房地产开发企业供应链融资发展研究

程思宁

【摘要】传统融资渠道难以适应房地产企业资金高周转的特点，同时处于产业链中的中小企业融资较为困难，因此，将产业链中实际发生交易的业务进行供应链融资的需求大大增加。本文通过介绍供应链融资的几种类型及好处、具体应用及分析，为促进供应链融资进一步发展提出建议。

【关键词】房地产企业  供应链融资  产业链

一、房地产企业供应链融资概述及类型

（一）供应链融资概述

供应链融资是以核心企业为主，产生于上下游企业与核心企业之间，充分使用核心企业的资信能力和上下游交易信息，同时利用银行、保理等金融机构将资金的结算、划拨与债权债务进行有偿转让，缓解资金融出方与链条上的资金需求方之间的信息不对称，促进解决产业链中中小企业面临的融资和资金难题。房地产行业属于资金密集型行业，保证充分的现金流有助于企业实现高周转。房地产企业供应链融资通常是以大型房企为核心，将与上游供应商之间发生交易的应收账款、与下游经销商之间预付账款，通过向金融机构或银行“打包”的方式进行融资，从而达到减少自由资金占用的目的。

（二）供应链融资类型

房地产企业最常采用的是应收账款融资。是指中小企业供应商与核心企业签订施工合同并履行义务时，为尽早获取资金回款以将来到期的应收账款进行质押，向金融机构申请贷款的融资服务。在房地产供应链中，作为债务人的核心房地产企业为作为债权人的中小企业背书，若进行融资的中小企业不能偿还贷款，金融机构可以要求房地产企业承担还款责任。常见的类型有公开市场的资产支持证券（简称”ABS”）、资产支持票据（简称”ABN”），非公开市场的银行保理、商票贴现。

1.公开市场——以ABS为例

以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式，以企业特定资产产生的可所预测现金流作为还款支持。通过将应收账款资源集体打包的方式由金融机构向大众发行债券。其优点是操作简单，门槛较低，基本的工程进度款都能达到要求;但是额度十分有限，通常由企业集团抢占额度后进行统一分配。

2.非公开市场——以银行保理为例

银行保理通常是将上游公司与核心企业的应收款项在通过银行的审核后，转让给银行提前获取资金。其关键在于供应商是否能达到银行的准入条件。其最大的优势在于额度较充足，一旦通过银行首次准入，之后可以在银行给的授信额度范围内进行单笔申请，单笔放款。不同银行的产品也有所不同，比如招行保理的无追索权保理和浙商保理的有追索权保理，企业可以根据自身特点和需求选择不同的银行保理业务。

二、房地产企业供应链融资的好处

（一）帮助上下游企业解决融资难题

由于国内中小企业资信等级较低，自身可能无法满足金融机构提出的贷款要求。通过与核心企业发生业务往来进行产业链资源的整合，有利于其资金的獲取和收回;同时，彼此之间的融资成本和融资风险都远远低于常规融资。

（二）减少自有资金占有成本，提高资金运营效率

房企运作模式通常采取预售形式，从预售期房、按揭放款到政府同意使用预售监管资金周期大概是一年，而房地产由于延期应付账款采取供应链融资的模式一般也为一年，因此供应链融资与房企预售匹配程度极高;同时减少资金的占用不仅可减少自有资金占用成本，还可用于其他项目的前期开发，极大提高资金使用效率。

（三）减少银行信息不对称，促进产业链资源的有效整合

银行通常对资信情况良好、发展规模较大的、财务情况较好的企业进行放贷，而对于中小型企业通常授信不足。通过供应链融资能够充分利用大型房企授信和担保能力来降低信息不对称风险，提高金融机构风险控制的灵活性和可操作性。

三、供应链融资在房地产企业的应用及发展

（一）大型房企供应链融资具体应用

截止2020年3月31日，万科、碧桂园和龙湖地产分别以1257.5亿、683.2亿、277亿元位列供应链ABS总发行额的前三，供应链对房企融资的贡献度显著。以碧桂园为例，供应链融资具体运用体现在以下三个方面：

（1）在投资策划时对额度进行铺排，根据工程进度进行供应链融资金额申报。提前排查可使用资源，了解额度的情况。实际经营和投资策划时的预测相比常有较大差异，导致回款延期，供应链融资能够减少资金回流慢导致的负面影响。

（2）隐藏有息负债，减少税收成本。若直接从外部融资，不仅增加了有息负债，还占用了金融市场或银行的发债和授信额度。而供应链融资费用可以列入成本，为后续土地增值税计算、所得税清算增加抵扣项。

（3）定期梳理合同台账确认资源的合理利用，提高供应商积极性和配合性。由于银行等准入时间较长，可以提前制定计划定责任人，让供应商了解步骤准备材料以提早进入市场准入资源，等需要请款时进行无缝衔接。

（二）进一步促进供应链融资未来发展

1.规范业务流程以确保交易真实性

采用供应链融资应基于真实的业务交易。核心企业应确保货物流、票据流、现金流以确保同步，而放贷的金融机构也应在各个环节进行把控，在年中或年末进行随机抽查，确保债权债务转让书、担保函资料的完整性。

2.建立健全信用风险评价体系

核心企业在供应链融资过程中，要对信用风险予以重视。无论是供应链ABS还是银行保理，其供应链资源都是根据其核心企业的信用评级来设定的。为了更好地实现供应链融资的发展，建立供应链融资的信用风险评价体系对链上链下企业及核心企业评估其运营状况起到积极作用，也避免了信息互不匹配的风险。

3.维系链上企业间战略合作关系

供应链融资不是简单的供应商融资，它将上下游企业、金融产品、监管部门整合在一起，实现线上填报、线上审核、放款前线下终审的模式，大大提高了融资效率，大型房企也因此得以迅速壮大扩张。这要求核心企业与各方协调和沟通以维持合作关系，促进产业链整体的发展。

参考文献：

[1]中国人民银行成都分行营业管理部课题组，龙俊桃.供应链金融与小微企业融资：从信用孤立到信用穿透的嬗变[J].西南金融，2020（07）：65-75.

[2]徐勇戈，李冉.供应链金融视角下的房地产企业信用风险[J].财会月刊，2018（08）：164-169.