规划审批与房产证咋打起架了？

张兵

最近有媒体报道了一件咄咄怪事，北京市民杜女士購得的房屋，入住数年后，居然发现房屋部分面积未经规划审批，属于“违建”，然而，房产证却载明了全部面积。

报道称，2010年4月，杜女士购得北京市朝阳区荣尊堡7号楼2303，合同签订后，当年8月，开发商就给杜女士办理了房屋所有权证，该房屋所有权证载明：房屋面积由三部分构成，分别注明为“23层”“跃层（附房1）”及“跃层（附房2）”。

几年之后，杜女士惊讶地发现，房屋只有“23层”，“跃层（附房1）”和“跃层（附房2）”均“未经规划审批”。2018年，北京市规划和自然资源委员会确认“荣尊堡7号楼2303房屋中的跃层未经规划审批”，这也就意味着杜女士的房屋跃层部分属于“违建”，随时可以被拆除。

这一乌龙事件是怎么造成的？拆还是不拆？我相信，不仅是业主头疼，相关主管部门更是头疼。“按照《北京市城乡规划条例》中的相关规定，未取得规划审批手续的翻建、改建、扩建、新建均属于违法建设，但业主取得了不动产登记手续，业主权益受《物权法》保护，鉴于上述情况，执法队认为房屋是否具有合法性存在争议，已超出城管单一查违范畴，建议相关部门联合办公予以解决。”对此，朝阳区大屯街道办事处也不知所措。

为了维护自己的合法权益，杜女士将开发商北京新荣房地产开发有限公司告上了法庭，杜女士父亲则将这一问题反映给北京市规划和自然资源委员会，得到的答复是正在调查研究中，法院也致函北京市规划和自然资源委员会，希望主管部门给出一个明确结论，到底是违章建筑，还是房本发证错误？

我们知道，在商品房买卖合同中，开发商的主要合同义务即为向买房人交付符合合同约定面积的房屋，这不仅意味着开发商应向买房人交付的房屋在事实上应符合合同约定面积，更意味着开发商向买方人交付的房屋应在法律上符合合同约定面积，即至少该交付房屋的相应面积是经过规划审批的合法面积。

而仅有“23层”经过规划审批，其中的“跃层（附房1）”和“跃层（附房2）”均未经过规划审批，违法建设面积占到了一半左右，仅有一半左右的面积是经过规划审批的合法面积，被告显然没有履行其作为开发商应履行的主要合同义务，已构成根本违约。

房产证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。自己购得的房屋部分成了违章建筑，但是怎么又会拿到包括违章建筑面积在内的房本呢？是因为颁证错误，还是有其他原因？这一让杜女士和身边许多人一头雾水的问题，显然不是购买者业主的过错。

房子作为许多普通老百姓一辈子最大的财产，必须认真对待，相信相关部门会尽快给出一个明确的答复：房屋产权登记内容怎么会与规划不符？对未经规划审批的部分房屋怎么定性？