老旧社区品质提升——数字化发展模式探索

李林，叶嵩，王璟

（中建八局第三建设有限公司）

1 引言

为深入贯彻落实党的十八大、中央城市化等工作会议精神，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，推进供给侧结构性改革，完善城市功能提升城市品质，推动实现经济社会有质量的稳定增长和可持续全面发展，加快建成现代化国际化创新型城市[1]。城市更新工作需以挖掘增量价值为主的城市有机更新方式逐步代替传统意义上的城市开发改造，在关注物质层面的出新与粉饰的同时，更应采取经济、社会、文化的综合发展方式。

随着经济技术的发展与城市化建设的逐渐加深，我国居民居住环境日益改善，但仍有大量老旧小区散布于城市各处，其是城市更新改造中急需面对的问题。据不完全统计，全国现有老旧小区约15941个，其中基础设施及环境较差的小区10138个，占总数的63.6%，约对1.2亿的居民生活造成了较大的影响[2]。老旧小区的建成时间较早且多分布于城市老城区以及城市中心区域，是城市更新改造的重要解决目标。《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干建议》中提出的“有序进行老旧住宅小区综合整治”，是提升我国存量发展时代的重要举措[3]。城市规划与建设不应大拆大建、急功近利，应采用微改造“绣花”功夫，结合当地历史文化、突出地方特色、注重人居环境的改善。

2 老旧社区存在的问题

老旧社区因存在人员结构复杂、基础设施老旧、建设设计标准低、规划使用面积受限、环保意识薄弱、安全防范意识较差等现象以及所处区域位置独特，使老旧社区在品质提升过程中面临较多严峻问题，使传统的物业管理模式难以适用。

2.1 信息管理方式老旧

老旧社区的人员流动性大、结构组成复杂，使政府部门难以有效的对社区人员及车辆信息进行全面的统计，导致对社区违规人员的信息核对较为缓慢以及在社区中出现大量“僵尸”非机动车。老旧社区在信息管理及传递方面大多还采用传统的纸质形式，该方式效率低下、使用限制多、信息时效性差，使社区来访人员出入登记较为繁琐及易受环境及信息栏损坏情况影响。

2.2 环境卫生“脏乱差”

老旧社区因其建造时间久远、建筑布局分散，导致社区出现建筑外观陈旧、基础设施缺失严重、绿植种类单一等情况，使社区中衣服随意晾晒、垃圾随处堆放、绿植多处枯死等现象随处可见。其不仅严重降低了社区居民的生活质量，还在对社区形象造成影响的同时严重损坏城市整体形象。

2.3 交通管理混乱

老旧社区公共空间缺失以及对社区交通的管控方式老旧、繁琐，难以对社区出入车辆、社区停靠车辆以及社区车辆充电等问题进行有效解决，使社区机动车及非机动车随意停放占用公共空间及非机动车车棚电线私拉乱扯等现象频发。社区交通管理混乱在给居民生活带来大量安全隐患（如违规充电引发的火灾、车辆碰撞事件、车辆撞人事件等事故）的同时也严重影响了社区行人及车辆的行驶，给居民生活带来了诸多不便。

2.4 治安管理条件差

老旧社区的大门、楼栋出入口以及围墙因受时间风化影响而出现老旧、破损现象，使其失去了该有的防护功能，使对社区及楼栋出入人员的管控变得相对薄弱。部分老旧社区虽因规模较大而拥有大量的巡逻管理人员，但因缺少相应管理办法对其形成有效的监督及管理，从而出现大量管理人员偷懒旷工现象，使社区治安在没有明显改善的同时还大大提高了治安管理的成本。

3 老旧社区“微改造”方法分析

当下，老旧社区的更新改造方式主要分为拆除重建、整旧复新以及保存维护三种方式，其中整旧复新以“微改造”为主要核心思想。老旧社区的整旧复新主要包括三方面：①对社区道路、管线、休闲设施等公共设施进行重新规划与改建，提高社区空间的利用率，保证社区有序的运行；②对社区院落、植被、卫生进行整治，提高社区环境卫生条件，提高居民生活品质；③对社区建筑进行平改坡、外立面出新、更换铝合金门窗等外观改造，提升社区整体外在形象。

通过对相关文献数据分析[3-4]，如表1所示，数据表明：

①老旧社区居民对社区所在位置及社区情感满意度最高。

②因老旧社区居民年龄层次较高，导致其对社区配套服务设施需求较低，使老旧社区落后的配套设施服务能满足居民生活需要。

③老旧社区居民对治安管理、道路交通、室外坏境、住房建筑品质的满意程度逐渐上升。

④居民满意度最低4 项中，对社区道路交通及治安管理的需求度远远高于室外环境及住房建筑品质。

4 老旧社区数字化发展模式探索

通过对相关文献数据及老旧社区现有改造方式的研究分析，发现我国现阶段老旧社区的改造主要是基于政府及社区的需求，并未对居民的需求进行深入了解，同时其更新改造方案也未考虑社区更新改造后的“管理难”问题，仅仅局限于社区规划设计难及施工难的问题[5]。

表1 公共因子重要度及满意度排名

图1 老旧社区数字化系统模式架构

图2 虚拟仿真孪生社区

图3 信息网络系统

基于对上述问题的分析，结合大数据、物联网、区块链以及BIM+GIS等现代化技术，以居民需求为基点，融合社区管理及物业服务需求，探索提升老旧社区品质的数字化发展新型管理模式。其设计的系统架构（见图1）为基础构建的网络系统平台，结合老旧社区配备的智能设备，实现老旧社区线上管理运维。该模式具备如图1所示的功能和特性。

4.1 虚拟仿真化

基于GIS+BIM技术对升级改造后的老旧社区进行倾斜摄影，构建出社区建筑及公共设施的虚拟仿真模型，并通过社区布设的智能监控设备、环境质量检测装置等各类传感器，将采集到的社区信息实时上传至虚拟仿真模型中，力求构建一个与现实同步的虚拟仿真孪生社区（见图2）。

该孪生社区能够通过对采集到的环境信息进行实时分析，感知社区的健康状态，保证社区的正常运行及提供相应维护信息，同时能够将火灾事故扼杀于萌芽之中。

4.2 信息网络化

通过使用物联网、大数据等现代化技术，以居民住宅作为信息网络的连接节点，将社区人员、车辆等信息进行有效梳理，从而构建完善的信息网络系统（见图3）。

通过搭配智能设备的使用，能够对老旧社区的居民、来访人员以及其资产物品进行有效的监督及管理，并且能够通过现代化手段及时发布相关信息，从而解决因老旧社区人员流动性大、人员组织结构复杂等原因带来的信息传递沟通不便、社区人员管理混乱等问题。

4.3 人工智能化

老旧社区传统的治安管理模式是由物业、街道办进行管理，其往往具有管理成本较高、效果较差、人力资源浪费严重、居民参与度较低等问题。笔者提出的数字化管理系统，能够结合人工智能、大数据、区块链等技术，建立包含自动报警、电子巡更、周界警报、监管联动、远程看护等功能的社区治安管理系统（见图4）。

该治安管理系统能够通过对社区电子地图自动分析规划出合理的巡更路线，结合智能设备定时、定点、定位的生成巡更视频，并通过系统自动识别及匹配数据库中人员信息，及时发现危险或陌生人物。通过现代化技术将传统的线下巡逻转变为线上巡逻，并通过给居民发放部分权限提高了社区治理居民的参与程度，侧面增加了线上治安巡逻人员的数量，降低了社区治安管理成本，提高了社区治安管理环境，使社区的管理更加的智能与公开。

4.4 规划自动化

老旧社区因住宅规划散乱、地下管道错综复杂导致地上空间使用受限，使对社区车辆难以形成有效的管控。以虚拟仿真孪生社区为基础，系统实时采集车辆行进信息，并结合车主住宅信息及偏爱位置分析出最佳停车位置，主动引到车辆进行行驶（见图5）。

图4 智慧治安管理

图5 车辆智慧规划管理

通过智慧化管理，主动对社区车辆进行规划引导，解决老旧社区车辆行驶缓慢、拥挤、停放混乱以及因车充电导致的电线私拉乱扯现象，提高居民生活体验满意度。

5 结语

基于大数据、物联网、区块链、人工智能以及GIS+BIM等现代化技术，以老旧社区居民需求指标为基点，提出的老旧社区数字化发展模式，以其虚拟仿真化、信息网络化、人工智能化以及规划自动化等特点，能够有效解决老旧社区人员管理混乱、交通规划困难、安防管控薄弱以及社区坏境较差等问题；为社区居民提供有效诉求渠道，提高社区治安管理环境与居民对社区更新改造的满意度；同时能够有效降低政府部门行政管理成本，有助于政府社区治理模式的转变；为居民提供安全、高效、便捷的智慧化服务，实行高效管理、达到精简化降低人员及物资成本，改进治安管理模式，实现共治智慧管理，形成信息化、智能化社会管理与服务的信息管理模式。