浅谈房屋竣工交付的现场验收

杨歆

摘 要：中国的房地产业经过近20年的飞速发展，已经从最初零散、非专业化的运作公司逐渐成长为规模大、专业性强的集团公司。在全国房企排名前50强中，绝大多数是国内或者香港上市的知名地产企业。地产品牌众多，市场竞争激烈，使得开发公司在产品设计和服务理念上对自己的项目提出了更高要求。下文重点分析了业主收房时应该关注的几个重点问题。

关键词：竣工交付;地面停车;绿地率

文章编号：2095-4085（2020）05-0165-02

随着生活条件的日益提高，对于安家置业，人们会更多考虑居住环境和舒服度。近几年来在考虑产品设计、小区环境、物业管理、周边配套的基础上，购房者会更加聚焦城市规划热门板块，因此买房、收房的经验必不可少。作为房地产开发的职业经理人，应当对房屋交付前的各类手续和证照有准确的了解;同时作为购房的普通百姓，也应当了解自己在收房过程中需要关注的重点事项。

1 项目交付的前提条件

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，而未经验收或者验收不合格的，则不得交付使用。基于此，以下就針对验收的内容以及业主如何判断项目是否验收合格等问题进行阐述。

1.1 验收流程

房地产开发从拿地到交付要经历三个重要阶段。第一个阶段是从拿地到开工，主要确定项目整体规划，完成政策性审批，使项目具备合法的开工手续;第二阶段是施工阶段，任何项目都有施工周期，通常层数越高，施工周期越长;第三阶段就是竣工验收阶段，开发企业在具备验收条件时应主动向建设主管部门提出竣工验收申请，主管部门应对涉及公共安全的内容进行验收，验收合格后即具备了交付的前置条件。那么涉及公共安全的验收具体又是哪些验收呢？房屋的验收需经过规划、人防、消防、环保、节能、防雷等单项验收，同时还需经过竣工初验、终验，最后申请联合验收，直至取得竣工备案证。

1.2 联合验收条件

①建设项目规划许可证中所载的验收楼栋及楼栋周边区域已全部竣工并完成规定事项，具备建设工程规划核实条件。

②建设项目工程质量符合验收规范、标准以及图纸设计要求，已具备竣工验收条件。

③建设工程按消防设计及消防审批图纸要求建成且符合国家规定标准。

④建设项目已按照环评及其批复的要求建设，落实污染防治工作，配套污染治理设施。

⑤防雷装置按核准的设计要求建成，经防雷检测机构检测，符合国家规定标准。

⑥公用绿化全部竣工完成，已具备通水、通气、通电要求。

⑦检测中心出具的沉降、节能、保温、钻心、路灯所接地等功能性检测报告。

⑧除上述内容外，其它规定的测量和监测工作均已完成。

以上事项全部具备条件后，建设单位可向建设主管部门提交联合验收申请，主管部门接到申请后应对申报材料进行审查，审查通过后由主管部门组织人防、消防、规划、质安监等职能部门进行现场勘察并出具验收意见。不合格的建设项目当场书面告知，建设单位经整改后再次提交复验申请，合格的建设项目各部门将出具验收合格法律文书，最后由主管部门统一核发竣工备案证。

因此取得竣工备案证即为验收合格，建设单位有义务将取得的竣工备案证在交付现场予以公示，同时业主也有查看建设项目的竣工备案证的权利。

2 地面停车及绿地率

交付时还应注意小区环境。影响小区环境的因素很多，大到物业管理的品质，小到小区里的一草一木都是环境的一部分。怎样的环境能让业主有更好的居住体验，重点谈谈地面停车和绿地率问题。

2.1 地面停车位

根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》要求，小区可以设置地面停车位，但数量有限制。那么作为业主来说，如何知晓地面停车位的数量、位置是否符合规划要求呢？规划部门在审批小区总平面方案之前都有公示环节，所建房屋的栋数、层数、间距、停车数量、位置等信息均在总平面图上清楚表达且公示期为10d。由于公示期项目无法取得施工手续，加之营销工作尚未介入，往往公示期会被绝大多数准业主忽视。待小区交付时业主对小区的印象只能停留于营销沙盘，因此建议业主们在小区交付前向政府机关申请调阅规划审批图纸，以便核实小区停车位是否与规划审批图纸一致，这样可以最大程度上保证业主利益。

2.2 绿地率

绿地率和绿化率是两个不同的概念，它们都是衡量绿化的指标。前者是专业术语，更加严谨，主要指小区用地范围内各类绿化的总和与小区用地面积之比。而后者是比较宽泛，通常是开发商宣传楼盘绿化时引用的概念，没有法律和法规依据。绿地率是小区综合性指标，做到整个小区平衡，业主不能以单栋房屋周边的绿化多少，来判断小区整体绿地率，这样既不科学也不准确。对于业主来说，绿地率高可以带来丰富的视觉享受，提高业主的居住体验感，更可以给业主带来健康的生活气息，享受绿色生活。因此购房人可以多考察、比较，选择绿化条件好的楼盘作为居住首选。

3 结 语

在地产业竞争日益激烈的大环境下，开发企业必须坚持客户至上的理念才能在建筑行业拥有一席之地。从购房人的需求入手，考虑产品设计，小区绿化及物业服务等，为业主提供更方便、更舒心的生活环境。很多地产企业已引入第三方满意度调查，调查得分将直接影响到企业的绩效考核，因此地产企业应更加注重客户感受，以真正做到为每一位业主用心服务。

参考文献：

[1]朱虹.浅谈房屋建筑工程竣工验收的一些问题[J].新西部，2010，（02）.

[2]李思远.浅析取得《竣工验收备案表》是房屋交付的必要条件[J].经营管理者，2010，（05）.