物权编之“变”：在审判执行中拾遗补缺

黄新 李银波

翻看着民法典，重庆市南川区人民法院法官李晓勇感慨万千。长期的审判、执行经历让他对民法典的施行充满期待。最关注担保物权部分内容的他认为，民法典实施后，曾经办理的很多审执案件都有了更好的解决方案。

优先之法

一次休庭时，大恒电器销售经理张光华拉着李晓勇说：“李法官，我太后悔了。如果当时我去办理抵押登记就好了，现在空调钱要不回来，不要说销售提成，可能工作都要丢了。”

2016年5月17日，张光华代表大恒电器与金信集团签订价值213万元的空调销售合同。双方约定，金信集团在两年内付清货款，大恒电器在未付清货款前对销售的空调享有抵押权。

2016年5月19日，大恒电器在金信集团办公区域和生产车间安装了合同约定的空调。2016年5月27日，金信集团以其所有的机器设备（包含空调）和产品作为抵押向中国农业银行贷款4659万元，当日即在工商行政机关办理了抵押登记。

由于国际市场环境变化，加之金信集团经营不善，导致企业濒临破产。于是，大恒电器向法院起诉，主张大恒电器对其销售的空调拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。庭审中，面对金信集团委托代理人举示的《动产抵押登记证书》，张光华明白追回空调货款是难上加难了。

新颁布的民法典第四百一十六条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”

李晓勇认为，该条规定的目的在于保障出卖人的利益，在所有权保留制度之外为出卖人收回转让价款提供另一种保护路径。根据该条规定，大恒电器只要在交付空调十日内办理了抵押登记，无论金信集团在空调上设置了多少担保物权（留置权除外），大恒电器都可以对空调拍卖、变卖后的价款优先受偿。这项新制度的设立，一定会获得像大恒电器一样的出卖人拥护。

可以说，民法典设置超级优先权，充分合理保障出卖人合法权益，值得肯定。

平衡之道

赵承乾是个农家孩子，高中毕业后，就到南川区盈海酒店帮厨，每月工资1800元。年纪相仿的丁勇也在盈海酒店帮厨。很快，赵承乾与丁勇就成为知心好友。

2017年11月，好面子的丁勇用自己的全部积蓄和在赵承乾处借来的3700元购买了一部苹果手机。丁勇口头承诺把购买的手机抵押给赵承乾，且只要发了工资就陆续还钱。

可连续几个月，丁勇拿到工资都没有还赵承乾一分钱，双方因此闹得很不愉快。最后，在酒店经理的调解下，双方约定：丁勇于2018年8月前向赵承乾偿还全部借款，否则丁勇购买的苹果手机归赵承乾所有。

但是到了2018年9月，丁勇仍然没向赵承乾偿还一分钱。于是，赵承乾起诉到法院。当李晓勇告诉赵承乾，法律明确禁止约定流押条款时，赵承乾情绪非常激动。因为这3700元也是他辛苦整整一年的全部积蓄。

李晓勇向赵承乾解释，物权法对流押明确禁止。目的在于保护处于弱势地位的债务人，防止债权人在债务人经济窘迫时利用流押条款谋取不当利益。然而，在经济生活中以物抵债、回购条款、让与担保中、流（押）质条款却普遍存在。囿于物权法的禁止规定，导致司法实践中对其效力认定一直存在争议。这样的制度设计，不仅有悖于当事人意思自治，也确实不利于维护债权人的正当权益。

>>重庆市南川区人民法院执行局长黄新 作者供图

>>重庆市南川区人民法院执行局副局长李晓勇 作者供图

民法典第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”第四百二十八条规定：“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿”。

民法典一改物权法对流（押）质条款的绝对禁止理念，明确了流（押）质条款存在时当事人间对抵押财产的清算义务。这种缓和流（押）质条款无效制度、平衡各方利益的做法，既保障了担保物权人的优先受偿权，又保护了弱势债权人的利益，更彰显了意思自治。

完善之方

重庆银石村镇银行的客户经理王朝贤万万没想到：即便办理了抵押登记，法院也判定重庆银石村镇银行胜诉，他们却仍然收不回贷款。

2016年6月25日，蒋朝博开办的公司需要扩大业务，就以个人名下空置的商业门面作为抵押向银石村镇银行申请贷款700万元，期限一年。

客户经理王朝贤热情接待了蒋朝博。鉴于蒋朝博提供的商业门面价值和社会对他个人的评价，银石村镇银行于当月发放了贷款，并到不动产登记中心办理了抵押登记。

但让王朝贤想不到的是，贷款期满后，蒋朝博不但未偿还贷款，连开办的公司都人去楼空。银石村镇银行只能到法院起诉，要求蒋朝博偿还贷款本息，并对抵押门面拍卖、变卖后的价款优先受偿。2017年9月20日，法院判决支持了银石村镇银行的诉讼请求。

判决生效后，银石村镇银行立即向法院申请了强制执行。执行过程中，李晓勇发现，蒋朝博已将办理抵押的门面出租给其侄儿蒋华彬，租赁合同签订时间是2016年6月20日，租期为20年。并且蒋华彬已一次性支付全部租金100万元。2017年5月，蒋华彬将这些抵押门面与邻近的门面一起装修成商业酒店。在拍卖过程中，因商业门面上存在长期租赁合同，影响了商业门面的使用，竞买人纷纷放弃出价，最终导致流拍。

物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本条规定了先租后抵的情况下，抵押不破租赁的原则，却并未明确出租事实应该如何认定，导致司法实践中抵押人通过倒签租赁合同日期、损害抵押权人利益的情况屡见不鲜。

例如本案，蒋朝贤有可能一面将商业门面抵押给债权人银石村镇银行，另一方面又恶意将已经抵押的商业门面出租给其侄儿蒋华彬，并将租赁合同日期恶意倒签至抵押合同签订日期之前。通过这一操作，将本来晚于抵押合同签订时间的租赁行为提前到抵押合同签订之前，从而损害抵押权人的利益。

同时，该条前段判断先租后抵以“订立抵押合同”为准，而后段判断先抵后租又以“抵押权设立”为准。一个法条出现两个标准，导致了司法实践中不少人存在疑问。假如在抵押合同签订后抵押权设立前，蒋朝博与蒋华彬签订商业门面的租赁合同，而蒋华彬又无法通过抵押登记信息获得商业门面已经抵押给银石村镇银行。此时，就可能引发租赁权与抵押权谁优先的疑问，从而导致承租人的合法权益无法得到完善的保护。这些问题的出现无疑反映了物权法的立法漏洞，不利于交易安全。

民法典第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”本条规定不仅统一以“抵押权设立”时间作为判断权利次序的依据，还将是否“转移占有”作为对抗抵押权人的条件。抵押权人可以通过调查抵押担保物的占有情况，来判断抵押权是否安全。未来再出现抵押人恶意倒签合同的情况，抵押权人完全可以依据调查占有情况时所收集的证据来维权，可以实现更好的债权保护效果。

恰如蒋朝博案，银石村镇银行完全可以通过固化蒋华彬在办理抵押登记后才占有抵押商业门面的证据来维权，从而完美实现债权。

解困之举

申请执行人李志碧第六次到法院信访时背着被褥，声称如果法院不为其办理产权变更登记她就不走了。李晓勇耐心解释道：“大姐，你要求变更登记的房屋有案外人的抵押登记，未经抵押权人的同意，确实无法办理变更登记。”

“不行，民事调解书是你们法院出的，你们必须给我办！”李志碧不依不饶。

2017年8月，年近六十的李志碧和丈夫张家诚从广东务工归来，勤俭节约半辈子的老两口准备在城里买套房安度晚年。经过多方比较，老两口在其表姐苏雪处以分期付款的方式购买了一套拆迁安置房。

2018年1月26日，苏雪将拆迁安置房交由老两口装修居住后，却迟迟没有办理产权变更登记。为此，老两口多次找到苏雪希望办理产权变更登记，但苏雪均以各种理由拒绝。老两口又提出再给苏雪一万六千元的过户费，可苏雪收钱后仍然拒绝办理产权变更登记。多次协商无果后，老两口将苏雪起诉到法院。

庭审过程中，双方达成调解协议约定：1.苏雪于2019年12月30日前将位于重庆市南川区大河嘴安置小区8-6号房屋变更登记到李志碧、张家诚名下；2.若未按照约定时间办理变更登记，则由苏雪加付李志碧、张家诚违约金3万元。

此后，经双方协商同意，苏雪用卖给李志碧、张家诚的房屋作为抵押在中国建设银行处贷款48万元交给女儿经商，并于2020年1月10日办理了抵押登记。但当双方到不动产登记中心办理变更登记时，不动产登记中心却拒绝办理。为此，李志碧、张家诚于2020年1月15日向法院申请强制执行，要求将其购买房屋变更登记到李志碧、张家诚名下。

执行程序开始后，李晓勇多次与被执行人苏雪沟通。期望苏雪偿还银行贷款，注销抵押登记，以变更产权登记。然而苏雪面对表妹一家的要求，虽一脸的歉意，但却无能为力。

原来苏雪女儿因经商失利，背负大量债务。在获得48万元贷款后，她就跑外地躲债去了，根本找不到人。老两口一方面理解表姐一家的难处，同时考虑自己也无力一次性付清购房款，所以同意继续抵押房子，却十分担心表姐苏雪再将房屋出卖，于是坚持要求变更产权登记。

1995年10月1日起施行的担保法第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

本条规定，对抵押人转让抵押财产附加了条件，即需通知抵押权人并告知受让人财产抵押的情况，却未对转让后抵押权如何保障作出规定。

为弥补缺陷，最高法在2000年12月13日施行的担保法解释第六十七条中规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”

但2007年10月1日施行的物权法第一百九十一条又规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”根据新法优于旧法的效力原则，未经抵押权人中国建设银行同意，法院确实无权强制将李志碧、张家诚购买的房屋变更登记。物权法对抵押财产限制交易的目的，在于加强对抵押权人的保护，但同时也限制了抵押人的融资能力，不利于充分发挥物的效用。

民法典第四百零六条规定，抵押人可以转让抵押财产、且无需征得抵押权人同意；同时，抵押财产转让的，抵押权不受影响。该条规定符合抵押权以支配和取得标的物的交换价值为内容的本质，有利于促进交易、充分发挥物的经济效用。

就李志碧、张家诚案来说，若适用民法典的规定，既保障了抵押权人中国建设银行的合法权益，也可以在通知抵押权人后顺利办理产权变更登记，消除李志碧、张家诚老两口的顾虑。

“世易时移，变法宜矣”，随着我国市场经济的快速发展，新的融资方式不断涌现。

新颁布的民法典物权编，在担保物权上的创新，反映在法律文本上，看起来只有细微变化。但正是这些变化，将对保护私有财产，促进资金融通，改善营商环境发挥巨大作用。作为一线司法工作者，应该抓紧时间消化民法典的变化，迎接我国第一部法典实施。