生一定程度的盲目性交易行为。有时，这种盲目交易行为不是个别行为，而是以群体性购买方式出现。而群体购买方式是具有普遍性的，虽然交易价格相对较高、虽经交易情况修正，但该可比实例价格仍会偏高，这是房地产市场的不完全竞争性导致的。这时若采用该经过交易情况修正的交易实例用比较法测算委估商业房地产，则测算出的评估价值也将偏高。而收益法是以房地产的预期收益为导向求得房地产的价值或价格。在日常的评估实践中采用收益法评估时，对预期收益的确定基本采用委估商业房地产所在区域地段的相似物业同一性经营类别的客观租赁收益，由此我们可以判定：经过商业房地产经营户长期经营，经营户所能支付给业主的租金应为其经营收入中扣除经营成本、经营管理费、经营税及费、人工工资、自身经营盈利等的最大可能额度，相对而言其客观性可期。故我觉得对于商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实，比较能反映目前经济市场对委估商业房地产的商业价值认可度。

二、采用收益法评估商业房地产对于租赁收益的确定

首先，应对委估商业房地产所处城镇的商业区分布有一个完整、全面的了解，以便确定委估商业房地产所处的商业地段及租金水平。根据城镇的规模大小，一般情况下：县级的商业中心区基本为一个，并以此向外辐射，越往外走商业性越差，可将商业性按繁华程度并结合租金档次划分为：较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段;县级市的商业中心区一个，次级商业中心区可根据当地经济发展的现实状况分为一至二个。县级市的商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为较繁华地段、繁华地段、次繁华地段及一般地段，县级市的次级商业中心区按繁华程度并结合租金档次划分为繁华地段、次繁华地段及一般地段。更大的城市可根据实际商业情况及租金水平并结合日常评估实践工作划分相应数量的商业中心区及次级商业中心区，甚至是商业中心区、次级商业中心区及一般商业中心区等。不同的地段对应不同的租金水平，在日常的评估实践工作中不断收集、分析，划分相应商业中心区不同繁华程度地段，并确定相应繁华程度的租金水平，经过长时间的积累，就能对相应的城镇建立起相应的商业分区及租金地段图，以辅助日常的评估工作。

其次，要调查了解各地段内不同的经营类别，具体为经营贵金属饰品、品牌服装及鞋专卖、普通服装及鞋、饮品、食品或餐饮及建筑材料等，根据各地段商业性优劣依据现实情况确定各地段内的经营类别，并确定不同地段各经营类别的租金水平。因经营不同商品类别，从市场当中获得的收益是不一样的，能够承受的房屋租金也就不一样。同时，还应注意区分不同地段以经营何种类别商品为主，因为商业房地产的经营类别具有一定的聚集性，相同经营类别会在日常经营过程中逐渐形成一定的聚集，在传递给客户群体购买何种商品应去何处的讯息同时，逐步形成方便客户的“一条龙”服务，即在同一地段可将相关同质商品买齐，顺便将原先落户在该地段经营与主营商品品质不搭的商品经营户挤出该地段，以完成不同地段的商品经营性优选。

至此，委估商业房地产的租赁收益就可根据在何种繁华地段以经营何种商品前提下进行核定，再结合委托人提供的租赁合同作为参考、分析，由此确定的评估租金参数就比较准确了。

三、采用收益法评估商业房地产应考虑商业房地产进深对租金的影响

考量委估商业房地产好坏除地段及经营类别外，还有一个重要的实物指标，即宽深比——商业房地产臨街面的宽度与垂直于临街一侧的长度之比。在日常的评估实践工作中，对宽深比的控制应不低于0.4，再低不能低于0.35，基本为不低于0.35-0.4之间，则委估商业房地产就宽深比而言，租金水平可按正常情况提取。若委估商业房地产宽深比低于0.35，则委估商业房地产租金要进行一定程度的折减，越低折减程度越高;若委估商业房地产宽深比高于0.4，则委估商业房地产租金要进行一定程度的叠加，越高叠加程度越高。

若宽深比小于0.35的商业房地产，由于商业房地产的进深较长，在日常评估实践工作中，可按照临街深度价格修正率表对超过标准深度的商业房地产进深分段计算租金，最终以各段进深的商业房地产建筑面积做为各段商业房地产租金的权数求取委估商业房地产综合租金。商业房地产的标准深度则根据商业房地产所处城镇的经济发展状况及区域经济体量结合商业房地产经营类别综合考虑确定，对于经营建材类商品、餐饮类等的商铺，考虑经营商品的尺寸及对经营空间的特殊要求，可适当延长标准深度。超过标准深度后的各段临街深度及相应的深度价格修正率的确定则需要评估人员在日常评估实践工作中针对各城镇的经济发展状况及区域经济体量不断测算、分析、暂定、再验证、再分析，直至最终确定各城镇的临街深度价格修正率表。

综上所述，在客观条件允许的情况下，对商业房地产采用收益法评估得到的评估价值更为客观、真实。为此，在日常评估工作实践中我们应对商业房地产所处的经济环境进行了解、分析、总结及分类，形成相应的商业分区及租金地段图，并利用进深指数及临街深度价格修正率表，以便我们合理确定委估商业房地产的客观租金收益，从而得到客观、合理的评估价值。

参考文献

[1]中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）.