不动产登记中测绘与规划面积的差异及应对

张毅

【摘  要】通过深入分析房产测绘跟规划面积产生不一致的原因，积极推动在不动产登记中关于面积差异的相关规定以及登记流程的应对方案。同时，做出关于房屋测绘与规划面积出现不一致时的相关处理建议。

【关键词】房产测绘与规划;不动产登记;差异处理

一、引言

完整的一个建设工程由开始到完成涉及到多个阶段，例如设计规划、审核、动工、完工验收等，这些阶段涉及到的参与主管参与单位有房管、国土规划、建设等多个部门。抛开建设部门的主观因素不讲，客观上因为不同部门在参与对接过程中所采用的标准、侧重点不同，所以管控目的不同，所以很有可能在同一个位置上由于执行不同的评判标准而出现差异。其中一个急需明确、处理的情况就是，由于房管局与国土规划部门的执行标准、测绘目标不同等因素，导致容易出现房屋测绘和规划面积不一致，这样对建设工程完成竣工后要进行的不动产登记带来比较大的干扰。

二、房屋测绘面积与规划面积产生不一致的起因

（一）建设部门导致的面积差异

1.规划设计的变动导致面积差异

因为一些因素建设开发部门不得不对原本的规划设计进行更改变动，而构筑物或者建筑物的比如井深度、开间或者使用功能产生变动时，建筑的面积也会相应变动。此外，房屋公共使用面积的变化也会使得公摊面积受到影响，从而导致分户面积发生变化。

2.建设开发部门的不合规操作导致面积差异

建设部门在施工过程中没有严格按照许可标准要求执行建设，例如原本设计规划15层的总层数，结果在完工时建成了16层;或者原计划95㎡的分户面积，结果最后变成了98㎡等等，以此类推最后导致了房产测绘面积跟原本规划面积的不一致。

（二）不一样的测绘标准导致测绘面积差异

规划设计与房产建造单位所采用的测绘标准分别是 2014年 7月 开始实施的新版《建筑工程建筑面积计算规范》以及《房产测量规范》。这2个标准规范存在的差异主要有以下3点：

1.测绘目标不一样

房产测绘的最终目的是采集房屋、土地的基本信息，从而为后期的产权管理、房产开发使用、房产交易、纳税以及城镇建设规划的数据和资料做支撑;建筑开发的测绘面积计算是为了明确建设规划指标，起到为计算每一项工程量、编制预算等提供重要依据的作用。

2.应用范围不一样

房產测绘主要应用于以下房产面积测量计算，比如房屋及建筑物的预售使用以及房屋的产权登记面积使用。每个不同的地区会依照《房产测量规范》的相关原则，制定和颁布适用于本地区的详细技术规章以及项目施行方案。《建筑工程建筑面积计算规范》则与此不一样，它主要适用于企业或民用建筑工程的新建、加建、改造建设的预算工程工作量以及项目工程价值预算、核算和结算等各个方面。

3.测量方法不一样

比如一样是房屋住宅单层面积的测绘，《房产测量规定》认为如果房屋的单层楼距小于2.20 米则不需要统计其面积;楼距大于2.20 米时，都必须需要按照一层的面积进行计算;《建筑工程建筑面积计算规范》则认为若住宅的单层建筑物高度在2.20米及以上都应当计算总体面积，楼距低于2.20米则只需计算一半的面积。

三、测绘面积与房屋规划面积有不一致时的处理方案

（一）面积不一致时关于登记的不同规定

《不动产登记操作规范（试行）》指出，相关机构在进行房屋登记时，需要审查不动产所有权调查结果资料是否合规、齐备，购买者、产权类型及性质等在权籍调查表记载得是否正确，宗地图、房产平面图、房产坐标和房屋面积等有没有符合要求。关于房产面积怎样才算是”符合要求”并没有具体规定。然而，在现已废止的原《房屋登记办法》第22条有规定如果存在没有依法获得规划、施工许可，或没有依照规划设计的面积等内容进行建造的房屋申请登记的，房产登记机构不应给予登记。目前所执行的《不动产登记操作规范（试行）》并没有根据测绘跟规划面积不一致的情形作明令禁止登记的规定。其它的关于不动产登记的方案规范如《不动产权籍调查技术方案（试行）》也没有明确有规定禁止。因此可以理解为目前在国家级别的不动产登记规定里，针对房产测量及规划面积不一致的情况暂时没有明确禁止登记。

（二）两种实际登记中的解决方案

1.测绘单位重新核实确认

实际工作过程中，如果房产测量跟规划测量面积差距比较大时，那么可能是有关测绘单位在面积计算中出现错误。所以，登记部门可以让申请人带着对应的测绘报告跟测绘单位再次核实确认，保证更准确的登记，也体现登记部门审核的严谨性。

2.现场确认并取得相关部门意见后再登记

根据不同情况，不动产登记部门可以严谨审查以及现场核实确认所提交的房屋登记申请，查实建筑物有没有按照规划设计进行建造。导致规划验收和房产测量报告上面积不一致的情况主要有以下2个类型：

（1）因为采用的技术规范不一致导致规划面积跟房产面积不一致;比如封闭式的阳台按照一半建筑面积计算来做验收规划，而房产测量是按照全部的面积来计算。这样所产生的数据不一致，在不动产登记单位内部沟通后同时取得相关住建部门等的意见后，确定为了客观体现该房屋的实际产权状况，如实登记房产测量的实际面积，同时在档案登记中说明房产测量跟规划验收面积的差异数据和原因。

（2）因为其它特殊不可控原因导致的面积差异;可以根据比例控制或默认规则的方式来解决，如建筑工程规划设计中可接受的误差面积跟实测面积大概在3%范围内;这种处理方式其实并不算非常客观，更多是为了保全买方和卖方之间的合法权益，所以采用商品房销售法中涉及到的面积多或少的相关处理方案;假如误差超出3%，比规划许可多出的面积则按照违规建造处置，而具体的落地还需要依照各地区实际情况进行调整。

四、解决房屋测绘与规划面积不一致的三个建议

（一）加快推动房屋测绘的“三测合一”甚至“多测合一”创新改革

结合前面所剖析的原因，源于规划测绘和房产测绘是归属不同单位，各自采用不同的标准导致这两者的测绘面积出现不一致，因此解决问题的重心可以从怎么样将分别归属房产测绘部门及规划设计部门的测绘结果统一起来着手。根据国务院2019年下发的《关于 全面开展工程建设项目审批制度改革的实施意见》中指出，全面开展工程建设项目审批制度改革，完成建设工程项目审批过程中的4个统一，主要体现在流程审批、数据平台信息化、管理体系审批、监管方式这四个方面的统一。针对涉及验收的测量工作，执行“一次性申请、多方协同测绘、共享数据成果”，这里指的也是各省市级施行的“三测合一”、“多测合一”。因此，“三测合一”和“多测合 一”的持续改革创新，可以在根源上解决房产及规划测绘面积不一致的情况。然而，这并非可以马上一步到位实现，因为它不仅影响到对各个分散测量单位的监督和培育，还影响到流程的整合、目前现有测绘标准的统一等。

（二）各地区根据实际情况出台对应政策

不同地区可以根据当地实际情况，具体问题具体分析，按照实际工作中经常遇到的各色情况分门别类并逐渐推进成登记规则，组成适合当地实际情况的具体指导意义的用当地政府名义出具的政策文件。

（二）搭建部门之间的共同协商机制

不动产登记单位在处理房产测绘与规划面积的差异问题时，都涉及到房管和规划两大板块的业务，所以在遇到特殊情况时，可以联合两个部门进行共同沟通商定，在符合法律法规范围内达成统一意见，同步由不动产登记机构按照达成的一致内容进行登记。

参考文献：

[1]张桂芳.房屋测绘面积与规划面积差异问题剖析[J].住宅与房地产，2016

[2]王鹏杜宏峰杜传明 浅论房产测绘市场化.中国房地产金融

[3]于栋山 等 .浅谈工程建设项目从“三测合一”到 “多测合一”的实现 .经纬天地 .2019.05