供给侧改革背景下辽宁省房地产行业税收政策研究

[摘 要]2015年以来中国经济下行压力不断加剧，在中央财经领导小组会议上，习近平主席提出“供给侧结构性改革”。国家及各级政府不断出台相关政策加强对房地产行业的调控，但辽宁省房地产市场仍存在供给与需求结构性矛盾等诸多问题。通过分析房地产行业近10年的相关数据和主要经济指标，对比辽宁省与全国、东北三省相关经济数据的差异，以及房地產行业与工业投入产出情况，较为深入地剖析了辽宁省房地产市场存在的问题。结合目前辽宁省以及全国房地产行业相关财税政策，提出合理化建议。

[关键词]供给侧改革;产业结构调整;房屋空置率

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.20.028

1 引言

为应对经济下行压力不断加剧、传统经济增长放缓、削减过剩产能优化产业结构，2015年11月10日，中央财经领导小组会议上，习近平总书记指出：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率。”2017年10月18日，习近平总书记在党的十九大报告中指出，“深化供给侧结构性改革，建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。”

房地产行业需要投入大量的资金、土地、人工，属于高投入行业。而房价关乎民生，面对飞涨的房价，近几年国家出台了一系列房地产调控政策，辽宁省政府也不断出台调控政策加强对房价的控制。高投入低产出的行业，不应是经济增长的重点，应成为产业结构调整的重点。

2 文献综述

为应对经济下行压力增大、传统经济增长不足、化解 过剩产能、优化产业结构，2015 年我国正式提出“供给侧 改革”战略。在经济下行压力同样较大的辽宁省，房地产行业每年保持着几百亿元的纳税额，看似繁荣却存在着诸多问题。刘宁（2018）认为辽宁省房地产库存总量虽然有所下降，但总量仍然较大，且存在存量区域分布不均衡、需求波动较大等问题。刘锡晶（2013）认为辽宁省房地产市场经常出现供求总量的短缺或过剩、结构性矛盾突出。宋春兰（2013）认为应当减少现行房地产流转环节税负，提高房地产保有环节税收的比重，并按照房地产评估价格确定保有环节房地产税的计税依据。即从税收入手对房地产行业实施调控。杨会云（2017）认为辽宁省三四线城市房地产市场供求失衡，供应过剩阻滞市场健康发展。李瑶（2018）认为辽宁沿海经济带人口增长速度缓慢，多数地级市人口呈负增长。李进军（2018）认为房地产市场与地方积极有着紧密的联系，而我国房地产市场发展尚不完善，还存在着诸多问题。Riddel M（2004）论述了房地产的均衡状态，并认为1967—1998年房地产市场处于非均衡状态，并利用1967—1998年的数据分析了在房地产市场处于非均衡状态下房价与股市的关系。

3 辽宁省房地产行业存在的问题

2018年5月21日辽宁省政府办公厅转发省住建厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确要求坚决贯彻落实中央关于房地产工作的重要部署，坚持调控目标不动摇、力度不放松、坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保全省房地产市场平稳健康发展。为此，辽宁省出台了7项措施力促房地产市场平稳健康发展，但辽宁省房地产行业仍存在着诸多问题。

3.1 房屋空置率较高

目前国际上，还没有一个对房屋空置率统一的测算标准和定义。在我国房屋空置率被定义为某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。而美国将联邦统计局在其调查时没有人居住的房屋均视为空置房屋，包括度假房、温泉房、第二套住房等。加拿大对房屋空置率统计较细致，将其分为“出租房屋空置率”和“自住房屋空置率”，分别用来统计待出租的房屋情况和自用住房使用情况。日本将存量市场所有住房和日本家庭户数做差，差值被定义为空置住房数量。

截至目前国家统计局没有做过相关测算，仅在相关报表中提及空置房屋为：在报告时期的截止点，所有已经竣工的商品住宅面积中还没有销售或出租的面积。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告披露，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率为23.2%。但其测算依据和准确性有待进一步论证。

2017年国家电网公司做了一个统计，从每户电表数据来测算，如果一户一年用电量不超过20度认为该房屋空置。依据国家电网公司公布的相关数据，我国2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，农村超过14%。这一数据的公布引起了较多争议，有学者质疑以20度电作为标准的合理性;有网友认为所居住的小区空置的房屋较多，而电力公司公布的数据较低，所以质疑其真实性。

如果根据我国统计局给出的空置房屋的定义结合《中国房地产统计年鉴》来进行计算的话可得2017年全国及部分城市房地产空置率相应结果如表1所示。可见辽宁省的房屋空置率为48.75%远高于全国平均水平，在东三省中仅比黑龙江省低0.08，与北京相差0.0631。

按照国际通行惯例，商品房空置率在5%～10%为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%～20%为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

可见，无论按哪种方式计算，辽宁省的房屋空置率都超过了安全水平。若想降低房屋空置率，辽宁省应积极采取措施：一方面控制新建商品房的数量;另一方面促进商品房销售。房屋空置率计算结果见表1。

理论上较高的房屋空置率意味着房屋供给大于需求，根据商品定价的原理，如果商品的供给大于需求则商品的价格应该下降。而事实却是相反的，辽宁省的房价始终处于上涨态势。2018年9月国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，沈阳环比上涨1.013%，大连环比上涨1.006%，锦州环比上涨1.019%，丹东环比上涨1.01%，;二手住宅销售价格沈阳环比上涨1.011%，大连环比上涨1.009%，锦州环比上涨1.014%，丹东环比上涨1.004%。实际市场中，房价持续上涨，说明市场中实际需求是大于实际供给的。这就意味着辽宁省房地产市场中存在着无效的不适应市场需求的供给。

3.2 建筑业生产总值占地区生产总值比重过高

近几年我国建筑业生产总值占全国GDP的比重为6.6%～6.9%，如表2所示辽宁省建筑行业占本省生产总值的比重最高值到达31.7%。近几年辽宁省经济下行压力较大，建筑业总产值随之下降盘整，在2018年占本省生产总值出现最低值12.4%，但仍远高于全国平均值。虽然到目前为止没有研究明确证明建筑业生产总值占地区生产总值为多少较为合适，但结合辽宁省较高的房屋空置率，该比率略显较高。根据国家“十二五”规划对于产业机构调整的指导思想，应大力促进高附加值、绿色低碳、具有国际竞争力的产业发展，而对于建筑业這类附加值较低、能耗较高的行业应限制其发展。辽宁省生产总值见表2。

3.3 投入产出效率不高

3.3.1 投资回报率不高

投资回报率（ROI）通常用于衡量企业的盈利能力，即评价企业所投入的资产通过管理人员的投资活动和外部经济因素的综合作用最终产生的利润情况。因其与利润和投入经营所必备的财产相关，在此本文用该指标评价建筑行业的投资回报情况。通过对比表4与表5中的数据可以看出，在全国范围内建筑行业的投资回报率始终低于全国范围内工业投资回报率。受经济下行压力影响建筑行业和工业的投资回报率均有所下降。

对比表3和表4可知2014年起辽宁省建筑行业的投资回报率低于全国水平。而投资回报率的高低与商品房平均售价的涨幅密切相关，当某年的商品房售价增长率较大时，当年的投资回报率也相应有所增长。在各部位联合发布的房地产调控政策的作用下，2014年起辽宁省商品房平均售价的增长速度有所放缓。可见建筑行业的投资回报情况与商品房销售均价密切相关，但两者的具体关系受多种因素干扰具体比例关系有待使用计量方法进一步计算。但初步可以得出结论建筑行业收益的增长靠的不是技术的革新、产品的革新，而依靠的是产品价格的上涨。这类粗放式增长的行业不可能成为经济的增长点而应维持在市场供求平衡的一个点上，市场的投资规模、产出规模都逐步向供需平衡点调整。全国工业投资回报率和辽宁省商品房均价情况见表5和表6。

3.3.2 投入结构问题

房地产业原本就是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。其定义决定了房地产行业需投入大量的土地、人力、资金。

在供给侧改革的背景下，中国经济的发展应告别对劳动力、土地、资源等一般性生产要素投入过多的依赖，提高人才、技术、知识、信息等高级要素投入比重，全面提升产业结构，寻找新的经济发展动力。

辽宁省的建筑行业使用了约占城镇单位就业人数20%～30%的人员贡献了辽宁省GDP的10%～30%。2017年辽宁省建筑行业从业人口为104.31万人，占城镇单位就业人数的20.08%，而当年建筑行业生产总值为3687.92亿元，仅占当年地区生产总值的15.4%。

可见建筑行业所需投入的人力与产出不成正比。随着中国人口红利的降低，劳动密集型产业应成为我国产业结构调整中应削减的产业。

建筑行业对土地资源的需求可以说是刚性的。而土地属于不可再生资源，如何将这一不可再生资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配，是建筑行业合理投入土地的目标，也是房地产行业供给侧改革的重点。而这一改革的实现必须依靠国家及各省市相关部门的微观调控政策下实现。辽宁省建筑行业从业人数见表7。

4 供给侧改革背景下辽宁省房地产行业财税策略

4.1 征收房产空置税

房产空置税是指对房地产商开发完成后销售的商品房过度空置或房屋的所有者空置达到一定时间段后，根据空置年限采用累进税率所征收的惩罚性税赋。房产空置税，是对占有房屋所有权且空置浪费的行为进行征税，因素不会造成居民或房企普遍性的税收负担加重，而仅对造成房屋空置浪费的行为人征税。

房屋空置本身就是对土地这一稀缺资源的浪费，而且还会造成资源享用的不公平，特别是在大城市，富人在市区投资购物房屋并空置导致房价过高，中低收入家庭被排斥到远郊居住，引起交通拥堵、居民生活品质下降、房价居高不下等一系列问题。

对拥有多套房屋而又闲置的居民征收房屋空置税，可以迫使该部分人群将空置房屋出租或出售，对抑制房租、房价的过快增长，解决中低收入家庭居住需求有着积极作用。

对开发商征收房产空置税，打破部分开发商捂盘惜售、特价而沽的企图，迫使其按市场实际供需关系定价销售。督促开发商在房屋设计时充分考虑市场的需求，从功能、用途、房型设计等多方面满足消费者的需求，促进房地产市场供给与需求的平衡。缓解因房地产市场估计与需求不匹配导致的部分房屋空置，部分房屋价格高涨的状态。

4.2 加速新建楼盘周边配套建设

住宅周边的配套设施可以分为两类。一类是与基本居住相关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理。这些设施是居民基本居住需求。另一类是与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理设施。

辽宁作为东北的老工业基地，省内有数百家大规模工业企业。因考虑到环保、交通运输、城市规划等诸多因素，近年来多家大型工业企业搬迁至远郊。随后这些企业迁入地周边也新建了一些住宅，然而周边的与家庭生活相关的配套设施并未建设完全。这样一来就会有一部分人选择在配套设施完全的老城区居住，每天长途跋涉至新厂址工作，不仅造成交通拥堵，也造成新建厂区周边的新建住宅大量空置。

一方面，政府应加强周边交通、教育、医疗等设施的建设;另一方面，辽宁省应尽快出台相关规定，强制开发商在一定规模的新建小区附近配套建设，幼儿园、小学、中学、商超，满足新建小区居民家庭生活需要。从而促进房地产市场供给与需求的平衡。

4.3 针对房地产行业进行结构性增税

房地产开发企业在整个房地产价值链中起主导地位，不仅占据了整个产业链条中绝大多数的利润，也成为整个行业中产品形态的主导。要想降低房价首先应降低整个产业中独霸绝大多数利润的房地产的利润空间。而要想改变房地产市场的供需不均衡，则应通过税收调整房地产开发企业的投资方向，使其开发项目满足大众需求。

2019年总理政府工作报告中“减、降、改、创”成为关键词。增值税成為减税的重点，其中制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%。而房地产行业并未列入降税行列，而位于其下游的建筑行业增值税税率的降低将间接减少房地产企业可抵扣的增值税进项，从而使其增值税税负增加。有效的将房地产开发商高额的利润向房地产行业链条中的建筑及原材料供应行业转移。

首先，可以重新开征固定资产投资方向调节税。固定资产投资方向调节税是对我国境内用各种资金进行固定资产投资的单位和个人，按其投资额征收的一种税。计税依据为纳税人实际完成的固定资产投资额，可依据产业结构调整方向实行0～30%的差别税率，调整流入建筑行业的投资，从而缩减建筑行业规模，引导资金流入高附加值、绿色低碳、具有国际竞争力的产业。

其次，调整土地使用税，根据房地产开发项目调整税率。目前我国土地使用税按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。这样土地使用税对开发项目类型没有调节作用。可尝试改为按项目类型征收不同的土地使用税，如对别墅、高档公寓、商业用房、办公楼等类型的项目可以征收较高的土地使用税;而对于普通住宅可以征收较低的土地使用税。

最后，提高房地产开发企业所得税。2008年新税法实施起，我国对所有企业征收25%的企业所得税。2012年起对小型微利企业按20%征收企业所得税，对国家重点扶持的高新技术企业按15%征收企业所得税。企业所得税是有效的税收经济杠杆，提高房地产开发企业的企业所得税税率，可降低房地产行业利润率，迫使企业减少投资，从而实现产业结构调整的目的。

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[2]齐锡晶，张杰，秦娇娇，等.辽宁省房地产市场不均衡发展分析与对策[J].东北大学学报（自然科学版），2013（5）：731. 735

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[作者简介] 孟司雨（1984—），女，辽宁沈阳人，沈阳城市建设学院，硕士研究生，博士在读，副教授，讲师，研究方向：财税理论与政策研究。