新建商品房买卖合同网签备案调研情况分析

摘 要 本文主要结合了南宁市商品房买卖合同网签备案基本情况，从房屋交易合同备案，到房屋交易合同网签备案，该项制度在实践中不断完善。针对一些存在问题也提出了相应的建议，实现了政府用较低的行政成本，高效地监管市场，在保障房屋交易安全、维护当事人合法权益方面，正发挥着越来越重要的作用。

关键词 南宁市;商品房;房买卖合同;网签备案

本次调研工作以新建住房商品房买卖合同网签备案为工作方向，重点调研房地产市场调控政策中对开发企业在进行该业务的影响及遇到的堵点难点问题。

1南宁市商品房买卖合同网签备案基本情况

1.1 历史政策和实施情况

1995年1年建设部出台《城市商品房预售管理办法》，南宁市开展了新建商品房买卖合同备案工作;2006年1月25日南宁市结合本市实际出台《南宁市商品房销售合同网上登记备案管理办法》（南府发[2006]3号），对商品房买卖合同网签及备案进行规范立法;2008年原南宁市房产管理局向驻市各房地产开发企业发布《关于调整我市商品房销售合同网上备案程序通知》，进一步调整我市商品房买卖合同网签及备案程序，规范了业务流程。2015年住建部出台《房屋交易与产权管理工作导则》，2018年住建部出台的《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》。

2008年起，南宁市城市规划国有土地范围内出售的新建商品房全面实行买卖合同网签备案制度;经网签备案的买卖合同作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务的依据;2016年5月，为进一步加强信息化应用，南宁市将合同网签信息与市税局联网共享，研发启用“互联网+自助办税”系统，纳税人只需用本人身份证在自助终端系统上“一触”即可自动完成繳税事宜;2018年初，南宁市积极响应优化营商环境政策，缩短了预售商品房买卖合同备案业务办理时限，由原7个工作日缩短至2个工作日，同时研发商品房预售合同备案表自助打印服务终端，2018年12月起，商品房预售合同备案审核完成后，开发企业或购房者可通过企业专线、南宁选房网或自助机自行打印商品房预售合同备案表，实现业务办理“最多跑一次”，减少办事环节。

1.2 业务开展情况

2019年1-10月南宁市新建商品房买卖合同网签近13.6万余份，受理商品房预售合同登记备案12.6万余份，完成12.1万余份。新建商品房买卖合同网签率达到100%（含期房网签及现房网签），网签信息能及时传送至税务、金融等相关部门，有效避免了“一房两卖”、阴阳合同泛滥、逃税骗贷等市场违规违法行为[1]。

2房地产市场调控实施情况

2017年5月25日，南宁市发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（南房〔2017〕409号）（以下简称409号文），通知要求房地产开发企业不得分批、分次开盘及采取畸高报价等方式捂盘惜售;不得超备案价格销售，对于超过备案价格销售的，不予办理商品房买卖合同网签及备案。

2.1 严格把控办理预售许可时一房一价浮动范围

成立商品房预售价格会审小组，对企业申报房地产项目制定指导价。为避免同一项目出现畸高或畸低的一房一价，要求各企业在办理预售许可时，所申报楼栋均价不高于指导价的前提下，其一房一价可上下浮动15%，实际销售价格不得超出该浮动范围，同时升级业务系统，由系统把控开发企业是否价格浮动范围销售。对于超出价格浮动范围销售的房源不予网签及备案。

2.2 严格把控企业申报预售许可时的网签率及网签撤销率

房地产项目办理新楼栋的预售许可时，要求该项目上期获得的预售许可（近3个月内）的网签率达到50%。此外，为避免开发商将房源批量备案至个人或第三方公司名下，待政策宽松后再撤销备案重新面向市场销售的虚假销售行为，要求各项目网签撤销率不得超过5%[2]。

3存在问题

3.1 409号文发布后对2017年5月25日前已售的部分房源造成影响

部分房地产开发企业为防范风险，采用等待购房者的银行按揭申请通过后再办理商品房买卖合同网签及备案的模式。409号文发布后，因房地产市场政策调整等原因，部分2017年5月25日前已售并已通过银行按揭审批且购房者均已进行还贷的房源，但因超出原备案价格而迟迟未能通过网签及办理合同备案。调研过程中，仅南宁一商品房开发公司提出其开发的商品项目就有33户属于此类情形。

3.2 部分房源因成交价低于价格浮动范围下限值而无法网签及备案

部分房地产开发企业采用团购方式或让利促销方式进行销售，所签订商品房合同价格低于价格浮动范围下限而被业务系统限制，买卖合同无法网签及备案。调研过程中，南宁某公司反映其为更好调动公司员工的积极性，将其开发项目作为员工内部福利房源对员工进行销售，但因销售价格低于申报价格未能办理网签及备案业务。

4建议

4.1 进一步加强新建商品房价格调研及管理

建议政府政策研究相关部门应与房产主管部门联动，定期对新建商品房销售价格摸底，深入企业开展调研和服务，听取企业的意见建议，形成一套科学系统的价格分析体系，在落实房地产市场调控主体责任的同时，使价格相对合理贴近市场调节，在此基础上对商品房价格采取分类指导，最终通过科学合理的价格指导，促进供需关系的健康发展。

4.2 根据实际情况落实调控政策

考虑到优化营商环境的相关政策及历史原因，对于《通知》发布前超出备案价签订合同的房源，应着手研究相关政策，提出有效解决方式，避免一刀现象发生。对于企业采用团购方式或让利促销方式进行销售导致商品房合同价格低于浮动范围下限值而无法进行网签及备案的情况，核实情况后，笔者认为可以通过网签及备案。

4.3 继续优化商品房买卖合同网签及备案业务流程

尽快实施商品房买卖合同实行网签备案一体化（网签办结后即赋予备案编码），取消备案环节，开发企业不再须将纸质备案材料送至窗口，实现“数据网上跑，群众少跑路”的工作目标。

参考文献

[1] 张梦俐.完善商品房合同网签流程探索[J].城乡建设，2017（9）：64-65.

[2] 王从利.商品房买卖合同霸王条款的法律规制——商品房买卖合同监督管理制度[J].商，2012（5）：129.

作者简介

黄艳红（1981-），女，广西桂林人;学历：硕士研究生，职称：工程师，现就职单位：南宁市房屋产权交易中心，研究方向：房屋交易管理。