房地产企业内部控制问题与对策探讨

摘要：房地产企业的内部控制有其一般性也有特殊性，房地产企业主要特点是资金投入高、项目周期长、利润高、风险大。房地产企业内部控制尤其重要，小到企业自身的内部健康运营、企业形象问题，大到对社会的经济秩序影响、对人民生活的影响。

房地产企业是国民经济中的重要行业，要在目前这种经济形势中脱颖而出，增强自身的经济优势，形成企业的核心价值。就必须从企业自身找问题，加强管理，必须建立行之有效的企业内部控制制度，注意房地企业的关键控制点，对于关键控制点做好控制制度，严格按控制制度执行。

关键词：房地产企业;风险点;内部控制;关键控制点

一、前言

讲到内部控制首先要说下风险，根据风险的定义我们可以知道风险是由于各种事先无法预料的不确定性因素的影响，使企业的实际财务结果和状况与预期发生一定的偏差，从而有蒙受损失或获取额外收益的机会或可能性。企业的内部控制针对的是对企业蒙受损失的这部分不确定性风险做出的措施。

自2008年中国证监会印发了《企业内部控制基本规范》，并于2009年在上市公司范围内实施，后在各企业、组织中广泛应用。从制定规范到广泛实施，经历了十几年，它为企业建立、实施内控提供了标准。各企业、组织从中受益匪浅，为企业经营调高了效率和效果，为企业战略的实现提供了基础。好的内部控制可以有效地提高企业经营管理水平和风险防范能力，可以促进企业可持续发展，提高经济效益，可以维护社会市场经济秩序和公众利益。

二、房地产企业内部控制相关理论概述

狭义的内部控制指企业制定的规章制度和程序，而广义的内部控制包括制定和执行两个过程。总体来说，企业内部控制，是以专业管理制度为基础，以防范企业财务风险、实行监管为目的，通过全方位建立过程控制体系、描述关键控制点和以流程形式直观表达生产经营业务过程而形成的管理规范。它是由企业全体员工参与制定和实施的、为实现企业内部控制目标的过程。企业要保持正常运转和良性循环，提高经营效率和效果，遵守法律法规，就必须建立和完善内部控制机制，提高企业在市场上的竞争实力。其次只有好的内控设计却没有好的执行，内控也是失败的。所以为做好内部控制，内部控制的制定和执行要必须全员参与，并做好监督要与全面预算及绩效相结合。

虽然内控很重要，但是内部控制也有其固有的局限性：在实施内控时，决策人即执行人可能错误判断，出现失误;多人窜通或管理层凌驾于内控之上，可能使内控形同虚设;企业人员素质不高，不适合岗位要求;实施内部控制的成本问题，处于初创期的中小型企业，本来资金就不充裕，为了节约成本可能出现一人身兼几职的情况，岗位职责不分，还有内部流程制度过于简单，很容易造成企业漏洞;对于突发的不经常发生的业务，原有控制可能不适用。也就是内部规章制度只是对于常规事件进行规范，对于突发事件没有考虑预测到。这样当出现异常事件时，不能有章可查。正确的认识内部控制的优点和缺点，才能更好地制定实施内部控制，为企业服务。

从内部控制的程序分为了解环境识别风险、风险评估、信息系统与沟通、控制活动、控制监督这5个环节。其中风险评估和控制活动是重点。企业在制定内部控制时，首先要了解企业的内外部环境，了解企业的宏观和微观环境，了解企业所处的国家的政治经济情况，了解行业情况，判断企业的投融资风险，也就是风险的识别、评估过程。其次还要了解企业自身的情况，了解治理层结构、管理层。控制活动，包括授权、业绩评价、信息处理、实物控制和职责分离等。控制的监督包括控制的执行监督活动、单独的评价、修改控制活动。从这5个环节可以看出内部控制是一个闭合的循环过程。

房地产企业的内部控制有其一般性也有特殊性，房地产企业主要特点是资金投入高、项目周期长、利润高、风险大。房地产企业内部控制尤其重要，小到企业自身的内部健康运营、企业形象问题，大到对社会的经济秩序影响、对人民生活的影响。房地产企业要根据自身的战略目标、实际情况等制定内部控制制度。从业务流程方面，梳理把握风险点，设置内控措施。

三、房地产企业内部控制存在的问题

由于房地产企业的特殊性，房地产企业的内部控制机制应覆盖企业的各项业务活动之中，贯穿于企业经营的决策、执行和监管的全过程，对企业涉及到的人、财、物、资源、信息等，均应设计相应的内部控制制度。但在房地产的内控全面设计过程中还要突出重点，房地产企业应對重要的关键节点的内部控制设计更加严密，实施更加严格。对于内部控制中的不相容岗位由不同人担任，对于“三重一大”事项采取集体决策，具体操作如下：

（一）项目立项过程

这是项目成败和前期成本控制关键点，为了应对这些风险，保证项目立项的顺利实施。控制流程应包括：企业根据自身的战略和长期规划提出项目建议书，然后组织专家团队进行可行性研究，形成可行性研究报告。对于可行性报告还要组成专家团队进行评审，出具评审报告，从法律、财务乃至环境各个方面评价项目。其中专家团队中应该有组织规划、工程、技术、财务、法律等部门的专家。其次由董事会或权力机构结合企业的战略做出集体决策。其中提出可行性研究报告的人员和评审、决策人员应该相分离。

（二）工程招投标及工程总承包公司的选择

选择采取公平公正的招投标及选择合规的总承包公司是项目能否顺利按时、按规、安全完成的重中之重。我们可以看见目前报道的豆腐渣工程，多数和选择了不合规的工程总承包公司有关。为了应对这些风险点，建立的内部控制应包括：采用严格的公开招标方式，择优选择具有相应资质的承包单位和监理单位。企业应遵循公开、公平、公正的竞争原则进行招标，建立最低保密的标底。依法组织招标的开标、评标和定标程序，这些过程都要注意保密。

（三）工程造价管理

工程的造价是对工程项目的事先概预算过程，为招投标提供依据，是项目的成本控制一种重要手段。企业应加强工程造价管理，聘任技术全面有经验的造价人员，对工程项目中的预计要发生的必要工程费用进行事先的概预算。并委托有资质的咨询单位开展咨询工作，对概预算进行审核，审查编制依据，对于编制过程中用到的公式、计算应该真实、准确。对于工程执行过程中发生的变更要建立设计变更管理制度，能随意变更设计。原则上工程变更总额不能超过预计总合同10%。对于重大的工程变更要分析原因，并形成分析报告，还要进行集团联签审批。让工程造价在整个项目开发过程中起到很好的成本控制作用，而不是形同虚设。

（四）工程建设过程

企业应加强工程建设工程的监督，严格实行概预算管理。为了保证项目按质量、规定、安全完成。在工程建设过程中应建立关键控制点：公司应聘用有专业、有经验的工程师检查各工程质量;招标确定监理单位并由监理工程师不定期抽查工程质量;政府质量监督部门的质量检查和公司的专项检查相结合;定期核对汇总质量状况，并向上级汇报。对于确需变更的地方，应当严格按程序进行审批，并且有完整的书面文件资料，控制好成本。工程的质量非常重要，不要因赶工期而忽视质量，对于安全问题应该警钟长鸣。并且在支付工程款时，做到按工程进度结合合同规定支付工程款，做到既不拖欠又要避免超额支付的现象出现。付款时，工程进度确定尤其重要，工程进度产值的确定需由工程施工方提出，监理确认，开发方认可三方签字确定。财务部门按照三方签字的工程进度产值表审核付款。

（五）工程验收过程

工程验收是工程开发的最后一道程序，是考核整个项目的效益，检查设计和施工质量的最后一道防线。当工程完工后，施工方提交工程竣工报告后，企业应及时编制竣工决算，开展竣工决算审计，组织相关人员进行竣工验收。没有决算审计不能进行竣工验收。工程验收前的决算审计非常重要，可以及时全面的反应项目的成本和经济效益，杜绝多列费用，对固定资产及时交接管理、维护。对于验收过程中发现的工程质量问题应及时组织施工方整改。

（六）销售过程

房地产开发企业的销售过程，是资金的回笼阶段，因为销售资金数额巨大，管理好资金安全非常重要。目前房地产行业的销售过程基本是聘请专业的销售团队进行销售房屋，在这种操作模式下，房地产开发企业应设置专门的本企业银行账户，合同的签约上传由本公司人员亲自操作，对于大额现金做到每日存入银行的规定。在资金管理中坚决杜绝一人保管公司所有印章、票据，坚决禁止一人办理资金支付业务。

以上是房地产企业的关键几个控制点，但是风险点不仅仅包括这些，还有许多需要注意的地方，像日常资金的安全问题、投融资的等等经营和财务风险，房地产企业都应做好内部控制。

四、房地产企业内部控制问题的改进建议

目前由于宏观经济调控原因，房地产行业处于下行趋势，许多企业资金压力大，偿债能力弱。企业为了维持正常经营，开始降低成本，在选择承包企业时片面考虑成本，选择资质、管理能力次优的承包企业。另外在企业战略方面选择短平快的方式，强求资金回笼快，忽视质量问题。在内部人员配置上选择降低人工成本，取消个别部门。聘请的员工不能胜任工作，一人身兼几职，不相容职务不相分离。这些隐患都会造成企业内控缺陷，不能完成企业的既定目标和战略，当出现大的事故时有损企业形象，给社会造成大的危害。

对于企业片面考虑的成本问题，企业应改变观念，形成安全、质量至上的企业文化，从長远考虑企业的发展问题，到外部寻求好的发展项目，在内部增强员工的信心，关心员工。定期培训员工，增强员工的各方面素质，为企业长远做打算。加强信息化管理，减轻员工工作强度，加强员工工作效率。但要注意信息计算的完整性、准确性、制度经过授权和访问限制制度。对于人员素质方面从招聘开始，把控风险，选择德才兼备的高素质人才，为企业的发展储备人才。并注意房地产开发过程中的关键控制点。

五、总结

房地产企业是国民经济中的重要行业，要在目前这种经济形势中脱颖而出，增强自身的经济优势，形成企业的核心价值。就必须从企业自身找问题，加强管理，必须建立行之有效的企业内部控制制度，注意房地企业的关键控制点，对于关键控制点做好控制制度，严格按控制制度执行。

参考文献：

[1]孙静怡.房地产企业内部控制建设存在的问题及对策[J].纳税，2019（13）：300+303.

[2]李德忠.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策[J].纳税，2019（12）：269.

[3]王盈.中小房地产企业内部控制存在的问题与对策[J].投资与创业，2019（07）：95-97.

作者简介：

张敏，广州万力集团房地产有限公司。