现阶段不动产统一登记的难点以及相关建议

李志平

摘要：本文通过分析不动产登记制度的改革过程，明确推行不动产统一登记的意义与价值，对现阶段不动产统一登记的难点进行探究，并提出相应的对策及建议，以供参考。

关键词：不动产统一登记;难点;相关建议

1 不动产登记制度的改革

在《物权法》正式实行之前，我国不动产登记缺乏统一的法律规定，不具备完善与健全的登记程序，登记依据较为混乱。不动产登记普遍存在多部门分头登记和重复登记的现象，严重降低了不动产的真实性与可靠性。《物权法》的出台是基于我国不动产登记的实际情况，结合西方国家的先进经验，来完善和健全了不动产的登记制度。

《物权法》中就明确指出了实施不动产统一登记的制度要求，然而受各种原因影响，该项制度并未被真正落实，致使不动产登记信息依旧较为混乱，严重降低了不动产交易的安全性。直至2013年，国务院常务会议决定构建不动产统一登记制度并对不动产登记职责进行明确，其中全国土地、房屋、草原、林地和海域等不动产统一登记的职责由国土资源部负责指导和监督。通过不动产统一登记制度的落实来真正实现登记机构、登记信息、登记平台和登记账册的统一。

国家不动产统一登记工作的开展在2014年相继明确了全面落实该项制度的时间，在经中央编办批复后国土部挂牌成立了不动产登记局，并印发了不动产登记局“三定方案”，在年底正式颁布和实施《不动产登记暂行条例》。于2015年全面整合不动产登记职责。

2 不动产统一登记的意义与价值

不动产登记有利于国家落实《物权法》规定，有效保障不动产交易的安全性以及不动产权利人合法财产权。自房产市场建设以来，由于缺乏统一的不动产登记制度，使得不动产登记不具备相应的法律保护和清晰的登记程序，致使各地之间的不动产登记存在较大的差异，各项不动产权利普遍存在交叉、重复的现象，极大程度上的降低了国家与民众财产的安全性，加大了登记违法行为的发生率。为此，必须构建权界清晰、分工合理、权贵同等、运转高效和法律保障的不动产统一登记制度成为大勢所趋。

3 现阶段不动产统一登记的难点分析

3.1 相关部门之间协调不和谐

不动产统一登记部门之间的协调不和谐主要表现为：（1）不动产统一登记机构在国家和地方普遍呈现出级别较低的情况。国家不动产机构仅为挂牌于国土资源部的不动产登记局，县级不动产登记机构则普遍为国土部门下的一个副科级单位，不动产登记中心通常为股级单位，加大了与相关部门之间的协调难度。（2）不同部门之间的利益问题。主要利益问题来源于房管部门，基层房管部门属于自收自支单位，其资金主要来源于交易服务费、登记费和房屋测绘费，而不动产登记中明确了房屋登记归属于国土部门管辖，房屋登记费也不再归房管部门所有。此外，房屋测绘的市场化发展，也对房管部门的资金收入造成影响，在一定程度上降低了房管人员的工作积极性，致使工作人员出现抵触情绪，无法有效的配合工作。

3.2 工作人员素质较低

不动产统一登记工作普遍存在较高的专业技术型和较强的法规政策性。因此，必须提高工作人员的素质水平，其必须了解与不动产登记相关的法律法规、经济法和民法等，熟练掌握与不动产登记相关的各类标准、规程和规范等，同时，还应具备一定的计算机技术。然而，由于不动产统一机构的建成时间并不长，工作人员的来源较为分散，其掌握的基础知识和业务水平差异较大，大部分工作人员的业务能力与工作不相符，且短期培训对提升业务水平的效果甚微。此外，近几年来，进入基层机构的新人数量极少，使得不动产工作人员的年龄普遍较大，其适应性和学习能力均受限。

3.3 信息平台与信息系统建设存在难点

信息平台与信息系统是不动产统一登记开展的重要载体，其建设的目的在于不断完善与健全不动产统一登记。现阶段，我国已全面加强不动产登记信息平台与信息系统的建设，信息平台建设的顶层设计已基本完成，并加快推进国家信息平台运行环境的建设。目前，存在的主要问题包括有：（1）个别市级、县级不动产统一登记信息平台与省级存在差异;（2）不动产统一登记信息系统缺乏统一的业务办理技术标准;（3）缺乏完整的基层不动产信息系统。缺乏统一性与完善的不动产统一登记信息平台与信息系统建设，势必会对不动产统一登记工作的稳定发展和效率造成一定的影响。

3.4 不动产统一登记历史性资料移交难

不动产统一登记历史性资料移交不顺利在大多数地区较为常见，原不动产登记电子档案和纸质档案的移交工作一直未被落实，因原登记部门不具备完整的纸质登记资料、不具备完整的信息系统或可能存在业务办理中的部分相关问题未及时解决等原因造成的资料缺失，都极大程度上的阻碍到了不动产权利人的过户办理和抵押登记，严重损害了其合法权益。

3.5 不动产统一登记数据整合难度大

不动产统一登记数据整合的目的在于将相关部门的不同格式与戒指的不动产登记数据与资料进行整理，形成规范统一的不动产统一登记资料。该项工作开展具备较高的技术性要求，其难度不仅来源于前期原相关不动产登记部门移交数据资料困难，还包括在实际整合过程中的复杂和困难，其不利因素主要包括有整合资料的缺失、较大的工作量、较多的投入人员、技术标准高、时间有限、历史原因以及部门登记工作的差异等。

4 不动产统一登记难点的解决措施

4.1 提高不动产登记机构的级别

国家层面的应参考副部级单位设置级别，如海洋局、测绘局，县级基层则应参考正科级单位设置级别，以利于清晰部门职责关系。

4.2 提高人员素质

应不断加强不动产统一登记工作人员的政治素质和专业业务能力，通过定期开展技术培训来提高工作人员的专业技术水平，针对部门没有接触过空间数据的人员进行针对性的培训，包括测绘知识和权籍调查内容，确保工作人员具备较高的业务素质。

4.3 加大地方政府的重视与支持

不动产统一登记中政府的参与，能更好的协调相关部门之间的关系，有利于档案资料的移交，利用政府与其他行政部门的公信力和号召力，有利于不动产统一登记的推广，推进不动产统一登记工作的进一步发展。

4.4 加大省级层间的技术支持

省级层面提供技术支持的作用在于：（1）明确软件开发商，确保全省内信息平台的统一性;（2）对基层不动产登记工作进行指导，统一登记标准，制定相关业务的办理程序。此外，还应定期开展业务培训，以确保业务操作的规范性与统一性，确保不动产信息系统建设的完整性和适用性。

5 结语

综上所述，现阶段不动产统一登记面临的问题主要包括有相关部门之间协调不和谐、工作人员素质较低、信息平台与信息系统建设存在难点、不动产统一登记历史性资料移交难

和登记数据整合难度大等，针对此类问题的解决，应合理提高不动产登记机构的级别，以利于清晰部门职责关系;采取培训方式提高工作人员的政治素质和业务水平，坚持以为民服务为宗旨开展工作吗，实现高效便民服务;提高地方政府对不动产统一登记的重视与支持;以及加大省级层面的技术支持，来有效促进不动产统一登记的顺利开展。

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