浅议预售商品房预告登记的完善

摘要：目前，商品房销售市场不断涌现出各种各样的现象，一物二卖、诉讼纷争不断，严重损害了预购人的权益，与此同时第三人的权益也被侵害。不动产预告登记制度在预售商品房中有着重要意义，预售商品房在预告登记中出现的问题也随着时代的变化而出现，但是同时对于预告登记制度的完善也有非凡的意义，有利于制度的完善和体系的不断细化与构建。

关键词：预告登记;预售商品房;效力;不动产

一、预售商品房预告登记的问题

（一）预购人期待权的落空

买房者包括了一般的商品房出卖方和通常的房地产开发企业，它们是市场经济的主体，以追求利益为本质的特征。伴随着房地产产业的发展和我国人口的增加，房地产的价值也随之改变，一种假设是卖房者在与预购人签订了商品房买卖合同以后但并未办理预告登记手续，卖房者可能会因为利益，待到该不动产构建完成后违背诚实信用原则，与其他第三人签订买卖合同并办理本登记。在上述情况中，卖房者与预购人未办理预告登记，预购人此时的期待权受到损害，对将来物权转移的期待权得不到实现或是落空。

（二）预告登记在破产程序中的问题

预售方与预购人在签订合同后，双方办理了预告登记。假设甲房地产开发企业将某小区的商品房建设工程交给乙建设工程公司建设，并且与与丙订立了商品房买卖合同并办理了预告登记同时支付了全部的价款，此外，甲房地产公司将工程承包给乙建设公司，并且签订合同支付给建设公司工程价款。但在商品房建设中由于在此期间内甲房地产公司经营不善，因其法定原因启动破产程序，进入对其该房地产公司的债权债务法律关系处理。在房地产公司进行破产存程序中，商品房建设并未完成，房子不能对预购人交付，虽然进行了预告登记但是因其法定原因该公司不能按照约定对其合同进行履行，预购人只能通过该买卖合同追究其违约方的违约责任，预告登记的效力因为其法定的原因失去了效力，不能与之对抗。预购人的权益不能得到充分保障。

（三）公法行为对预告登记的影响

假设因为公共利益的需要，行政机关对该预售商品房进行征收征用，对于预购人而言是无法抗拒的即使进行了预售商品房的预告登记，但因为其他法定原因预告登记不产生预告登记人所期望的效果，那么在此公法行为中预告登记因其而失去效力，预购人也因特别的公共利益需求而无法行使该权利以此维护自己的权益，必要时得地舍弃自己的私权而维护公权利的实现，从而保障公共利益的实现。另外，若人民法院为防止被执行人的对财产再次处分伤害了其他合法权益人的利益，对被执行人的财产进行查封，那么之前在该不动产上办理了预告登记手续，对于预告登记权利人而言是否有价值，对于公法行为的执行预告登记并没有产生自身的法律效果。若是被执行人的不动产进行了强制拍卖、变卖、折价的，对于预告登记而言对于公法行为的实施必然损害到预告登记权利人的利益。

（四）网签制度对预告登记的冲击

网签制度的运用，虽然节省了很多繁琐的程序。但是预购人在签署网签合同后并未进行预告登记，误以为网签的签署可以带来预告登记的效力，或者直接放弃预告登记的办理。导致后期商品房的归属出现了问题，无法受到法律的保护，造成损害权益的结果，网签的完成仅是行政备案手续，虽然在房地产管理部门办理了网签，但是并不产生《物权法》上的预告登记效力，网签的效力并不等同于预告登记的效力，虽然网签制度与预告登记制度的功能有重合，但是本质是不一样的。

二、预售商品房预告登记制度的完善建议

（一）增强对利害关系人的保护

预告登记制度不是一个强制性的规定，它是一个可供选择的，所以对于预告登记主体的强制性义务规定不是那么明确，预告登记制度的设立本是解决商品房销售在实际中的面临或是出现的问题，但是随着时代的进步也凸显出来有必要对该厉害关系人权益保护的加强。第一，应该加强对预购人的保护，预告登记并不能产生物权的变动，预购人拥有一个期待权的实现，但是在进行预告登记之时是预购人是处于不利地位的，所以可以让赋予受让人申请单方预告登记的权利，不仅节省程序上的流程而且交易成本不高，易被大众接受;第二，在预售商品房进行相关备案的时候，保证其信息的准确性、真实性，另外在备案时候注意形式审查和实质审查，信息的公开和公示要准确。

（二）协调与网上签约机制的关系

在实践中，许多购房者缺少法律知识，对预告登记不是很了解，而且现在处于网络技术运用的便捷时代，大多数人选择在网上签约，就不进行预告登记。虽然网上签约机制具有一定的合同效力，但是并没有产生物权的变动或者是消灭，没有与预告登记的排他性，不能有效防止商品房一房多卖的情况，没有确切的法律保障效力。网上签约机制仅仅是双方当事人进行协商后签订的，但是缺少对其预售商品房的保护效力，虽然网上签约方便但是却存在问题。预告登记制度的运用应该越来越被大众所知、所用，若是与网上签约机制二者协调，那么两者的作用都发挥到极大。明晰二者的异同，预告登记是保障将来物权实现的完整性，受到法律保护支持;网上签约是双方当事人合意签订的合同，但是应该在此中明确双方的应尽的义务和拥有的权利。一方面有利于预告登记的推广使用，另一方面有利于二者关系的协调，避免网签对此项制度的冲击。可以利用当代互联网技术，对于预告登记和网签进行实时数据的相通，建成房屋信息的共享库并且进行实时更新，有利于购房者及时了解到相关信息，加大查询信息的方式。

（三）厘清预售商品房各个权利利益位阶

在处理预售商品房权利冲突时，应该坚持公共利益优先于个人利益，个人利益作出让步，只有公共利益得到实现，那么谈及个人利益的时候才有保障。面对公法行为时要求执行工作的总工作人员对其相对人作出明确的解释与说明，告知相应的权利和义务，其次对公共利益作出退让的相对人给予有一定合理地补偿，因为社会公众利益得到保障，个人利益才能得以实现，仍然需要思考的是一度的让位公法行为实施是否符合廣大权利人的利益。在处理预售商品房时，抵押权、工程价款等有优先受偿权，但是预告登记权利人在受到侵害时无法受到保护，要让位于其优先受偿权，那么预告权利人对于将来物权的拥有得不到实现，另外在债务人承受多种债务时，无法一一偿还，对于预告权利人而言通过违约责任要求承担责任无法得到完整的承担。那么在预售商品房上存在的各种法律关系的交叉存在，预告权利登记人最后可能承担的是在赔偿上无法充分实现和权利的无法行使。所以，对于在商品房上存在的权利利益位阶应该明确，否则将不利于预告登记制度的更大程度的实现。

（四）明确顺位保全和破产保护效力

德国、日本和我国台湾均规定了顺位保全，但是我国并未在此方面进行规定。根据现司法实务来看，应当完善其相关的效力范围。预告登记具有债权请求权的性质，法律还赋予了其有条件的排除妨害行为的物权对抗性，这种特殊的性质存在决定了预告登记后可能在标的物上出现新的登记，预告登记无法完全排除，会造成在预告权利人在行使权利时候会有其他权利前来“竞争”。这样保障了预购人签订商品房买卖合同的目的。在一定程度上解决了其他权利在该预告登记上的复合存在或是交叉存在，对于权利“竞争”的现象得以调节，直接将预告登记的时间作为物权变动的时间，忽略其本登记的变动时间。我们可以借鉴《德国民法典》、日本《不动产登记法》对于预告登记顺位保全效力的相关规定。

三、结语

房地产的繁荣为我国的经济带来了推动性的发展，当代的土地资源不断被人们开发利用，但是因其资源的有限性限制了其更多的合理规划与使用，我国是人口大国且优秀的传统文化根深蒂固，对于房屋的需求是不会减少的。预告登记制度在商品房不断增多的背景下应运而生，预告登记制度也被大众渐渐熟悉，但是随着时代、观念的变化，预告登记制度在预售商品房中的推广出现不适应性和迫切需要完善的信号越发强烈的如今，应该对于其预售商品房中预告登记问题给予更多的关注，不仅仅是我国法律体系的完善，更是民生关注的焦点。

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作者简介：徐焱（1978.6-），男，辽宁沈阳人，汉族，讲师，研究生，现任职于云南民族大学法学院，研究方向为民法。