新常态下东莞市房地产市场现状分析与思考

邵继红　黄瑜

摘要：粤港澳大湾区战略的提出，对东莞市房地产市场产生一定影响，文章通过分析东莞市房地产市场近几年来的发展状况，结果表明：东莞房地产市场存在市场供不应求矛盾逐显、房价涨速过快、市场监管体系不完善等问题，在此基础上，提出了促进东莞市房地产市场发展的相关建议。

关键词：东莞市;房地产市场;问题;对策

一、引言

粤港澳大湾区战略是国家层级的重要战略，为大湾区几大城市带来了新的发展机遇，东莞市也不例外。东莞市具有优越的核心地理位置，毗邻港澳，背靠广州，前拥深圳，既是广州、深圳和香港的经济走廊重要卡口，又是广州、深圳科技创新走廊的重要组成部分，为东莞市房地产市场的快速发展奠定了良好的发展基础。东莞市房地产市场在快速发展的同时，问题和矛盾也逐渐凸显，如何解决东莞市房地产现存问题，实现房地产市场的健康发展，对东莞市未来发展具有重大意义。

二、东莞市房地产市场发展概况

（一）房地产开发投资增速放缓

近年来，东莞市房地产开发投资增速放缓（如图1所示），2011年至2019年上半年期间，东莞市房地产开发投资完成额仅在2013年和2014年有稍明显增长外，其余年份增长都较为缓慢。在2018年，东莞市商品房屋建筑施工面积和竣工面积都有所下降，其中，施工面积下降2.9%，为4421.66万平方米;竣工面积下降18.7%，为382.83万平方米。由于房地产项目新开工面积减少，2018年，东莞市房地产开发投资为736.79亿元，仅比2017年增长4.9%，其中住宅完成投资比2017年增长2.6%，为525.85亿元。目前东莞市统计局公布了2019年上半年房地产开发投资情况，截止2019年6月30日，东莞市房地产开发投资344.26亿元，同比增长7.2%。

（二）房地产住宅销售面积呈下降趋势

近年來，东莞市房地产住宅销售面积呈下降趋势（如图2所示），2011至2019年上半年期间，东莞市房地产住宅销售面积仅在2013年和2015年有明显增长外，其余年份均呈下滑趋势。受调控政策的影响，2016年东莞市房地产住宅销售面积急剧下滑，从2016年的887.01万平方米下降至2017年的556.62平方米，调控效果明显。2018年以来，受供地减少，投资热度减弱等影响，东莞市楼市逐步回归理性，2018年东莞市商品住宅销售金额同比下降1.6%，为906.00亿元，商品住宅销售面积为506.83万平方米，下降8.9%。截止2019年6月30日，东莞市商品住宅共计成交21428套，商品住宅销售面积240.82万平方米，同比小幅增长5.9%，房地产住宅销售面积虽然有所上升，但市场仍持续处于低位运行状态。

三、东莞房地产市场发展面临的问题

（一）市场供不应求矛盾逐显

近年来，受东莞市楼市调控政策的影响，土地拍卖市场受到严格控制，土地供应量减少，同时受到房地产开发公司资金紧张等因素影响，地产市场供不应求矛盾逐显。截止2019年6月30日，东莞市共计推出数量比2018年上半年减少19.9%，共计商品住宅18196套，但东莞市成交商品住宅共计21428套，销供比为1.18，东莞市房地产市场整体呈现供不应求状态，东莞城区供不应求现状尤为显著，全市仅松山湖地区出现供过于求的现象，原因是随着松山湖高科技园区的建立，华为等大企业的入驻，松山湖的楼市均价已经超过3万一平，价格相对较高，且需求已经在前期释放，所以导致出现供过于求的状况。

（二）商品住宅成交均价涨速过快

2011年东莞市商品住宅成交均价仅7644.63元/m2，随着东莞市房地产市场供不应求矛盾逐渐凸显，推动了房价上涨，在2016年突破万元大关，成交均价达到13780.12元/m2。2019年上半年东莞市商品住宅成交均价比2018年上半年上涨14%，成交均价为19380元/m2，但2019年上半年月度成交波动较大，成交均价最低是1月份，为18964元/m2，成交月份最高是5月份，达到20133元/m2，其中，松山湖成交均价最高，超过30000元/m2。整体来看，东莞市全市商品住宅成交均价整体涨速偏快。

（三）房地产市场监管体系不完善

近年来，随着调控不断深入，东莞市房地产市场市场乱象得到有效规范，但是市场上仍存在着操纵房价房租、优先关系户、捂盘惜售、“曲线”收取号头费、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等市场乱象。主要是由于东莞市房地产市场监管体系不完善，监管和执法不力的原因，一些开发商、炒房团、黑中介为了自己的利益不惜触犯法律底线，为东莞市房地产市场健康发展埋下隐患。

四、东莞房地产市场发展机遇

（一）粤港澳大湾区战略带来政策利好

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，东莞市作为大湾区战略的重要部分，被8次提及。《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出在粤港澳大湾区建设中，东莞市具有重要的战略地位，要构建以深圳、东莞为核心中枢建立世界级先进制造业产业集群，粤港澳大湾区战略提出给东莞市房地产市场带来政策利好。

（二）东莞滨海湾新区战略带来发展机遇

2019年5月26日，《东莞滨海湾新区发展总体规划（2019-2035年）》审核通过，其中提出将支持东莞与香港合作共同建设东莞市滨海湾新区，东莞市滨海湾新区位于东莞西南沿海区域、并且处在珠江口东西岸交汇处，地理位置优越，东莞市滨海湾新区作为粤港澳大湾区的特色合作平台之一、在粤港澳大湾区战略中具有重要地位，为东莞市房地产市场带来重大发展机遇。

（三）深圳建设社会主义先行示范区政策福利外溢

2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，其中提到要积极推动深莞惠联动发展。随着穗莞深城际铁路即将通车，将进一步加快深圳与东莞的连动速度，预计2024年深莞迎来30分钟生活圈。东莞作为“临深第一城”，享受深圳建设社会主义先行示范区政策福利外溢的机会点和覆盖面将更多，东莞房地产市场也将成为受益面之一。

（四）大湾区迎来香港人群置业热潮

近年来， 来大陆定居的香港居民数量急剧上升，截止2019年9月底，已经有20万香港居民申请了居住证。2019年11月6日，《粤港澳大湾区建设领导小组会议》提出要给香港居民在内地购买房屋提供便利，使香港居民享有与购房当地居民同等的待遇，可以预见，随着港人在内地置业政策逐渐放松，大湾区将迎来香港人群置业热潮。

五、东莞房地产市场发展对策

（一）合理调控供需，缓解供不应求的矛盾

解决东莞市房地产市场现存问题，有利于东莞市抓住新常态带来的发展机遇，针对东莞市房地产市场供不应求的问题，需要政府对于供需进行预调控，增加房地产市场住宅土地供给，调整房地产市场房源结构，缓解供不应求的矛盾。

1. 增加房地产市场住宅土地供给

东莞市政府对房地产市场供求进行调控，最宏观手段之一就是从源头进行调控，通过增加住宅土地供给满足市场需求，还能够缓解东莞市土地市场的过热情绪。一方面，要对住宅土地供应节奏进行优化，要根据各区房地产市场需求的实时变化，对住宅土地供应量进行及时调整，在商品住宅供过于求的地区，例如松山湖地区，要控制住宅土地供应量。在东莞市商品住宅供不应求矛盾凸显的地区，要增加住宅用地的供应量，同时要对土地成交价格进行控制，进而平抑房价，促进房地产市场健康发展;另一方面，要严格控制非住宅用地供应，限定商业、办公等非住宅用地供应的供应规模，对在建或已建成的非住宅商品房项目，可以转变为保障性住房用途，例如可以申请转变为普通养老用房等用途。

2. 调整房地产市场房源结构

调整房地产市场房源结构，一方面对东莞市的新建楼盘户型面积等因素进行控制，调整大、中、小户型的供给比例，因为一般刚需用户由于经济原因，并不追求大户型房源，但是刚需的中小型户型房源数量不多，如果如果在新建的房地产项目中增加中小型户型房源的比例能够满足刚需用户的需求;另一方面，从东莞市社会经济发展的实际情况出发，合理加大保障性住房有效供给，满足部分低收入群体的住房刚需，缓解东莞市房地产市场供不应求的矛盾。

（二）充分发挥政府职能和市场作用，抑制房价过快上涨

针对东莞市房价上涨过快的问题，东莞市应充分发挥政府职能和市场作用，通过查处过度投机炒房行为、推进房地产长效机制的建立和促进二手房和租赁市场发展等措施，抑制房价过快上涨。

1. 查处过度投机炒房行为

在中央重申“房住不炒”的主基调下，东莞市应该坚持实行多限调控政策，依法严厉打击各种投机炒房行为，包括哄抬价格、捂盘惜售、投机炒作未交付的商品房等行为，提高非本市常住人口在当地购房的门槛，控制投机性炒房行为，平抑房价。

2. 推进房地产市场长效机制的建立

抑制房价快速上涨，东莞市应该积极推进房地产市场长效机制的建立，不断完善现有的房地产市场管理制度，制定并出台一套完善、成熟，有利于东莞市房地产市场健康发展的管理制度，严厉打击“黑房企”、“黑中介”哄抬房价、虚假宣传等违法行为。通过推进房地产长效机制建立、制定相应的约束机制、惩罚机制达到抑制房价快速上涨的目的。

3. 促进二手房和租赁市场发展

促进二手房和租赁市场发展，也能够缓解东莞市房价过快上涨的局面。一方面，可以出台相关的租房补贴福利政策，盘活住房租赁市场，鼓励人们可以通过租房的形式满足住房需求;另一方面，通过出台二手房相关政策，积极吸引购买力一般的客户把目光投放到二手房市场，促进二手房市场交易，能够减少一手房的需求，从而平抑房价。

（三）推进房地产市场信息系统建设，整顿和规范市场秩序

1. 推進房地产市场信息系统建设

东莞市应该健全房地产市场监控管理体系，要积极推进房地产市场信息系统建设，对东莞市房地产市场进行实时监测和完善房地产市场信息披露制度，对政府和百姓都有利，可以达到“双赢”的效果。一方面，系统监测到得实时信息可以为政府的决策提供有力依据，有助于政府判断房地产市场态势、出台有针对性的相关政策;另一方面，提高房地产市场的信息透明度，能够让百姓实时掌握房地产市场的动态，增强百姓对楼市的理性判断，从而达到规范房地产市场的目的。

2. 积极开展房地产市场秩序整治活动

东莞市市政府应该联合镇住建局、经信科局、房管所、规划所等部门，专人组成小组，以东莞市房地产企业、房地产中介为对象，积极开展房地产市场秩序整治活动，对东莞市在建楼房开展 “地毯式”专项整治活动，严厉打击楼市开发建设和销售过程中的各种违法违规行为，重点查处房地产领域广告违法，哄抬物价、投机炒房等行为。对发现的违法违规行为绝不纵容，要从严查处，在整治后要跟进各房地产企业和中介企业的整改落实效果，对拒不整改或者整改不到位的企业，给予记入黑名单，行政处罚等措施严肃处理，保障东莞市房地产市场健康有序发展。

参考文献：

[1]黄哲玲，李婷婷，梁岚.广元市房地产市场现状及其发展对策研究[J].西昌学院学报（自然科学版），2014，28（04）：96-98.

[2]石海均，王学野，李瑶，王萍.本溪市房地产市场发展现状分析[J].住宅与房地产，2018（25）：22.

[3]李翔宇，王勇.房地产泡沫化与调控政策的思考——以东莞区域市场分析为例[J].住宅与房地产，2018（25）：15-16+18.

（作者单位：湖北工业大学经济与管理学院）