房地产企业现金流管理问题及对策

丁天浩

摘要：随我国经济进入新常态，房地产企业所面临的经营环境越发复杂，而房地产企业业务活动的开展需要大量资金，这使得其面临着较大的现金流风险，如何在当前宏观政策频繁调控、资金周转紧张下提高现金流管理效率，是房地产企业思考的重点。本文首先阐述了房地产企业现金流管理的重要性，再结合实际，分析当前房地产企业现金流管理中存在的问题，最后根据问题成因以及实践经验，提出解决对策。

关键词：房地产企业;现金流管理;问题;对策

1 房地产企业现金流管理的重要性

同其他企业相比，房地产企业投资数额巨大、现金周转期较长。在我国经济进入新发展时期后，财政部针对房地产行业的发展提出了一系列的政策指引，旨在抑制和控制房地产行业快速发展带来的不理性繁荣，房地产企业融资难度上升，项目投资风险加大，这使得房地产企业的经营现金流具有不稳定性，在业务活动开展中，企业多数资金也无法调动，加大了企业筹资压力和财务风险[1]。现金流作为房地产企业价值创造的基础，其运行的流畅性直接关系到企业创造价值的能力。现金流管理可以帮助房地产企业分析经营活动产生的现金流入、流出情况，通过对差量的研究来分析企业资金流动情况、偿债能力等，并以此作为投资、融资活动开展的参考，合理规划企业资金使用，优化资源配置，对房地产企业实现稳健经营有着重要的意义。

2 房地产企业现金流管理中存在的问题

从实践来看，多数房地产企业在现金流管理中还存在以下问题：

2.1 融资渠道较为单一，政策影响冲击力较大

当前，房地产行业的泡沫使得财政部不得不采取抑制手段来控制房地产企业的发展，各银行对自身贷款发放有着严格的要求，房地产企业银行贷款难度加大，可贷额度较低，企业内部资金周转较为紧张，在出现资金缺口时，企业只能通过高额利息来吸引融资，现金流缺口弥补成本居高不下，房地产企业现金流风险较高。

2.2 投资较为盲目，现金流负担较重

多数房地产企业在现阶段经营中还未明确认识到当前所处环境，在管理思维上难免会受以往繁荣时期经营旧习的影响，这也使得部分房地产企业采用扩展型财务战略，资金投资倾向于高风险，业务投资力度较大[2]。此外，财务人员分析能力、管理能力等还比较弱，企业财务信息化不足，财务活动未深入到业务一线，无法为企业投资决策提供有效的数据支持，投资可行性分析不足。

2.3 财务杠杆较高，资产负债率较高

房地产企业业务开展的高需求使得其现金净流量主要来源于负债，多数企业的经营模式依旧为高负债、高杠杆形式，而投资活动的较长回收期又使得房地产企业资产负债率不断攀升，企业经营产生的现金流不足以偿还所有的高额利息和到期负债，只能举新债抵旧债，加大企业償债风险。

3 优化房地产企业现金流管理的策略

通过对上述问题的进一步分析，结合问题深层次产生的原因，针对房地产企业现金流管理提出以下对策建议：

3.1 调整企业经营战略，拓展企业融资思维

价值创造能力的提升是房地产企业实现现金流稳定流转的内在基础，对于当前环境下的房地产企业而言，首先，房地产企业应重视产业转型，加快自身经营模式从重资产、过度依赖资源向轻重并举的转变，在确保自主投资房产规模稳定的基础上，积极开展轻资产代建业务，增加企业的利润增长点，扩大企业业务市场，达到延长企业高速发展期以及提高企业价值创造能力的目的。其次，房地产企业也应拓展融资思维，合理利用债券、期权、股票等金融工具，构建专属的融资渠道，为企业资金需求提供坚实的支持。

3.2 控制投资规模，合理配置企业资金

过度的投资和较长的回收期带来的资金被套问题是影响房地产企业资金周转的主要原因[3]，基于此，房地产企业应理性控制自身的投资规模。首先，培养理性投资意识，由经验丰富的财务人员结合政策走势、融资渠道和成本、项目立项的必要性以及项目投资可行性分析来对企业投资决策提出意见，将有限的资金合理配置到各投资项目。其次，组合搭配投资项目，实现滚动开发。针对企业内部多个待启动项目，房地产企业应对各项目进行合理搭配，通过对不同产业项目进行搭配、不同周期项目的组合等多种模式来分阶段开启项目，避免同时启动给企业资金流转带来压力，以此来实现企业内部现金流的良性循环，将扩张型的财务战略转为相对保守型战略，以此来确保企业偿债能力。最后，完善并严格执行集团投资拿地项目评价、决策标准，通过合作开发和小股操盘项目等方式减少资金投入量，同时界定合理的资产负债率，在新项目拓展中统筹集团各职能部门参与、严格进行经济测算，算精算实预期收入、成本及土地增值税，严控资产负债率，严控目投资风险。

3.3 优化企业资本结构，减少对债务融资的依赖

针对杠杆过高问题，房地产企业可以参考以下两种方式：第一，控制企业的债务规模，减少负债融资，合理利用股权融资，以此来降低企业的财务杠杆。同时，引入信托前期融资，总包方垫资和发展等融资模式，形成多元化格局没降低经营风险，同时制定资金统筹方案，加快资金周转盘活资金。第二，根据债务期限结构匹配投资项目。根据债务期限，企业债务融资可以分为短期融资和长期融资，房地产企业在开展投资项目时，应根据项目资金需求量、投资回报期、销售行情预测等来选择适宜的负债融资方式，比如对销售行情不乐观或受政策影响较大的项目，企业可以选用长期债务，以此来降低企业短期偿债压力。优化长短期债务的配备结构能够帮助房地产企业降低融资成本，加快企业资金周转。

3.4 全面监管企业现金流动向，提高企业现金流流速

针对房地产企业周转速率缓慢的问题，房地产企业首先应实施全面现金流管理，按照项目施工和销售渠道来实施分渠道管理，对企业项目在开发、建设环节的现金流和在销售环节的现金流进行分类，从而独立分析企业应收账款周转和销售回款周转中存在的问题，识别企业现金流管理中存在的风险，并寻找解决方法。其次，通过集团标准化建设，推动项目快速去化，提升回款速度，缩小项目周期，降低资金成本，同时加大项目把控，制定KPI考核指标，管理利润考核指标，投资模型实施方案等，实施监控项目动态，将项目效益与薪酬紧密关联。并进一步提高营销能力，通过快速去化、快速回笼资金、化解债务风险，确保现金流安全。最后，加大信息化建设，及时引入先进的财务系统软件，实施现金流信息化管理，促使房地产企业各系统相衔接，实现企业经营数据的实时共享，提高企业管理者对现金流流动情况掌握的全面性、及时性以及准确性，为管理者现金流管理决策提供支持。

4 结语

综上所述，房地产企业现金流管理还有很长的路要走，面对新时期发展带来的挑战，房地产企业应调整企业经营战略、拓展企业融资思维、控制投资规模、合理配置企业资金、优化企业资本结构、减少对债务融资的依赖、全面监管企业现金流动向，以此来推进现金流管理体系的建设，促进房地产企业实现健康发展。

参考文献：

[1]杨冬，王莎.房地产企业现金流管理存在的问题及对策[J].中外企业家，2020（11）：81-82.

[2]林艺泉.房地产企业现金流管理思路探讨[J].财会学习，2019（36）：203-204.

[3]袁启升.浅析现金流量管理中的问题与对策——以房地产企业为例[J].中国商论，2019（22）：129-130.

[4]刘芳.浅谈房地产企业高周转模式下的现金流管理[J].纳税，2019，13（33）：272+274.