淮安市老旧小区改造现状、难点及对策

张燕武

【摘要】当前，随着我国城镇化进程的不断推进，城市居民生活条件和生活水平不断提升。但在一些老城区也逐渐出现了一些老旧小区的使用和管理问题，給居民群众生产生活带来了诸多不便，老旧小区改造成为人民群众迫切需求。城市老旧小区改造是城市建设和管理中的薄弱环节，在改造过程中容易暴露出较多的问题。本文以淮安市个案，对老旧小区的改造作了简要分析，希以提供一些借鉴，促进我国城镇化更好建设、更快发展。

【关键词】城市  老旧小区  改造

随着我国城镇化进程的不断推进，城市面貌日新月异，城市居民生活条件和生活水平不断提升，但在经济生活快速发展中，1980年至2000年建设的小区逐渐产生了道路堵、管网乱、车位少、墙面旧、绿化少、环境差等等的小区老旧问题，给居民生活带来了诸多不便，更是跟不上城市发展和时代发展的要求。

一、老旧小区改造的重大意义

十九大报告指出，我党坚持以人民为中心，执政为民，践行全心全意为人民服务的根本宗旨，把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。老旧小区改造目的就是从根本上解决老城区居民生活难题，改善老百姓的生活质量，同时改善城市面貌，它一头连着民生，一头连着发展，是事关群众切身利益和经济社会发展的重大民生工程、重大发展工程，更是重大的民心工程。

二、淮安市老旧小区改造现状

2019年，淮安市委、市政府将“改善老旧小区居住环境”列为年度第一件“为民办实事”项目，并以此助推居住区文明创建工作。具体为：清江浦区25个，淮阴区、淮安区各8个，洪泽区5个，市经济技术开发区6个。2019年，淮安市老旧小区综合整治的总投入2.3亿元，其中市区财政总投入1.4亿元;共完成维修道路9.7万平方米，房屋出新138万平方米，屋面维修8.2万平方米，安装路灯3831盏、监控探头885个，维修下水管道6万米，更新改造落水管4.5万米，增设机动车停车位3.2万平方米、非机动车棚54组，绿化补植1.8万平方米，新建公益广告栏128个。（文中数据来源于中国报告网：2020年江苏将全面完成500个老旧小区改造 南京、邳州、淮安等地进展迅速。）

2020年，淮安市继续推进老旧小区改造。1月23日淮安市政府办公室下发《关于做好2020年市政府为民办十件实事的通知》（淮政办发〔2020〕1号），首件便是更新改造城乡居民生活服务设施，提标改造70个老旧小区。2020年，计划投资1.9亿元;截至一季度末，70个老旧小区已全部完成项目立项，9个小区已进场施工。（文中数据来源于淮安市住房和城乡建设局网站：我市全力推进70个老旧小区改造任务。）

三、老旧小区改造中存在的问题和难点

根据对淮安市部分老旧小区走访调查，发现在老旧小区改造过程中面临着一些问题和难点：

（1）小区规划相对落后。老旧小区大多是80年代、90年代建造的，距今已有二三十年，是按照当时的社会经济发展水平规划建设的，超前规划较少，老旧小区的规划设计、配套设施已远远不能满足现在人民群众的生活需求。现在暴露出的问题主要是：小区内道路较窄、停车位紧缺、运动健身设施缺位、多层楼房无电梯，下水管道需改扩建、电线管网规划预留不足、无太阳能管网规划、绿化覆盖率低等，在老旧小区现有的范围内，如何来解决这些问题，给我们政府和相关部门提出了较高的要求。

（2）改造资金筹措压力大。虽说是建筑物的改造，但是面对的是居民群众的不同诉求，涉及改造的项目繁多，资金需求庞大。目前我国大多数城市老旧小区改造资金主要依靠政府拨款，向社会筹资较难。如老旧小区安装电梯工程，很难从社会筹集资金，仅靠小区居民有限的出资，电梯无法安装，绝大多数资金依靠政府拨款。其他如道路、绿化、管网等建设工程同样存在筹措资金难题。

（3）部分居民配合程度低。老旧小区改造虽然是民心所向，大多数居民是拥护的，但也会触动部分群众的利益，如：多层楼房加装电梯可能影响底层采光;老旧小区部分居民的违规搭建;小区改造过程中出现的噪音、道路环境，影响居民的正常生产生活等问题，致使部分居民出现不支持、不配合问题。

（4）部门联动协调难。老旧小区改造和其他一般工程建设相比，更具有复杂性，涉及较多部门单位，如：规划、住建、电力、水务、通信、有线电视、公安、消防、市政、交通、绿化、城管、居委会、物业等等。如果协调不好，重复改建等问题将会出现，工程工期将难以保证，工程造价亦将增加。这么多部门单位的协同建设，要协调好难度很大。

（5）维护管理需加强。调查中发现老旧小区的管理薄弱是普遍性问题。由于规划滞后，无专用线路管道，再加上管理不到位，致使小区内管线乱建，通信线路、有线电视线路、电话线路等纵横交错，太阳能管道随意拉接;还有部分小区物业缺位，小区内停车占道、电动车楼道口无序停放、绿化未及时修理维护等现象出现，致使小区交通不畅，环境难以乐观。

四、对策建议

在老旧小区改造工作中，要加大宣传力度，做好舆论引导，营造良好的老旧小区改造社会舆论氛围，争取社会各界的支持和配合。针对老旧小区改造中存在的问题和难点，应做到以下五个措施相结合。

（1）合理规划和改造整治相结合。老旧小区改造必需因地制宜，量体裁衣，一个小区一个方案，切合实际制定小区的改造计划。对于因老旧小区内普遍空间有限，小区道路较窄、停车位少、运动健身设施缺位问题，改造整治难以彻底解决。一是从城市规划入手，在改造的小区周边适当预留公共空间;二是可以利用现代科技，推行共享车位联网调配，或者推进立体停车设施建设等，以解决停车难问题。对于下水管道改扩建、电线管网增设、太阳能管网规划、绿化等等问题，要因地制宜地改造整治，满足当下人民群众生活需求，条件允许、经费满足的情况下，改造可以适当超前，预留发展空间。小区改造合理规划和改造整治相结合，才能更好地做好小区改造工作，从而根本上解决老城区居民生活难题，改善老百姓的生活质量。

（2）多方筹措和政府补助相结合。老旧小区改造资金需求庞大，以政府出资为主，但不能搞成政府“独唱”，必须创新体制机制，吸引各种社会力量参与。一是政府财政加大投入力度;二是鼓励改造的老旧小区内群众出资;三是鼓励企业带资参与小区改造;四是研究探索金融支持;五是利用小区区位优势，以开发代酬金，吸引社会资本参与。通过市县区政府加大扶持力度，建立市场化运作机制、激励机制、金融机构参与等方式，多元化筹资，以实现资金平衡。

（3）友好协商和强力推动相结合。要做好老旧小区内的宣传和引导工作，改造小区影响到部分居民利益的，如多层居民楼加装电梯影响底层居民采光等，要针对性的做好宣传，友好协商争取理解配合和支持。对于小区内违建的，在做好宣传的基础上，强力推动拆违工作。各有关部门应主动配合整治改造工作，履行好小区拆违、群众宣传、长效管理和整治改造工作中的各项责职。在改造过程中及时向街道办、社区、房屋产权单位、机构、个人等通报、宣传综合改造的进展情况以及下一步改造措施，进一步调动大家的积极性，取得大家的持续关注和持续支持。

（4）政府主导和部门联动相结合。老旧小区改造涉及较多的部门，需政府主导，建立高层的协调机构，统筹协调各部门。老旧小区改造牵涉到规划、住建、电力、水务、通信等十多个部门，协调机构内应明确各部门职责分工，并定期召开协调会议，下发工单任务，条块结合，密切配合。也只有政府主导，部门联动配合，才能协调统一动作，按时按计划做好老旧小区改造这项重要的民生工程和民心工程。

（5）改造修缮和维护管理相结合。老旧小区改造修缮是着眼于人的生活体验，是进行小规模的“微更新”来完善服务设施。在此项工作中，老旧小区改造修缮固然重要，但长效维护管理的保障同样不可缺位，相关部门应加强对小区的维护和管理，鼓励引入专业物业机构，满足小区居民的日常管理需求，动员小区居民参与，与物业深度合作，以主人翁的姿态共同推动小区治理。将改造修缮与维护管理相结合，促进小区规范化、长效化管理，不断改善居民生活质量，进而提高老旧小区居民的幸福指数。

参考文献：

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