公募REITs开闸

易强

4月30日，证监会官网发布通告，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称“《指引》”）公开征求意见，同日公布的还有证监会与国家发改委在4月24日联合拟定的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称“《通知》”）。

根据《通知》的表述，两大部门之所以联合推动REITs试点工作，是为了“积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展”。

不过，尽管公募REITs的登场有利于降低地方政府杠杆率，加快非标资产向标准化资产转型，但由于基建项目的推进可能会受地方政府官员换届的影响，相关项目的运作、维护及后续发展又需要更高的实地参与度，基金公司到底有多大积极性仍有待观察。

对投资者来说，多一个投资选项终归是好事。不过，从市场上既存的一只公募REITs产品的《招募书》来看——其单笔最低认购份额为10万份，有机会认购公募REITs的投资者可能只是少数。

与此同时，由于上述公募REITs过去5年的收益表现要超过债券型基金的平均水平，有业内人士认为，若公募REITs成规模出现，或在一定程度上对债基市场形成冲击。

根据证监会与国家发改委发布的上述《通知》，推进基础设施REITs试点要遵循六大基本原则。其中，第一项原则是：“符合国家政策，聚焦优质资产。”而要达到“优质资产”的标准，必须符合以下三个条件：其一是项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及規划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收;其二是具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力;其三是发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。

从《通知》的精神来看，首批成为公募REITs投资标的的“优质资产”大概率出自京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲六大重点区域。

而在上述重点区域中，又以仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，以及信息网络等新型基础设施等六大行业最具优势。

至于符合上述条件的“优质资产”项目数量、融资规模，以及与投资回报率等相关的历史数据，目前尚无可靠信息可供投资者参考。

按照《通知》安排，未来各省级发改委将主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策等方面出具专项意见，证监会各派出机构、沪深证券交易所也将与省级发展改革委加强协作，做好项目遴选与推荐工作，以供基金管理人参考。

根据《指引》，有资格申报公募REITs的基金公司要符合7项条件，其中第一项条件即是“公司成立满3年，资产管理经验丰富，公司治理健全，内控制度完善”。仅这一项条件，就有19家基金公司被拒之门外。

符合第一项条件的126家基金公司及持有公募牌照的券商资管公司，还要有相应的投研人才，包括不少于3名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少2名具备5年以上基础设施项目运营经验。

除此之外，还要求基金公司具有同类产品或业务的投资管理或运营专业经验，同时要求其财务状况良好，具有良好的社会声誉。

事实上，基础设施项目的运营难度，在某种程度上也会促使一些基金公司自我过滤。

例如，平安证券的一份研报写道，地方政府官员的任期不同会导致参与基础设施REITs的积极性存在较大分化，而公募一旦取得基础设施项目完全所有权或特许经营权之后，需要参与基础设施的运作、维护、后续发展，这又可能与公募基金财务投资的理念和定位产生冲突。

对投资者来说，尽管上述《指引》仍在征求意见过程中，但若有意了解公募REITs的投资数据，却并非无例可查。

根据Wind资讯，目前市场上有两只REITs基金，一只是鹏华前海万科REITs（184801.OF），另一只是上投摩根富时发达市场REITs（005613.OF）。前者是一只10年封闭期的混合型基金，成立于2015年7月6日，后者是一只开放式QDII指数基金，成立于2018年4月26日。比较起来，前者更符合——虽然并非完全符合——《指引》的要求。

根据《指引》，公募REITs采取封闭式运作，投资标的是单一基础设施资产支持证券（ABS），后者持有基础设施项目公司全部股权。基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产。

所不同的是，鹏华前海万科REITs的主要投资标的正好是商业地产。公告显示，2015年8月7日，即成立1个月之后，鹏华前海万科REITs即通过增资入股的方式获得深圳市万科前海公馆建设管理公司（下称“前海公馆管理公司”）50%的股权，支付的增资价款共计12.67亿元，占到该只基金首募金额（30亿元）的42.23%。

在项目资金占比方面，《指引》有更严格的要求，即“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。

在资金的募集方面，《指引》提出，基础设施项目原始权益人应当参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%，且持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于5 年。

而在鹏华前海万科REITs的募集过程中，作为基石投资人，前海金控（前海公馆的关联方）曾以自有资金认购了3亿份（占比10%），承诺基金合同生效后2年内不予转让。

按照《指引》要求，基金管理人应积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的。

从鹏华基金发布的公告来看，鹏华前海万科REITs的基金管理人也有积极参与项目管理，“通过持有目标公司股权、获得目标公司利润分配以及深圳万科或其指定的关联方回购目标公司股权方式，获取自2015年1月1日起至2023年7月24日期间目标公司就前海企业公馆项目实际或应当取得的除物业管理费收入之外的营业收入”。

定期报告显示，2015-2019年年底，鹏华前海万科REITs所持目标公司股权公允价值变动依次为-1798万元、-9975万元、16927.96萬元、3021.96万元和243.09万元，合计8420.01万元，同期对目标公司的投资收益依次是1.05亿元、1.71亿元、-1.84亿元、2.13亿元及0.75亿元，合计3.97亿元。

整体业绩方面，截至2019年年底，鹏华前海万科REITs自成立以来的份额净值增长率为29.37%，跑赢同期所有封闭式债基，跑赢89.55%的开放式债基，其业绩基准（十年期国债到期收益率+1.5%）同期收益率为21.57%。

持有人结构方面，定期报告未披露相关数据。不过，就上市基金即鹏华前海（184801.SZ）而言，截至2019年年末，91.85%的份额（2.04亿份）由个人投资者持有。

从《招募书》来看，鹏华前海万科REITs主要服务于高净值客户，因为无论是场外认购，还是场内认购，单笔最低认购份额都是10万份。而且，从发行结果来看，尽管其封闭运作期长达10年，投资者的认购热情似乎并未受影响，以至于募集期提前结束，在6天的时间里募足30亿份。

业内人士认为，由于公募REITs的收益率高于一般债基，而其潜在投资者大概率同时也是债基的潜在投资者，一旦其成规模上市，或会对债基市场造成一定冲击。

从鹏华前海万科REITs的经验来看，公募REITs可能会在股权退出环节遇到一定的投资风险。

按照股权退出协议，鹏华前海万科REITs“应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权”。但是，直至2017年5月8日，第一次回购交割才得以完成。