地产开发各阶段精细化管理的若干研究

摘 要 随着我国经济迅速发展，我国房地产行业也取得了良好的发展成果，房地产开发涉及的环节较多，各阶段的精细化管理直接关系到房地产企业的经济效益。因此，为了实现最优化的经济效益，使管理所占有资源予以减少，使管理效率得到提高，探究地产开发各阶段精细化管理具有重要意义。本文首先分析了我国房地产开发项目中的管理现状，然后就地产开发各阶段精细化管理进行探究。

关键词 地产开发;各阶段;精细化管理;研究

当前我国房地产市场竞争十分激烈，房地产企业为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟，其不仅注重产品质量，且对自身项目开发运作能力、成本管理能力方面下功夫，目的是为了取得理想的经济效益。为了促进房地产行业的可持续发展，分析地产开发各阶段精细化管理十分有必要。本文着重就地产开发各阶段精细化管理进行探究，以此为提高房地产开发各阶段的管理质量提供一些参考。

1我国房地产开发项目中的管理现状

1.1 管理观念现状

从实际情况来看，很多中小房地产企业在开发项目中没有认识到各阶段精细化管理的重要性，且没有了解房地产开发项目的可行性含义，忽视了房地产开发项目存在的一些风险。工程造价管理作为房地产开发中的重要部分，其应当要充分予以重视。然而当前有的房地产企业仍然采用传统的管理方式，这就导致取得的管理质量不太理想。具体体现在四个方面：

（1）管理制度：有的房地产企业在管理制度方面没有重视，导致呈现出的管理制度与市场需求不相符，有的企业在改革管理制度过程中，出现生搬硬套的现象，由此很难达到预期的管理效果。有的房地产企业虽然采用的精细化管理，并对实施流程、考核标准予以制定，但是实际上落实方面却存在不足。人是管理活动的核心所在，企业的资产是人力资本，精细化管理不仅要对员工对企业的价值进行客观反映与衡量，还要注重员工积极性的调动，这样才能促进企业更好的发展，如果企业对员工工作积极性没有重视，那么精细化管理制度也无法取得理想效果。

（2）成本控制：施工项目成本管理是系统的管理，其目标是对项目组全体成员的能动性予以充分调动，通过有效的管理方法，将总成本予以最大限度地降低。然而当前房地产企业的项目成本管理还存在不足，主要是缺乏广泛的参与，各部门之间没有注重协同合作，从而导致成本管理项目与其他管理相脱离，无法取得理想的成本控制效果。

（3）进度管理：房地产开发过程中，开发商需要对资金快速回收，且需要给顾客提供开盘、交房时间，不能出现随意变更的现象。因此，施工需要在售楼开盘之前施工，且竣工验收工作必须在向业主交房时间之前完成。为了保障项目的进度管理，制定准确的进度计划并落实十分有必要。近几年来，全国布局在大型房地产企业中得到广泛应用，迅速开盘发展的战略能取得理想效果。然而实际过程中还存在进度计划制定问题，其势必直接影响施工进度。

（4）质量管理：房地产形象在很大程度上与项目质量有关，要想得到市场的认可，应在质量方面下功夫。企业要想取得长远的发展，保障产品的质量是核心。然而当前有的房地产的产品还存在着一些不足，如，房屋装修较差、质量不合格等，其势必直接影响房地产企业的发展。主要是由于在施工过程中没有采取有效的管理措施，由此导致工程质量无法得到保障[1]。

2地产开发各阶段精细化管理的若干研究

（1）设计管理。项目设计的深度与项目建设质量有着密切联系，在项目设计过程中采用精细化管理方式具有重要意义。在管理过程中，参与的主体应包括开发商、设計监理单位、总包单位、分包单位。其中设计监理单位主要对项目的规划、设计图纸、现场施工监理服务予以负责。通过建立严格的监理机制，有效衔接开发商与总包单位，能够快速解决项目过程中发现的不合理设计，以及设计与施工衔接不紧密等问题。

（2）明确设计深度。随着建筑物复杂化、专业化的迅速发展，要想保障建筑物整体质量，准确的专业信息、图纸纠错显得十分重要。通过前置对设计深度细致且明确的要求，指导施工图精细操作的设计指引，使得施工质量与效率得到保障，从而为实现高效率的工程建设奠定基础。

（3）施工管理。为了使施工项目的进度计划更加高效，在施工管理方面，应当对施工流程、施工周期予以明确，不论是结构施工还是装修施工，都应该如此。与此同时，还应当明确施工分工，通过对各个工作人员的工作进行明确，由此保障施工作业的顺利开展。以混凝土浇筑工序来说，施工可以按照这几个流程实施：浇水、泵送混凝土、振捣、找平、标高核实、补平提浆、浇缓凝剂、采用铁抹子进行人工压光、机械压光与收光。按照这个流程展开施工，由专业人员负责每个环节的施工作业，由此使施工效率得到提高。

（4）进度管理。进度控制对工程施工质量也有着一定的联系，在实际中应明确进度控制目标，但是实际工程施工中一般会出现实际进度与计划进度不相符的现象，从而导致整体项目施工的进度受到一定影响。整合工程进度的保障关系到进度管理的深度与落实，通过在房地产开发项目进度管理中落实精细化管理思想具有重要意义，其能够使施工进度计划的顺利实施。

（5）安全管理。当前房地产开发企业对安全管理也十分重视，虽然当前我国施工安全事故的发生率有所降低，但是很多施工现场仍然存在着一些安全隐患，这给施工项目的开展带来极大的影响。管理人员存在薄弱的安全意识、没有落实安全措施等是影响施工现场安全的主要因素。安全管理与施工质量、人员生命安全息息相关，项目安全管理作为企业项目管理的重要部分，其将“以人文本”的价值理念充分体现出来。因此，企业应当做好安全管理工作，需要将精细化管理理念落实到安全管理中，以此为保障项目施工的安全性奠定基础。

3结束语

总而言之，当前我国房地产行业进入一个繁荣时期，然而当前我国房地产开发项目中的管理现状还不太乐观，其中存在的问题势必直接影响房地产行业的可持续发展。因此，探究房地产开发各阶段精细化管理十分有必要，以此使各个阶段的管理质量得到提高。

参考文献

[1] 斯春霖.典型地产设计项目管理要点及流程分析[J].住宅与房地产，2019（16）：142-143，149.

作者简介

曾德鸿（1985-），男，重庆人;学历：本科，职称：中级工程师，现就职单位：金茂西南企业管理（重庆）有限公司，研究方向：建筑工程设计、地产设计管理。