关于加强房地产市场调控管理促进市场平稳健康发展调研报告

李晓龙

摘要：房地产市场调控管理工作，关系房地产业平稳健康发展，关系经济社会持续稳定发展。建立系统完善的房地产市场调控管理机制是一项基础性工作，对促进经济社会和房地产市场发展十分必要。

关键词：房地产;调控;平稳健康

为做好房地产市场调控工作，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。目前，促进房地产市场平稳健康发展的主要任务，是做好房地产市场调控管理。

1 房地产业发展情况

1.1 房地产业基本情况。滨州房地产业经过近几年的迅速发展，已成为推动经济社会发展的重要产业，为滨州城市建设发展、人居环境的改善做出了突出贡献。2019年，全市房地产开发完成投资192亿元，商品房销售面积466万平方米;房地产业完成税收31.78亿元，占全市税收的8.9%，支柱作用显著;商品房库存面积186.17万平方米，去化周期为15个月，处于合理区间;商品房销售面积、从业人员数量、从业人员劳动报酬同比稳中有升，对全市GDP贡献显著。房地产市场呈现房价基本稳定、库存结构持续优化、市场秩序整体规范的局面。

1.2 房地产开发建设队伍日益壮大。全市房地产开发企业数量发展到323家，其中三级以上资质规模企业39家，房地产开发建设规模大幅增加，企业综合经营能力不断提高。碧桂园、融创、中梁、恒大等一线房企进驻我市，为市场发展注入新的动力，企业逐步向规模化、品牌化、专业化发展转变，整体实力和水平明显提升。近期上市销售的山钢碧桂园·翡翠城、中梁壹号院、天场·瑞府等高品质住房深受市场欢迎，全市多个项目获得“国家广厦奖”、“国家康居示范工程”等奖项，居民住房条件明显改善。

1.3 房地产开发管理水平不断提升。深入推进“放管服”改革，简化办事流程，提高服务质量，提升精准服务。实行与企业负责人“定期谈话制度”，提前告知开发建设主要节点问题及市场实时情况，提前预防问题，更新经营理念，营造良好的市场发展环境。实施建设条件意见书制度，引导房地产企业由单一“开发”型向“开发-经营-服务”型转化，由粗放式发展向精细化發展转变，引导市场做大做强做优。

2 面临的形势和问题

2.1 房地产市场库存呈动态“变化”态势。土地供应是房屋供给“闸门”，决定住房供给规模和结构，与市场价格、消费预期联动明显。近年来，针对我市商品住房库存偏低问题，通过从供给侧科学调控商品住房用地供应，实施商业用地“商改住”性质变更等措施，促使房屋库存处于合理去化周期。

2.2 市场呈现“量平价稳”的发展态势。随着土地供给、金融信贷规模调整等措施的实施，调控成效逐步显现，房屋供应结构持续优化，刚性及改善性住房需求平稳释放。随着房地产市场转入理性调整期，消费者消费更加理性，预计未来一段时间商品住房年销售量稳中持平，销售价格呈稳中持平态势，市场价格将呈箱体形状小幅波动，市场表现形势平稳向好，不会出现大的起伏，市场持续保持平稳运行。

2.3 行业企业综合经营能力偏弱。我市房地产企业开发建设水平整体大幅提升，但部分企业综合开发建设能力偏弱，企业社会责任感不强，诚信经营意识淡薄，违规问题时有发生。个别企业经营理念陈旧，缺乏前瞻性，开发建设的产品定位不高。

3 相关举措及建议

从近期国家、省市有关会议和出台的一系列政策来看，经济发展保持稳中求进总基调，高质量发展理念更加坚定、改革力度将进一步加大，为城市建设发展带来机遇，为房地产业转型升级、高质量发展带来动力。要按照国家、省房地产业政策，加强房地产市场调控管理，规范市场发展秩序，改善住房供需关系，促进房地产企业转型升级发展，满足居民合理住房需求，为全市经济社会和服务业发展做出应有贡献。

3.1 以房地产市场调控管理为引领，促进房地产市场平稳健康发展。积极落实地方政府主体责任，根据“分类调控、因城施策”要求，在市促进房地产市场平稳健康发展领导小组统筹领导下，以房地产市场调控管理为引领，促进房地产市场平稳健康发展。统筹住房城乡建设、自然资源和规划等部门，加强调控协作，统筹房地产业发展，从供给侧科学合理调控用地供应，稳定市场预期。指导各县区因地制宜、因城施策，采取有针对性的措施稳定和发展市场，满足市场合理住房需求。

3.2 科学调控市场供应，改善住房供需关系。加强市场运行监测分析，根据市场库存动态变化情况，从供给侧适时调整住房用地供应，优化土地供应节奏和时序，改善住房供需关系，既要满足市场合理住房需求，又要避免产生新的库存积压，合理引导市场预期消费。持续开展房地产市场综合整治行动，营造规范有序的市场秩序，维护群众合法权益，加强和完善市场管理，实行动态监管模式，提升综合管理水平，更好的服务于经济社会发展。

3.3 引导行业转型升级发展，增强对经济社会和服务业发展的持续贡献力。认真落实“放管服”改革要求，完善房地产业管理制度，持续优化市场营商发展环境，培育知名企业、品牌企业，促进行业转型升级发展。引导行业企业着眼长远发展，紧抓经济结构调整和产业转型升级发展机遇期，转变发展模式，做强产品、做优品牌、做好服务，发展绿色建筑，全面实行全装修开发建设，提升综合效益，促进行业转型升级高品质发展。推进房地产企业、建筑施工企业战略协作，强强联合，提升综合开发能力;推进房地产企业与物业企业融合发展，积极向综合运营和综合服务企业转变，构建人居和谐的新型发展模式，为经济社会发展、人居环境的改善做出新的更大的贡献。

4 结语

房地产市场调控管理工作涉及面广、政策性强，各级各有关部门需厘清职责、形成合力，根据市场实际精准发力、科学施策，科学合理做好市场调控管理工作，促进市场平稳健康发展。