三维权籍调查在不动产登记中应用研究

刘振斌

【摘  要】自不动产登记暂行条例实施以来，随着登记的不断深入，传统意义上基于二维模型的权籍调查管理的弊端逐渐凸显，对于城市化建设中地下空间、地上空间以及空间分布复杂化的高层空间无法达到精细化、准确化、直观化的管理。本文主要阐述目前二维权籍调查存在的瓶颈，探究三维权籍调查在未来不动产登记中如何应用。

【关键词】权籍;三维调查;不动产登记

引言

《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日实施以来，国内开始全面实行不动产登记工作，但是基本都是基于传统的二维地理空间开展的不动产权籍调查和登记工作。不动产权籍调查是不动产登记的基础保障，也是不动产登记依赖的数据支撑。不动产权利的确立，建立在不动产基本单元，不动产基本单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。随着我国城市现代化建设的高速发展，地下空间的开发利用日益广泛，比如地下商场、地下停车场、地铁轨道、地下管线等;其次，地上建筑物结构也更加复杂。传统意义上的二维空间权属登记调查已经不足以满足房屋、土地利用复杂化的现状。而三维权属调查，除了具备传统二维权属调查的空间位置属性，更具备空间维度，能够立体直观的表现不动产单元以及复杂不动产单元之间的空间关系，能够全面推进不动产登记有二维平面调查模式到三维立体的调查模式转变。

1.传统不动产权属调查存在的问题

目前我国的不动产登记大多数都是基于二维GIS的平面管理系统，不动产权属调查仅是局限在对空间地理位置和权利基本属性信息的调查。对于宗地，更多的是对宗地的四至、界址点、界址线、权利人等信息调查;对于楼幢，调查内容包括楼幢的空间位置、坐落、占地面积等信息;对于楼盘表中具体房屋的调查，更多地是对房屋建筑面积、套内面积、分摊建筑面积、所在单元、所在层等属性信息的调查，不具备空间属性信息。导致在不动产权属调查过程中，无法对地下空间、房屋登记等具体不动产单元形成一个直观地、可辨识的调查结果，由于这种模糊和不确定性，导致不动产登记过程中无法准确判断登记单元的空间位置，因此无法从根本上杜绝重复发证、进错房间等登记错误的发生。

对于地下商铺、地铁车辆段、市政道路及绿地、商业住宅、停车场等，无法通过传统的权籍调查真实、直观地显示楼盘表信息。传统二维地理信息描述已经不能满足高速发展的建设用地使用权分层业务需求。传统的权籍调查，无论是宗地、房屋、宅基地等都是以二维地理信息图纸和相关参数进行调查和管理的。但是由于地下空间的拓展与运用，相关的二维地理信息显得力不从心，单纯以传统二维表格、图片、文档等进行调查登记，很多地细节无法进行有效管控，特别是在三维位置和边界上不能进行精准测量。

笔者认为传统不动产权籍调查存在的问题可以归纳为以下三点：

（1）缺少对地上、地标、调下空间的地理实体与产空间的统一管理，缺少对产权空间的三维表达。

（2）不动产平面管理模式无法刻画不动产的三维空间特性和产权的立体特性;

（3）不动产管理的三维权利空间不明晰。

①开发商的“偷面积”，规避政府法规，增加业主负担;

②公共区域权属不明确，开发商重复公摊、重复收费;

③房产权利和义务不明，造成非法装修与改造问题等。

2.三维权籍调查方法

将已有的二维地籍、不动产楼盘表等数据成果集成到三维GIS中，可以更直观、更准确的反应不动产及周边地物现状，满足对复杂空间权利的不动产权籍调查管理和不动产登记需求。这里以权籍三维调查体现建设、三维建模方式选择、三维调查内容几个方面来说手不动产权籍三维调查方法。

2.1权籍三维调查体系建设

权籍三维调查体系建设应该包括软硬件支撑层、数据管理层、数据服务层和展示应用层。

2.2三维建模方式选用

三维建模方法包括人工交互建模、现代测绘技术建模、施工数据建模等多种手段，不动建模手段的优缺点不同。

不动产传统调查中积累了大量的房屋平面图、宗地红线图、分层分户图等数据，且都是CAD成果，因此不动产权籍三维调查中三维模型的建立优先选择基于CAD数据的建模方式，成本更低，建模效率和建模成果的完整性更高。

2.3权籍三维调查主要内容

不动产权属调查的目的是获取不动产单元的权利人、权利类型、权利性质、权利范围、土地用途等基本信息。 二维的不动产权属调查仅需调查平面范围内的边界信息，但三维的不动产权属调查则需要调查三维空间范围的边界信息。 调查空间对象由界址点、界址线、界址面扩充至界址点、界址线、界址面和宗地体。调查内容中的东、南、西、北四至，扩充为东、南、西、北、上、下六至。

3.结论与展望

不动产权籍调查由传统的二维转为三维调查，及其重要，能够最大层面解决目前二维权籍调查面临的调查平均问题，同时从三维权籍调查系统架构建设、三维建模方式和三维调查重要内容进行了阐述，为今后的三维权籍调查奠定了一定的基础理论。三维建模作为三维权籍调查的物理支持，如何依赖现有的数据资源，创建一种自动化水平高、效果好、速度更快的建模手段，是未來三维权籍调查的一个重点方向。

参考文献

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[2]杨林.三维地理信息应用于不动产登记技术探究[J]. 信息周刊， 2019， 000（007）：0009-0009.

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