房地产项目开发设计阶段的成本控制思路分析

李蓉

摘 要：本文主要简单介绍了房地产项目开发设计阶段的重要作用，通过对现阶段影响房地产项目开发设计阶段成本的因素进行分析，来探讨加强房地产项目开发设计阶段成本控制的有效措施，以重视对房地产项目开发设计阶段的成本管理，转变传统的成本控制模式，坚持现代化管理理念，实施有效的成本控制措施，从而提高房地产项目开发设计水平，降低房地产项目工程的建设成本，获得更多的经济效益。

关键词：房地产项目;开发设计阶段;成本控制;有效措施

近年来，随着我国社会经济的高速发展，房地产行业迎来了最好的时代，不断地创新和改革，取得了较好的成绩。人们生活水平的提升，使得其对住房的需求量逐步增加，房地产项目数量便随之增多，有着较好的发展前景，但与此同时市场竞争也日益激烈，房地产企业想要从中占有一席之地，不仅要提高房地产项目开发质量，还要尽量降低房地产的开发成本，这就要求房地产企业重视成本控制工作。

1 房地产项目开发设计阶段的重要作用

房地产项目开发设计阶段的工作十分重要，主要体现在三个方面：一方面是有效的设计方案能够为房地产项目决策提供可靠的依据，判断此项目开发是否可行，决定是否投资此项目;一方面是在确定投资房地产项目后，所设计的开发方案，能够为后续的项目施工奠定扎实基础，保障项目开发施工的顺利开展;另一方面是有利于控制房地产项目的施工成本，提高房地产项目的功能性^[1]。

2 现阶段影响房地产项目开发设计阶段成本的因素

现阶段，影响房地产项目开发设計阶段成本的因素，有以下几种：一是方案策划结果会影响设计成本。在房地产项目开发过程中，前期的项目调查和策划工作十分重要，这是对项目的整体把握，需要明确房地产项目开发的目标，从整体上来把控项目开发成本。在方案策划过程中，由于存在外界因素的干扰，容易受环境因素的影响，而发生一定的成本变化，需要针对这些风险进行科学的成本预算，并对可能面临的问题进行相应的防范，否则会导致实际成本与预估成本存在较大的差异;二是系统设计影响设计成本。在系统设计过程中，若是设计尺寸或是其他参数，与实际情况并不相符，则会导致设计方案的不可行，出现设计变更，这不仅影响了施工工作的开展，还会增加施工成本，造成资源的浪费^[2]。比如说若是在进行电气系统设计的时候，设计中所提出的设备之间匹配性出现问题，则会导致实际施工无法进行，所购买的施工设备并不能应用，造成了浪费;三是材料的选择影响设计成本。设计图纸中所选择的施工材料不同，其所需要的成本也会有所不同。在设计的时候，需要标明所需要的施工材料规格、各项参数和数量等，应当以实际施工情况为依据来进行科学的选择;四是设计质量影响成本。施工图纸的设计质量，影响着房地产项目工程的实际成本，只有充分了解设计图纸的意图，满足于用户的需求，才能有效的减少项目施工中的不必要消耗，降低施工成本。

3 加强房地产项目开发设计阶段成本控制的有效措施

3.1 优化房地产项目开发设计方案

房地产项目开发并不是一项简单的工作，其具有一定的复杂性，涉及到多方面的内容，为提高房地产项目开发水平，首先要明确其开发目标，需要对市场进行充分的调查和了解，作出相应的市场定位，确定项目开发的等级、档次和品质，旨在提高房地产项目开发的经济效益，给人们提供良好居住环境的同时，为房地产企业带来更多的利润效益。而这一目标的实现离不开设计方案的质量。只有在确定好开发目标之后，才能围绕其目标，结合实际情况，来规划设计开发方案。在房地产项目开发设计阶段，开发商要充分发挥自身职能，邀请专业的物业管理人员参与到设计过程中，使其提出专业的建议，让房地产项目开发方案更具时效性和实用性，应当遵循价值设计理念，拓展设计思维，基于建筑开发地的实际情况，来进行科学的布局，优化建筑物的结构设计。为保障房地产项目开发设计方案的最优性，应当聘请专业的设计人员，不断地修正设计方案中存在的问题，充分利用现代科学技术来进行论证，以保障设计方案的可行性和合理性，尽量将施工成本控制在最低范围内^[3]。

3.2 引入招投标制度

在房地产项目开发设计阶段，可以引入招投标制度，通过竞争机制来优化设计方案，从投标单位中选择最适宜的项目设计方案，既要保障房地产建筑的施工质量，又要具有一定的经济性，将建设成本控制在允许范围内。质量与经济的结合，能够为房地产项目设计带来更多的效益。房地产项目工程主体，及其配套设施施工，可作为一个整体开展招投标工作，先初步筛选投标单位，然后进行公正公平的竞争，对比各个单位的设计方案，选出最优的一位，以加强对工程建设成本的控制，强化设计方案中的性能，不断地创新。

3.3 实施限额设计，制定奖惩制度

在房地产项目开发设计阶段，并不是让设计人员随意进行设计，而是要在一定的要求内，遵循相应的原则，来进行科学的设计，所拟定的设计方案一定要与实际情况相符，要具有合理性和可操作性，否则其设计便是纸上谈兵，流于形式化，对房地产项目开发建设毫无意义。在设计房地产项目建设方案的时候，还需要考虑经济性原则，应当从整体上进行成本控制，尽量在不影响房地产项目工程质量的前提下，降低开发成本。房地产项目开发设计方案中，直接影响了工程施工的最终工期，也关系着工程成本，这与开发设计方案中确定的施工技术、施工材料都有着密切地关系。也就是说，不同的设计方案，所需要花费的施工成本，施工工期都存在着一定的差异。因此，在进行房地产项目设计的时候可以实施限额设计，有关于定量设计的部分，可采用定量统计方法来加以管控，严格按照规定标准来设计其工程量，以促进设计方案经济性的提升，使得设计方案中的施工技艺，能够匹配施工单位的专业水平，提高开发设计方案的科学性。为使房地产开发设计方案更加专业，还应当合理分配投资资金，加强对设计变更的把控，在确定设计方案无误后，严格按照设计方案中的要求来进行施工，以避免出现资金不够的状况，将施工成本控制在预估范围内。设计人员不仅要具备专业的设计水平，还应当具有强烈的造价控制意识，选择适宜的新工艺、新材料，降低施工过程中的运输难度，把控好施工材料的采购价格，进行统一管理，以保障房地产项目工程的顺利开展。

另外，为了提高房地产项目开发设计水平，应当制定完善的奖惩制度，将其贯彻落实于开发设计阶段，若是所设计的开发方案所需要的施工成本，超出了预算范围，则需要设计单位重新调整，其中产生的额外设计成本由其自行承担，以作惩罚。

3.4 有效管理设计人员

房地产项目开发设计阶段的工作，离不开设计人员的支持，设计方案的质量与设计人员的技术水平密不可分，为此应当加强对设计人员的管理，应当聘请专业能力强的设计人员，加强对设计人员的培训，提升其经济意识，使其在设计的过程中融入成本控制理念。与此同时，开发商也可以直接在合同中规定有关于设计变更等部分的问题，以保障后续工作的顺利进行，防止出现合同纠纷。

4 结语

高效的成本管理工作，并不局限于施工阶段，应当贯穿于整个开发过程中，尤其是设计阶段，更应实施有效的成本控制措施，以起到良好的成本控制效果，从而推动房地产项目的可持续发展。

参考文献：

[1]单宝玉;.房地产项目设计阶段的成本控制与管理探讨[J].住宅与房地产，2018，No.493（08）：47.

[2]边蕾，张晓英.房地产开发项目设计阶段成本控制分析[J].住宅与房地产，2017（21）：13.

[3]施晓凤.浅谈房地产开发项目设计阶段的成本控制[J].科技经济导刊，2016（35）