一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析

丁兴桥

【摘要】一二级联动开发是我国房地产行业比较常见的一种开发模式，在此模式下开发商可同时获得一级开发收益和二级开发收益。本文中，作者通过对一二级收益进行建模测算，归纳出总体收益最大化的路径，并针对不同发展阶段的片区开发给出了针对性的政策建议。

【关键词】一二级联动;土地收益最大化

土地资源是一种重要的稀缺性生产要素资源，对于开发商而言，一级开发成功出让土地后可获得土地出让金分成，二级开发获取土地后通过房产销售可获得利润，如何对土地进行合理定价使得土地资源的一二级整体收益最大化是开发商值得研究的重要课题。本文不同于传统的将一级和二级割裂地看待土地价值的方式，从一二级联动角度出发研究土地收益最大化问题，对实践具有较强的指导意义。

1、一二级联动开发模式分析

1.1模式简介

一级开发，是指由政府授权委托某企业，对一定区域范围进行片区开发，工作内容包括规划设计咨询、土地整理开发、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务和城市管理运营等方面。二级开发，是指企业通过公开市场、收并购等方式获取土地，后期通过规划设计、开发建设、出售或者运营的全部过程。一二级联动开发，指的是由企业全面负责一级开发和二级开发，并充分发挥一级开发优势和二级开发优势，相互配合，实现一二级整体收益最大化。

1.2模式优势分析

1.2.1缓解政府资金压力，提升片区开发效率

一二级联动整体开发，从前期规划设计，到中期公基建建设、土地整理、住宅开发、产业招商、人才引进，到后期城市管理和运营，都需要大量的资金和专业力量，企业受政府委托开展一二级联动开发，一方面有效缓解了地方政府的资金压力，另一方面由于企业相对来说较为灵活，大大提升了片区整体开发的效率。

1.2.2一二级相互促进，增加企业盈利空间

一方面，企业进行一级开发，通过对道路、管网、绿化等基础设施建设，学校、医院、商场等公建建设及片区产业和人才的引进，快速促使区域成熟，有效提升区域价值;同时通过对一级开发的时间和节奏把握，增加了二级取地的可能性，并能有效控制二级取地的成本，提升二级盈利空间。另一方面，企业进行二级开发，在区域起步阶段和市场下行区间进行托底取地，有效保证了一级开发的持续进行。综合来看，企业同时开展一二级开发，一二级相互促进，增加了企业总体盈利空间。

2、一二级联动开发收益分析

2.1一级开发收益

2.1.1假设前提

假设一级开发收益为土地收益的固定分成，考虑到企业能够对多数区域的投入进行把控且政府对企业投入有强烈诉求（即区域内的投入总是大于产出），不考虑项目回款周期、资金价值及一级开发成本（即土地收益能够即时全额回款）。

2.1.2收益定义

鉴于以上假设，一级开发收益=回款=土地收益×回款比例。

2.2二级开发收益

2.2.1假设前提

假设不考虑项目开发周期及资金时间价值（即项目开发能够即时形成利润），且项目增值税均按9%计算，同时开发商对售价、销售周期及开发成本的预期客观真实。此时，土地价格对二级收益的影响主要为土地成本、资金占用成本及土增税，而资金占用成本影响相对较小，土增税则因为地产开发项目利润较少而影响不大，则土地价格对二级收益的影响主要为土地成本。

2.2.2收益定义

鉴于以上假设，二级开发收益=利润

=【（销售收入-土地成本-六成本）/（1+增值税率）-三费-土增税】*（1-所得税率）

=【（销售收入-土地成本-六成本）/（1+9%）-三费-土增税】*（1-25%）

=【（销售收入-六成本）/1.09-三费-土增税】*0.75-土地成本*0.69

2.3总体开发收益

总体开发收益=一级开发收益+二级开发收益

=土地成本*回款比例+【（销售收入-六成本）/1.09-三费-土增税】*0.75-土地成本*0.69

=土地成本*（回款比例-0.69）+【（销售收入-六成本）/1.09-三费-土增税】*0.75

2.4总体开发收益实证分析

某企业对某区域进行一级开发并计划供地XX亩地块，假设该区域一级回款比例为55%，同时该企业拟获取该地块并进行二级开发。根据上述分析方法对一级开发收益、二级开发收益、总体开发收益进行建模，并通过敏感性分析法来分析土地价格对一级收益、二级收益及总体收益的影响，得到如下结果：

从测算结果可以得出：

（1）一级开发收益变化趋势：随着地价提升，一级开发收益得到提升，这意味着于一级开发而言，地价越高越好;

（2）二级开发收益变化趋势：随着地价提升，二级开发收益得到降低，这意味着于二级开发而言，地价越低越好;

（3）总体开发收益变化趋势：第一，多数情况下，总体开发收益总是比一级开发收益、二级开发收益都要高，这意味着一二级联动开发是实现总体开发收益最大化的必要手段;第二，总体开发收益对比一级开发收益及二级开发收益，曲线变化比较平缓，这意味着一二级联动开发能够有效降低地价变化造成的经营风险;第三，尽管总体收益相对平缓，但是还是呈现平稳下滑趋势，这意味着一二级联动开发下依然是地价越低越好，即一二级联动开发下控制地价仍然是实现总体收益最大化的必要手段;

（4）总体开发收益的三个关键点：第一，一级开发保本点（图中①点），即土地价格最低应该能够覆盖一级开发成本，否则一级开发将亏损;第二，二级开发亏損点（图中③点），即土地价格最高不能导致住宅亏损，否则总体收益将低于一级收益;第三，土增税跳点（图中②点），随着土地价格攀升，土增税跳档导致二级收益和总体收益突然提升，此点为总体收益的最高点。总体而言，为了实现一二级联动开发下总体收益最大化，应该将地价控制在一级开发保本点和二级开发亏损点之间，理想状态下控制在土增税跳点位置为最佳。

2.5结论分析

通过上述分析可以得出以下两点结论：

（1）一二级联动开发（一级开发+二级开发）为实现总体收益（一级开发收益+二级开发收益）最大化的必要手段，并能有效降低地价波动带来的经营风险;

（2）一二级联动开发模式下，控制地价依然是實现总体收益最大化的有效手段，土地价格最低应满足一级开发收益不低于成本，最高应满足二级开发不亏损，理想情况下应该将地价控制在土增税跳点。

3、一二级联动开发策略建议

根据区域处在的不同发展阶段，可以将开发区域分成：起步区域、发展区域、成熟区域三种类型，下面针对三种类型区域进行特征分析，具体分析不同的收益变化特征，并针对性给出区域发展策略建议，具体如下：

3.1起步区域

3.1.1发展特征

此类区域刚刚起步，区域内基础设施尚不完善，学校医院商业等配套十分缺乏，区域价值不被市场认可，区域土地出让难度较大且地价较低，甚至无法覆盖一级开发成本，区域内住宅销售困难，住宅开发利润微薄，但随着后期区域不断成熟，后期土地升值空间较大。

3.1.2收益分析

此类区域住宅销售困难，住宅开发利润微薄，二级开发收益较低;土地成交价格较低，一级开发收益也较低，甚至于无法覆盖前期一级开发成本。

3.1.3发展策略

二级反哺一级模式：一级开发以模式走通为主，后期通过加大投入来逐步提升区域价值，争取后期获取更大收益;二级配合托底取地，保证一级模式走通;二级开发利用时间换价格（囤地模式），提前锁定后期区域价值提升带来的土地溢价，提前介入保证区域内的影响力。

3.2发展区域

3.2.1发展特征

区域逐步发展，区域内基础设施不断完善，学校医院商业等配套逐步建设，区域价值逐步得到市场认可，区域内土地市场开始出现，区域内地价逐步提升;住宅开发板块，市场逐步得到市场认可，住宅销售价格和去化得到稳步提升。

3.2.2收益分析

此类区域住宅销售得到明显改善，住宅开发利润得到提升，二级收益随之提升;土地成交价格提高，一级收益也随之提高。

3.2.3发展策略

一二级互利模式：利用一级开发优势保证二级获取土地，并争取将地价控制在合理水平，理想情况下控制在总体收益最大点附近;二级开发在盈利的前提下积极获取地块，保证总体收益最大化，但部分低利润地块可适当放弃，争取更多的房企进驻区域，共同提升区域价值。

3.3成熟区域

1.发展特征

区域发展已经成熟，区域价值得到充分释放，区域内土地市场竞争充分，地价不可控，住宅开发几无利润;但是由于地价较高，一级开发收益得到充分保障。

2.收益分析

此类区域土地市场竞争充分，土地成交价格较高，一级收益较高，但是二级收益受到影响，甚至无利可图。

3.发展策略

专享一级收益模式：二级放弃取地，专享一级收益。

结语：

综上所述，一二级联动开发模式是实现土地收益最大化的必要手段，但考虑到不同区域所处发展阶段不同，应该区别性制定合理发展策略。

参考文献：

[1]胡珀.土地一二级联动开发模式分析[J].房地产导刊，2018，（3）.