防控商品房预售许可审批风险的建议

余建芬

摘要：改革开放以来，我国房地产业取得了突飞猛进的发展，城市房屋供应由原来资源紧张的国家包办分配到现在的大量以期房形式供应的商品房，这不仅是我國城市房屋供应结构的变化，更是商品房预售制度带来的巨大成果。然而，商品房预售制度也不时遇到各种不同问题。因此，针对时刻变化的内外部环境，适时修正、完善商品房预售制度，及时掌控并化解商品房预售许可风险显得尤为重要。

关键词：商品房;预售许可;审批风险;建议

商品房预售是指开发商将正在建设尚未建成的房屋提前面向公众出售，购房人按照预售合同向开发商支付房款，开发商则按照预售合同约定的时间将预售房屋交付给购房人。相比于商品房现售，商品房预售能够加快开发商投入资金的回笼，减少贷款利息，同时对于购房人来说，可以提前签订购房合同，拥有自己的房子，虽然房子尚未建成，但已吃了一颗定心丸。商品房预售带来很多优势，但是，商品房预售也存在很多问题，例如预售房屋质量没有保障，虚假宣传等。因此，规范商品房预售尤为必要。

1 商品房预售制度存在的问题

首先是缺乏具体法律法规。从立法现状来看，我国自实行预售许可以来，相关的法规大多是发住建部和国务院办公厅下发的通知，针对本地区的仅对商品房预售资金的监管制定了相关管理办法，而对于商品房预售管理其他方面的具体法规目前还没有。对于商品房预售过程中遇到的一些问题，解决起来经常是无法可依，要不就是找不到根据，要不就是模棱两可，最后只能摸着石头过河。例如，某市办理预售许可需要开发商提供其开户银行出具的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明。此处工程建设总投资在项目立项批复和合同备案表上都标有项目的总投资，而往往两个数值是不一样的，由于在法规中没有明确指出，通常在办理许可的过程中两个数都可以使用。其次是监管额度由开发商自行制定不合理。监管额度虽然由区县建设主管部门审核，但是没有明确规定项目每平米建设费用标准，开发项目监管额度由开发商自己设定，区县只掌握大概标准，一般就是建安费用。但是开发项目的建设成本除土地成本以外，还有前期费用、建安成本、税金、不可预见费用等，综合来看，项目每平米建设费用远不止建安成本。如果不设置统一的标准，所监管资金是否足够用于整个项目的建设，监管部门都不能确定，就达不到资金监管的目的。最后是房屋交付与预售约定存在偏差。在开发项目配套设施规划及建设过程中，因为总建筑面积不变，大多数开发商为了获得更多的利益，往往减少配套设施的面积，从而增加可售商业面积，即便是配套设施指标符合要求，在计算指标的时候大多数开发商是选取指标下限进行计算，这样能够尽可能的放大他们的利益空间。后期建设中，开发商更是极少数能够按照“同步设计、同步施工、同步交付”的规定来做，基本上都是先建设可以出售的住宅和商业，最后才建设配套设施，使得很多购房人在入住小区很长一段时间内都无法使用配套设施，为居民生活带来了不便。

2 防控商品房预售许可审批风险的建议

2.1 建立风险分担制度

近年来我国不断完善对商品房预售的监管，不断改善商品房预售制度内部设计，但由于商品房预售制度建立基础还不牢固以及本身存在缺陷，在实施过程中仍存在不合理的现象，产生种种社会问题，引发一定的社会风险，动摇制度本身存续的社会认可基础。然而，把产生风险的责任都归咎于预售制度是片面的，为规避风险而取消预售制度在短期内也是不可行的，要想防范风险首先要找到风险存在的根源，减少风险发生的可能。因此，需要建立一种风险分担机制，将开发商的利益和购房者的利益捆绑在一起，在利益共享的同时实现风险共担。

2.2 完善商品房预售广告制度

2完善商品房预售广告制度主要是在商品房预售过程中，由于商品房尚未竣工，预购方只能通过开发商发布的预售广告来了解商品房情况，而不少开发商为了销路往往会在广告中夸大其辞，更有甚者发布虚假广告误导消费者，对于缺乏房产常识或法律意识的消费者会被经过粉饰的预售广告吸引而与开发商签订合同，在商品房竣工验收完交付使用时才会暴露出实际情况与宣传广告内容不符的现象，侵害了消费者权益，导致维权等矛盾纠纷。因此，对预售广告的监管在商品房预售过程的整个监管环节中起到关键作用。为了适应市场经济的发展需要，维护房地产行业的可持续发展，保护购房者的合法利益，必须要以解决虚假广告等现实问题为导向，完善商品房预售广告制度。

2.3 加强部门间沟通，建立部门间协作及信息

从项目建设用地出让、建设用地规划许可、项目规划工程许可、施工许可到预售许可及在建工程抵押等不动产登记，采取一张图、一个平台的模式实现信息实时交互共享，让房地产开发经营过程中涉及的政府审批及监管工作可视化、透明化，减少部门之间信息壁垒。此外，房地产各主管部门还应保持协作，针对房产测绘规范与规划设计规范涉及的房屋面积不一致、项目超规划许可建设、房屋用途名称统一等问题保持良好沟通，协调制定出具体可行的解决办法。

2.4 发挥群众的监督作用

群众的力量是不可忽视的，各地房产部门的辖区范围很大，仅靠房产部门的监管还是远远不够的，因此应当在信息系统中设立公众实名监督举报端口，利用广大群众的力量对开发企业的违规行为进行监督，房产部门可以根据群众的举报有针对性进行的检查。规定虚假举报的惩罚措施，防止个别群众虚假举报，增加行政机关的工作负担。

3 结语

总之，预售制度为我国经济的发展做出了很大的贡献，但是其中也暴露出了很多的问题，但并不能说明预售制度就是不可取的，笔者认为，与其取消预售制度不如完善预售制度。通过上文的分析可以看出，预售的行政监管制度不健全是导致预售过程中问题频发的最主要原因，如果没有一套完备的预售监管制度，仅靠行政机关的监管来保障房地产市场的健康有序发展难上加难，只有完善相关得行政监管制度，才可以从根本上保障购房人的交易安全，也才能使行政机关的监管发挥最大的效用。因此笔者认为，首先应当以立法形式确定最长施工期限，缩短预售项目从发放预售许可到办理房屋产权证书的时间，减少开发企业损害预购人合法权益的几率;其次，应当完善相关的合同备案制度使其真正发挥效用，总结实践经验建立并完善退房审批制度，并将其上升为法律，使行政机关的监管有法可依;最后，应当完善预售资金监管制度以及信息披露制度，并以政府为主导建立起一个与现有预售系统数据共享的预售资金监管以及信息披露的网络，使政府部门、开发企业以及预购人都可以在这个信息公开的网络上查询到相关的房产信息。只有完善了行政监管相关的法法律制度，建立起一个透明的监管平台，充分利用群众的监督力量，并发挥政府的行政监管职能，才能使我国的商品房预售制度良好的运行，最大程度的保障预购人的合法权益。

参考文献：

[1]曹搞：《国内商品房预售资金监管模式比较分析》，《现代物业》2014年第5期。

[2]迟颖：《商品房销售虚假宣传之惩罚性赔偿责任》，《法学》2015年第10期。

[3]叶挺：《浅谈房地产预售的风险分担及防范机制》，《中外企业家》2010年第4期