以财务报表分析视角解析房地产企业“基因”

摘要：房地产行业经过近二十年的发展，已经从暴利时代走向白银时代，形成了一批有代表性的房地产企业，其有着各自不同的经营发展理念。本文从财务报表分析的视角来审视不同房企的生存之道及其面临的风险。主要运用比率分析法、综合分析法从盈利能力、偿债能力、营运能力和杜邦分析体系四个维度探究各个能力背后的内涵以及提升各种能力的有效办法，只注重单一能力的建设是无法形成长久持续的增长动力，各能力统一协调发展才能应对不断变化的内外部环境，保障企业的健康和稳定发展。

关键词：房地产企业;财务报表分析;案例分析

一、房地产企业财务报表分析的特殊性

财务报表是综合反映企业在一定时期内的财务状况和经营成果的书面文件，作为连接信息使用者和提供者的桥梁，财务报表分析的好坏直接影响到企业股东的战略规划、管理层的经营决策、外部投资者的风险控制等。财务报表是按照相应的会计准则编制的，具有一定的综合性和专业性，不同行业之间存在业务差异，因此必须对财务报表中的数据进行加工、提炼、整理以便将数据信息以最直观准确的方式呈现给信息的使用者。房地产行业与一般行业有如下四种差异容易造成报表误读。

第一，房地产行业采用预售制度，在工程施工阶段，将所收房款列入预收账款科目，从报表角度看是作为负债处理，但这部分款项未来并不需要偿还给业主，不需要与有息负债一起计算，因此若按传统计算方法会导致资产负债率虚高。

第二，根据收入成本配比的原则，在预收房款不确认收入的前提下，建安成本也一直列在存货科目中，从预售到确认收入期间至少横跨1—2年时间，但期间的相应费用却直接反映在利润表中造成亏损，但企业并非真正意义的亏损造成误读。

第三，各大房企都有大量的土地储备，近些年随着股权类收购、三旧改造等模式的兴起，这些模式都会造成土地的价值有被低估的可能，因此报表中以历史成本计量的地价并不准确反映企业资产。

第四，作为房地产企业的融资手段之一，要求施工单位垫资或在支付工程款时使用商业承兑汇票的模式，造成工程成本没有根据产值记入存货科目中导致存货科目信息解读的失真。

二、房地产行业财务报表分析方法的案例分析

以下根据四家有代表性的房地产企业财务报表数据，通过比率分析法和综合分析法来检验财务报表分析的作用（表1）。

（一）盈利能力分析

盈利能力是企业生存和发展的核心，房地产企业的盈利水平反映了企业产品实力的高低。企业盈利能力主要有销售毛利率、销售净利率、总资产净利率和净资产收益率四项指标。销售净利率能直观反映企业的盈利水平，表1可以看出长实销售净利率一直稳定在30%以上，高出万科一倍多，这得益于公司以一二线城市为战略发展方向，土地储备较早，分期开发等确保项目的高收益。恒大集团与之相比则是完成相反的发展策略，恒大立足于三四线城市，追求低成本地价，在严格标准化产品户型和楼盘设计前提下将成本降到最低，因此即便在售价偏低、降价出售的情况下也能创造与万科持平的净利润率水平。但随着三四线城市需求的大幅缩水，以低价换量，导致净利润从2015年的13%大幅下降到2019年的7%，这对地产板块的战略发展方向敲响了警钟。万科则稳定保持着14%左右的利润率，这得益于公司均衡的土地选址，严格的成本控制，良好产品质量和高品质的物业服务创造的品牌效应。泰禾作为这些年爆发式增长的房企，净利润率一直处在低位，但其产品却是价格最高的中式别墅，泰禾在这一细分领域做到了极致，总价虽然奇高，但成本也十分昂贵，难有较高的利润率。综合上述房企近五年的表现，房企必须认真面对严格的市场管控政策，回归住房本质属性，严格控制成本，从综合角度提高产品附加值，才能在激烈的市场环境下确保收益的稳定增长。

（二）偿债能力分析

房地产属于资金密集型行业，其整体负债率较普通行业高出很多，这给企业带来了巨大风险，但同时作为撬动地产开发的资金来源，融资资金发挥了杠杠效用，能够加快企业发展速度和规模扩大。企业偿债能力分为短期偿债能力和長期偿债能力。短期偿债能力主要有流动比率、速动比率和现金比率等指标;长期偿债能力主要有资产负债率、产权比率或有负债比率等指标。根据预收账款实际并不属于要偿还的负债原因，计算资产负债率时需将预收账款从负债中剔除。剔除后看到表1中资产负债率最高为泰禾，2019年达到83%，其次是恒大78%，万科相对均衡为51%，最低长实仅为26%。与2015年相比四家企业都加大了财务杠杆力度，在房地产市场严格管控的五年中，大部分房企都将财务杠杆最大化作为规模扩张的主要模式，但恒大、泰禾已经超过房地产行业70%负债率安全警戒线，这值得公司管理层高度重视。相比而言长实在杠杆的使用上相对谨慎，资产负债率始终控制在30%以内，这对于公司债务风险控制非常有益，但也抑制了融资的杠杆效应，可以适当扩大融资规模。万科的资产负债率控制较好，始终保持在50%左右，还能够兼顾稳健经营和财务安全。因此建立健全财务杠杆规划机制，发挥金融资金在房企资源配置中的有效作用，合理适度地利用杠杆是房企应重点关注的内容。

（三）营运能力分析

资产的周转速度是衡量房地产企业运营能力的重要指标，代表性指标有总资产周转率、存货周转率、流动资产周转率等。资产的周转速度越快，表明房地产企业的资本转换为产品的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。总资产周转率反映了企业资产总额的周转速度，周转率越大，说明总财产周转越快，销售能力越强。泰禾的总资产周转率相对较低，从2015年的0.17下降到了2019年的0.11，下降了近35%，这体现了产品销售变慢，变现能力减弱，当然这与其产品属性无法实现高周转有关。长实总资产周转率则相对稳定在0.15左右，但也属相对较低的行列。万科2015年时的总资产周转率达到了0.31，这代表万科的标准化生产技术和自创的“1363管理体系”造就了强大的生产能力和销售能力，但在近年来的激烈竞争中，产品的销售能力变弱，周转率下降到0.21，下降近1/3，代表着万科的统治力在下降。恒大周转率保持相对稳定，且一直维持高标准，在生产技术标准化方面投入巨大，同时建立高佣金制和全民营销方案加速产品销售，但在激烈竞争和宏观政策的影响下会倾向于降价促销，牺牲了一部分利润，这与长实的策略完全相反。高周转一直是内地各大房企追求的核心目标之一，在追求极致周转率时保障产品售价和质量是房企管理层的重要任务。

（四）综合分析法

综合分析法中运用最多的是杜邦分析法，杜邦分析法的核心指标是净资产收益率简称ROE，该指标反映股东利用自有资本获得净收益的能力，指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标计算公式为：净资产收益率=销售净利率×资产周转率×杠杆比率。恒大的ROE从2015年的16.01%下降到2019年的9.36%，下降41.5%，主要因为利润率降幅过大，即使提高了1.5倍的杠杆倍数也无法挽回下跌的幅度，因此重新寻找利润增长点，规划新局势下地产投资对于恒大非常重要。万科的ROE从2015年的18.97%上升到2019年的20.38%，涨幅为7.4%，这得益于1.5倍的杠杆倍数，但由于周转率的降幅较大，因此拉低了ROE的增长速度，在市场相对低迷的情况下有高利润率，这实属难得，但因此造成周转率的较大降幅，万科需要考虑平衡售价和周转速度之间的关系。泰禾一直处在高风险的边缘，在四家公司中ROE是最低的，2015年的6.82%下降到2019年的2.97%，下降56.4%，杠杆倍数与恒大、万科用得一样足，但受制于净利润率和周转率过低的因素，表现了企业获取净收益的能力偏低，作为这些年迅猛发展的房企，企业资产规模有了较大幅度的提高，应该考虑多种产品类型，提高普通住宅的产品比例，用低价快速回笼现金流的方式提高周转速度和开发效率是需要泰禾重点关注的方向。长实的ROE从2015年的6.62%上升到2019年的8.32%，涨幅为25.7%，与泰禾刚好相反，长实的利润率很高，但杠杆倍数用得很低，通过不断提升净利润水平保持ROE的增长，这虽然增加企业的稳定性但也考虑到房地产行业整体环境的影响，净利润再大幅度上升的空间已经没有了，企业未来可以在偿债风险可控的情况下适當提高杠杆倍数，根据因素分析法若长实的杠杆倍数同样达到6，那么ROE可以达到惊人的40%左右，另外，若可以牺牲部分利润空间换取周转率的提升则ROE会更高。

三、结语

财务报表分析的核心目标是从财务报表视角寻找企业自身发展中暴露的问题，提示公司决策者做好风险识别和风险控制并及时调整公司经营战略，特别是盈利能力、偿债能力和营运能力需要统一协调发展，才能应对自身与外部环境的矛盾，保持健康稳定地发展。

参考文献：

[1]林永强.房地产行业财务报表分析方法浅析[J].纳税，2018，12（30）.

[2]董庆丽.房地产行业财务报表分析方法及具体应用[J].时代金融，2018（29）.

[3]蒋亿雯.我国房地产行业上市公司的财务报表分析[J].财会学习，2018（28）.

作者简介：杨祥云（1982—），男，湖北南漳人，主要从事财务理论与实务研究。