税制改革背景下房地产企业税收筹划问题及对策建议

谷会会

随着“营改增”、国税地税机构合并、减税降费及国家宏观调控等一系列改革措施的全面推行，我国的税制结构不断优化升级。房地产企业是我国各级政府税收的主要来源，具有业务复杂、产品开发周期长等特征，合理有效的税收筹划是企业实现利润目标的重要措施。笔者通过研究我国房地产企业在税收筹划中所存在的问题，并以此提出相关的对策建议，以期对房地产企业在税收筹划过程中提供一定的借鉴意义。

随着我国经济的快速发展及国家所倡导“房子是用来住的”等一系列举措，房地产企业面临的压力日益增加。房地产企业作为我国国民经济的支柱产业，其税收征管则是各级税务机关的重点关注对象。基于房地产企业产品开发周期较长、涉税种类较多、业务较为复杂，在经营过程中有足够多的税收筹划空间，因此，通过制定合理有效的税收筹划方案，可以增加企业的税收利益，减少税负成本，保证经营利润目标的实现，从而不断提升企业的市场竞争力，保障企业健康稳定发展。

房地产企业的特点

产品周期长、资金需求量大

房地产企业的主要产品是所售的楼盘，但从土地招拍挂、开发、勘察、施工及竣工验收整个周期相对较长，且需要大量的资金投入，资金周转较慢，特别是在土地竞拍的阶段，这就要求企业在进行资金筹集时需要考虑是采用权益性资金还是债务性资金，而对于资金来源及用途则是企业税收筹划考虑的范畴。

行业壁垒高、被监管较为严格

由于房地产企业产品的特殊性，所需的资金量、人力资源及资质等都有较严格的要求，另外，随着国家宏观调控不断升级，房地产企业所面临的环境愈加严峻，竞争压力不断加剧，破产的中小型房地产企业不断增加，准入壁垒越来越高。国家政府倡导的“房子是用来住的不是用来炒的”的理念，房地产企业从土地招拍挂到销售整个过程都受到政府的严格监管。基于此种复杂的竞争环境，要求房地产企业对各项税收政策进行深入了解，设计合理的税收筹划方案，从而降低税收风险，促进企业可持续发展。

涉税种类多，专业性要求较高

房地产企业整个经营过程中涉税种类较多，如增值税、土地增值税、企业所得税等，而且税基较大，税负较高，大部分税种税基差别较大，这就为企业进行税收筹划提供了空间，也对税收筹划人员有了较高的要求。针对税收筹划人员，要求他们不仅需要掌握财务知识，同时对于税法、房地产流程等都要熟悉，对综合素质要求较高，而且，房地产企业一般都是税务部门重点关注的对象，几乎每年都要被税务部门稽查，因此，企业税收筹划的技术难度和风险更大。

房地产企业税收筹划中存在的问题

税收筹划管理人才相对匮乏

很多房地产企业在管理理念、思维模式等方面还较为固化，缺乏创新意识，税筹人员的整体素质有待提高。很多房地产企业在进行税收筹划过程中，通常认为只需掌握基本的财税知识，并对税筹法律有一定了解，即可完成税收筹划工作，不具备较强的专业性，也未引起企业的重视。但若是不能及时掌握和了解国家政策变动信息，对国家出台的政策法规理解不到位，对税收优惠政策运用不足，都将降低税收筹划工作的科学性和可行性，提高税筹风险。

对税收筹划的理解有偏差

由于我国税收筹划发展时间较短，企业对于税收筹划的认识仍停留在表面字义，认为税收筹划就是偷税、漏税或逃税，缺乏正确的理解。做好税收筹划首先要正确理解其含义，税收筹划是合法的，是在国家政策法规支持下，而采取的合理有效的避税及节税，这是基于我国现阶段的发展阶段所决定的，也是国家所倡导和支持的。但部分财务人员认为，所谓税收筹划就是利用国家法律漏洞，从而为企业实现利润，但此现象在一定程度上对国家市场经济秩序造成了不良影响。

税收筹划管理机构不完善

基于公司运营管理需要，很多房地产企业并未专门成立独立的涉税筹划部门，由财税专業人才进行税收筹划及风险防控，而是在财务部门中某岗位的职责予以体现。但，财务部门并未严格履行职责，将税收筹划仅仅体现在表面上，不能真正进行风险防控从而为企业降低纳税成本。而且，对于财务发票的取得要求并不严格，对进项税的抵扣规定要求不高，在材料购进中，大多从价格方面予以比较，并未从增值税进项税抵扣力度对企业税收影响方面予以考虑，影响企业的利润。

防范风险的意识不强

由于企业对于税收筹划的理解有偏差，若法律意识不到位的话，容易导致在利益的诱导下违反国家的法律法规，从而将税收筹划演变为偷税、漏税或逃税。同时，如果企业对国家税收政策、法律法规变革反应速度较慢，缺少对应的应对措施。房地产企业税收筹划人员大多来自财务人员，对法律的理解和风险防范意识不够，因此，企业税收筹划的风险是客观存在的。很多企业因为对应税法政策运用不够，理解不到位，从而造成不良后果，因此，在税收筹划过程中，风险防范至关重要。

税收筹划措施落实不到位

由于企业的税收筹划人员对筹划的认识不够，也缺乏相关的专业技能，因此，大部分房地产企业对税收筹划流于表面，并未深入挖掘筹划空间，无法根据企业实际情况进行有效节税，从而达不到预期的效果。

税制改革背景下房地产企业税收筹划的对策建议

强化税收政策学习，增强税收筹划意识

科学运用税收政策体系，有助于企业设计有效的税收筹划方案，降低企业风险，实现企业的战略目标。房地产企业内部应强化税收筹划意识，合理运用各类税收优惠政策，将税收筹划相关制度落实到位，从而使税基及税额的规划更加合理，同时，对企业的税务成本予以控制，从而有效提升企业的利润总额。另外，企业应及时掌握政策信息变动，结合企业实际，制定与国家政策相对应的税收筹划风险防范措施，降低税收筹划风险，保障企业的合法权益。

完善发票管理制度

国家税务机关对房地产企业的监管主要采用以票控税的方式，根据企业发票的获取、开具、使用及管理等方面来核查企业的发票管理是否符合国家要求。房地产企业涉及的业务复杂，票据种类多，特别是“营改增”改革后，发票将买卖双方形成一个完整的税收链条，因此，房地产企业需强化发票审核，建立专门的发票管理部门，特别是对增值税专用发票的取得和使用要进行有效监督，对提供进项税专用发票的企业进行有利选择，从而有效降低企业税负。

提升财务人员综合素养

制定科学合理的税收筹划方案，对企业的财务人员的整体素质要求较高，因此房地产企业需要不断引进高素质的专业财务人员，选择资质较高的税务师事务所的专业人员进行税收筹划，以此避免筹划风险。同时，也需要加强企业内部财务人员的专业技能培训，特别是税务法律政策、风险防范、职业素养等方面，从而提升企业的税务风险的防范能力。

强化企业内外部沟通交流

房地产企业具有自身独有的特点，这就对企业的信息及时性要求较高，因此，需要加强企业内部及与外部及税务机关部门的沟通交流。做好企业内部各个部门之间的沟通交流，建立信息更新的常态化机制，提升税收筹划管理的时效性，保证信息沟通渠道通畅，有效解决筹划风险问题。同时，企业也要与材料供应商、建筑商、设计公司等强化联系，及时把握市场信息，对企业经营策略进行调整。另外，还要和税务机关强化联系，尽可能把握税收政策中的优惠条件，减少税收负担，确保企业健康稳健发展。

综上所述，由于我国税务仍处于发展的初级阶段，但随着税制结构的日益完善，房地产企业的税收筹划工作愈加重要。因此，企业需根据自身经营特点，强化人才储备，完善机制，加强创新管理，从而降低税收成本，实现企业的利润目标，促进企业健康稳健发展。

（重庆化工职业学院）