新冠肺炎疫情对南宁市商品住宅价格影响分析

廖丹婵 杨小雄 梁高都 欧镇丽 杨宇宁/文

2019年底新冠肺炎疫情的突袭对我国实体经济与居民收入造成负面冲击，房地产业作为涉及链条广泛的产业，受到新冠肺炎带来的多方面影响，政府、房企、置业者等均受到一定的影响。2015年以来南宁市房地产市场步入快速发展阶段，市场一直火爆，楼市规模大，疫情对楼市的冲击较为显著。本文以南宁市为例分析新冠肺炎对房地产市场的影响，统计南宁市2015年以来房地产快速发展阶段的商品住宅价格变化规律，分析疫情前后南宁市的土地成交量、商品住宅成交价及存量等楼市信息的转变，从政府、房企、置业者等角度探讨新冠肺炎对房地产市场的影响，并提出稳定楼市的应对策略，为政府调控、房企决策提供参考依据。

一、南宁商品住宅价格变化特征统计分析

2015年以来，南宁市房地产市场步入快速发展阶段。因南宁房地产市场正处火爆，南宁大规模房地产市场的自我调节性强，疫情对其影响程度仍在市场自身可缓冲范围内。故此，在疫情爆发后商品住宅均价上涨速度放缓，但整体态势仍保持上涨（见图1）。

图1 2015年1季度—2020年1季度各季度南宁商品住宅均价走势

（一）2015年1季度—2020年1季度南宁商品住宅价格整体保持上涨的态势。2016年至今商品住宅成交均价同比上一年的均价均为正向比例发展，但上涨速度分别于2016年2季度、2018年1季度、2018年4季度、2019年4季度四个时间段受阻，其四个时间段环比相应的上一季度分别下降2.08%、5.46%、1.22%、4.28%。

（二）新冠肺炎的爆发是一次重大突发公共卫生事件，疫情的爆发对南宁商品住宅价格的影响不容忽视。新冠肺炎与2002年的非典均属于重大的突发公共卫生事件，非典过后中国房价上涨速度较快，多个城市房地产市场得到迅速发展，在此基础上，较多客户存在新冠肺炎疫情后会像非典结束后房地产商品住宅价格会出现暴涨现象的心理，持有商品住宅价格会上涨的心态而积极投资购房。另外，疫情对楼市影响显著，政府多次发文鼓励购房以保持市场稳定发展，而购买力强的客户自然抓住政府扶持的时机置业。南宁商品住宅价格在疫情爆发后仍保持上涨态势，2020年1季度南宁商品住宅成交均价为11513元/m2，同比2019年1季度商品住宅均价仍增加1.89%，且在2019年第四季度销售滞销期的基础上，同比仍增加3.51%。

二、新冠肺炎疫情对房地产市场的影响分析

房地产业涉及面非常广泛，疫情对房地产业的影响有直接性，也存在间接性。如疫情可直接影响房地产业的生产与收支情况，阻碍房地产市场的发展；亦可通过其他相关联的行业间接影响房地产市场的稳定，疫情导致部分企业破产，人均收入水平降低，自然会降低客户对商品住宅的购买力。房地产市场在疫情影响下受多个因素共同制约，同时在疫情背景下房地产市场变化发展也将反作用于各要素。新冠肺炎疫情对房地产市场的影响主要通过政府、房企、置业者、产品等相关行业表现，具体影响有：

（一）政府放宽购房政策，供地放缓，土地市场活跃度下降。中国房地产协会发出倡议暂停售楼部销售活动，房企延迟复工，关闭售楼部转向线上销售。地方政府积极优化调控政策，广西放宽住房公积金政策，在2020年6月20日前受疫情影响的企业可按规定申请缓缴住房公积金，且南宁二套房可以使用公积金，将公积金贷款的上限上调到最高50万元。根据疫情期间土地市场成交情况（见图2）可知，南宁市1月份总共出让3宗住宅用途地块均于月中旬完成拍卖，地价仍保持上涨，而疫情对南宁的影响始于一月底，交易未受疫情影响。2月13日南宁市政府发文受疫情影响的房企可申请延期缴纳土地出让金，2月底企业逐步复工，土地买卖正常交易，但房企拿地热情稍有减弱。3月份南宁成交2宗地块，出让土地地价较高，主要原因在于政府出让临江的稀缺优质地块，以刺激开发商的拿地热情，一季度受疫情影响，成交楼面价整体水平下落明显，成交地块幅数减少。4、5月份出让地块宗数渐增，楼面地价在小范围波动，整体保持健康稳定状态。疫情在短期内阻碍土地交易，政府上半年土地拍卖节奏放缓，下半年会选择性推出优质地块，龙头房企会趁机进入或站稳南宁市场，个别小房企则是为保证资金流安全不敢冒大风险拿地。

图2 2019年1月—2020年5月南宁土地成交走势

（二）房企资金周转困难，开发重心转变，去库存压力加重。受疫情影响，企业面临“停产、停工、停售”，项目建设进度受阻，面临销售回款及支付工程款双重压力，现金流入后移，个别企业可能面临倒闭，中小型企业可能选择企业合作，增多了收并购行为，加剧房地产行业整合。房企拿地热情普遍下降，民营企业表现最为明显，拥有央企国企背景的龙头房企占据拿地优势，这些龙头房企会把握机遇，以低成本拿地。疫情期间，良好的配套设施与高质量物业服务成为公众购房的关注点，已有自身品牌物业的房企营销优势大，房企积极参与抗疫工作的同时，还不断提升物业管理水平加大宣传与树立自身品牌物业口碑。未来的产品开发，房企会加大对中高端产品的投资，产品向绿色健康智能科技方向移动，同时会更加大力度提升物业服务水平。广西在5月份基本控制住疫情，但6月中旬北方疫情出现反复，若疫情得以较好控制，南宁房地产市场将会在半年内逐渐恢复常态。2020年2月为广西的疫情爆发期，根据南宁商品住宅存量变化图（见图3）可知，2020年2月为南宁商品住宅近年来去化周期最长，库存量增幅最大，高达556万m2。3月南宁各行业开始陆续复工，库存量有所减少，但4、5月份产出增加，而消费水平未能在短期内快速恢复，市场出现供过于求，库存量逐渐增加。恢复至2019年疫情前的稳定状态预计还需一定时间，预计年后有望恢复常态。库存量的增加导致项目竞争更为激烈，各房企将于疫情结束后第一时间加大促销力度，同时因疫情交易受阻，置业需求会在疫情后得以释放，市场活跃度将会逐步走强。

图3 2019年1月—2020年5月南宁商品住宅存量变化

（三）楼市规模短期缩小，供需受限，成交量价均跌。房企面临停工停产停线下销售，2月份在售项目均关闭了售楼部，营销重心转为线上营销，宣传力度受限，无客户到访，蓄客存在困难，购房需求被暂时性延迟，楼市规模缩小。各行业延迟复工，南宁在建项目较多，项目建设施工进度延期，销售节点后延。另外，疫情于2019年12月在国内开始扩散，打压了市场中的返乡置业热潮。全球疫情在上半年未能较好控制，“小阳春”置业小高峰受到了影响。根据南宁商品住宅交易走势（见图4）可知，南宁商品住宅1月份未受疫情影响，保持上涨，同比上个月增长1.98%。但2、3月份受疫情影响明显，商品住宅价格持续下降，环比上个月分别下降2.14%、3.45%。

图4 2019年1月—2020年5月南宁商品住宅成交量价走势

（四）置业者购买力下降，购房理念改变，产品供需失衡。疫情影响时间较长，2020年3—4月份国内疫情得到较好控制时，国外疫情正处于爆发期，国内大批企业面临缺货断货而停工甚至破产，高收入群体收入降幅明显，国民消费意愿下降，置业需求发生转变，对城市豪宅购买力下降，客户更青睐中高档产品，对刚需产品的需求下降。置业关注点从区位价格等因素向配套、物业、产品等软性需求转移，进而配套设施、物业服务和产品设计自然成为房企营销重点，也将成为市场发展潮流。疫情后，产品开发设计趋向绿色健康化，社区配套更趋向于人性化发展，物业管理更趋向于智能化布局。置业者不再以地段、学区作为买房的考虑因素，好配套、好物业、好产品成为今后置业的主要考虑因素，置业者有可能因原库存的产品不满足配套、服务、产品三大置业关注点而放弃交易，造成房企开发的产品与置业者的需求不相匹配，产品失衡。

（五）房地产与其相关联行业双重受挫。疫情具有广泛性及负外部性，房地产不仅受到疫情的直接影响，还会通过其他行业受疫情影响后再间接影响房地产市场，对其产生负外部性影响。这些影响可能有：提供材料的制造企业可能面临停工停产而短缺房地产的货物，工程进度受阻，资金成本变高；建筑企业的延期复工将影响房地产项目建设进度，将会延误进场施工，有可能造成延期交付，履约风险大，可能遭到客户投诉；服务类企业因疫情限制缺乏实际调查对市场研判有误可能影响房企决策方向，严重时造成资金周转困难，可能面临倒闭；各行业的潜在置业者受疫情影响收入水平下降，购买力降低，造成营销困难等影响。

三、在疫情下稳定楼市的对应策略

（一）政府层面。因城施策，灵活调控土地与房地产市场，适时降低市场门槛。结合南宁实际情况，按照年度计划推出供应面积，适当放宽政策，调整土地价款缴付方式及期限，鼓励房企积极拿地。同时，加大对有目的性非法囤地的房企的管控。适时对楼市进行调控，通过优化政策，灵活调整住房公积金贷款额度及住房按揭等个人信贷的还款安排，降低消费者入市门槛，释放置业需求，必要时可降低房屋预售条件，以政策扶持土地市场与房地产市场的稳定。为促进购房交易行为，政府相关部门要加大力度维护置业者的合法权益，近些年来精装房占据南宁楼市主体，精装限价3000元/m2，但市场普遍存在交付的精装房与精装价严重不相符的问题，客户与房企之间矛盾尖锐。疫情后置业者更青睐于改善型装修，若原来的精装问题未能得以解决，客户与房企关系将会持续恶化，不利于市场发展与社会稳定。政府应对行业的精装问题重新审视，呼吁房企做出相应的整改举措。

（二）房企层面。应做好管控企业资金流、产品开发重心转变及创新营销加快回款适时择机增储土地。首先，应加大市场观察，及时调整企业策略，高效管控企业资金流出，合理把控资金周转节奏，抓住机会进行项目合作，合理调整融资结构，减小企业风险，加大回款与融资速度。疫情复工后企业竞争加大，房企应充分利用市场需求数据第一时间内灵活调整开发与营销策略，开发重心应向配套设施、物业服务和产品设计转移，积极打造绿色健康科技产品以回应市场需求。开发商营销手段丰富多样，不断创新营销方式，应注重“线上+线下”相结合的营销模式，线上营销在短期内成为营销蓄客的首要关键，将线上营销作为了解渠道，不断创新线上营销，打造具有特色的线上营销平台，培育更多的潜在客户。同时不忽视线下营销，线下营销是交易行为的首要条件，房企应积极鼓励全民参与营销，增加多渠道营销方式与多样化营销措施。提前做好疫情结束后全面营销策略，抓住置业需求关注点转移方向，加大促销活动以价促量，以创新营销吸引客户促成交易，大力打响公众购房关注点的营销广告，紧随客户需要主打健康科技物业，优先领跑竞争对手，加快营销回款速度，资金流安全的民营企业或具央企国企背景企业应争取低成本择机增加优质土地储备。

（三）产品层面。开发重心应紧随市场变化调整，注重细节设计，加大物业投入。开发商应更重视建筑楼栋设计与排布的科学性、产品户型规划及配比的合理性。受疫情影响，全民心理增加一道防线，普遍认为人口密集的居住环境会增加病毒感染的风险性，过高的容积率已不符置业者对“舒适功能型”产品的追求，产品应根据客户需求调整设计方向，不断完善应急保障机制，扩充应急场所使用功能。基于非典时期香港淘大花园的经验，在产品规划上要重视家庭的排污管、地漏、干湿分离卫浴、强大收纳空间等细节上的设计，建议入户增加消杀区域，引领打造绿色健康小区。疫情期间，全民长时间居家隔离，书房成为居家办公人群的刚性需求，同时舒适多功能房间、阳光房及景观阳台成为全家活动锻炼娱乐的首要空间，开发重心应向中高档产品转移，科学规划网红产品以回应市场需求。另外，企业应认识到肩负社会责任的重要性，在疫情前后房企都应该积极参与抗疫工作，不仅在资金物料上向社会捐赠，还应提高自身品牌物业的管理水平。周知病毒的传播主要通过接触式感染，小区规划应全面实施智能化控制，实现人脸识别与声光控制等免接触式设计，满足智能社区、智能家居、智能办公的需求。物业服务将成为市场的核心卖点，房企应打造自身品牌物业作为产品营销广告的主力点之一，充分利用高科技智能，提供无接触式服务，引领物业管理前端，树立良好的社会形象。

（四）置业者层面。置业者应抓住政府政策扶持与房企促销的机遇，加快购房动作。置业者受疫情的影响，购房能力有所下降，但对居住环境要求普遍提高，购房计划随之改变。非典历时六个月左右，一定程度上减缓土地与商品住宅的供应，但在疫情结束后，市场反应较快，供需双方活跃度明显提升。本次新冠肺炎疫情涉及面更广，传播速度更快，影响力大，疫情的控制及解决疫情带来的负面影响已成为全球性问题。国家积极放宽政策，以稳定楼市发展，房企加大促销力度，并在短期内转变开发策略提供未来市场青睐的科学产品，置业者应抓住此次的购房利好，趁早以低成本购买心仪产品，但切勿盲目置业，追求低密度物业，同时还应以地段为基础，关注物业服务质量，以便提升房子的价值。

四、结语

房地产业涉及链广，又是我国经济的重要支柱之一，新冠肺炎疫情对政府、房企、市场及置业者等与之相关的行业均带来的严重的影响。政府面临调控政策及财政压力的考量，房企面临着开发、营销、资金回款与周转的压力，产品面临随市场变化而及时调整的挑战，置业者面临受收入下降及市场变化的考验等问题。但在“房住不炒”的总基调下，政府应专注市场变化精准施策，积极引领房企、置业者等齐心协力战胜疫情，保证房地产市场的健康稳定发展。