房地产企业土地增值税税收风险及筹划

杨培

摘要：自改革开放以来，随着时代的不断发展，经济体制也随之不断完善健全，政府及市场也在不断的推动着经济的发展，城镇化的步伐也大步迈开，到如今房地产企业所缴纳的土地增值税已经是国家税收重要来源，房地产行业也成为了经济支柱行业。目前国家对房地产行业征收土地增值税税率是以四级超率累进税率进行征收，实行这种征收税率很大程度的约束了囤地炒地行为，将囤地抄地所获得利润通过累进税率多数征收，使房地产行业能够在一个相对规范健全的市场上进行发展，使房地产行业的交易秩序趋于稳定。而在这种行业背景下，通过对土地增值税的缴纳进行合理分析合法筹划对于房地产企业获得最大经济效益具有很大的意义。本篇文章也是在这种目的下通过实例分析来对房地产企业缴纳增值税的几种实况模拟，并分析不同情况下所能够得到的经济效益，从纳税的角度上进行筹划，关注合同签订及相关票据的签订。合同签订环节是房地产企业进行土地增值税管理的起点，票据签订环节则是保证企业纳税处于安全稳定的环境，而开具发票要注意与三流一致并与合同匹配。

关键词：房地产企业  土地增值税  纳税筹划  建议

随着近些年我国经济的高速法案站，我国的房地产行业已成为国家经济的支柱产业，房地产行业所缴纳的税收所占国家GDP的比例也逐渐增大，房地产行业的发展带动着社会的发展。

一、努力推进土地增值税纳税筹划对房地产行业的意义

对于房地产企业而言进行土地增值税的纳税筹划是非常重要的，因目前国家为打击囤地炒地行为平稳国内房价，在土地增值税的税收上实行四级累进税率，随着所售价格的利润增加，房地产企业所需缴纳的税率也在30%到60%之间，将房地产企业所获取的大部分利润以税收的形式收缴，从而使得囤地炒地行为得到遏制，让老百姓能够买到房，也让房地产行业在健康的方向上继续发展。面对较高的税率，房地产企业在企业经营的过程中应对所建住宅的价格进行一个合理的定位，以保证其在一个正常的水平上，让企业在能获得经济效益的同时减少或免交土地增值税，提高企业的核心竞争力[1]。

二、就土地增值税纳税提出合理的筹划策略

（一）就地产销售方面制定筹划策略

1.制定筹划策略的依据。制定土地增值税纳税筹划策略需要根据国家颁布的《土地增值税暂行条例》等跟土地增值税密切相关的法规政策作为依据，进行全盘的考虑，最后进行综合并提出从以下几个方面进行考虑：第一就是在房地产企业拿到预售证时。在对房屋进行预售前，因考虑到自身成本、当地经济情况、楼盘位置及宣传情况等信息制定一个合理的价格，在保证自身经济效益的同时定价不要超出当地同级别住房的平均价20%;第二就是需要对房屋的增值额进行计算，当增值率超过20%要进对价格进行调整以使企业免交土地增值税;第三就是房地产企业预售楼盘内的房屋种类混合，既包括普通住宅又包括商铺及商住房等，就需要对不同类别的房屋进行独立的成本增值额的计算记录，使普通住宅的增值率保持在20%之下;第四是当房地产企业所获得收入并不是纯货币收入，而是包括一部分实物收入时，就需要对实物进行一个合理的市场定价作为货币收入统计进去;第五为房地产企业在对已装修房屋进行销售时在房屋售出后需要签订两份合同，一份为房屋销售合同，一份为房屋装修合同，并分开进行计算以保证账务数据的准确性[2]。

2.案例分析 。以A地为例：A地土地增值税征收标准设与国家标准等同，且A地普通住宅交易均价设为6000元/平米，且对以下案例中的纳税人都加计20%扣除。

案例一：B企业所建B住宅小区，小区信息：建筑容积率1.1、建筑总面积119㎡、售房均价7100、共计50套售价4224.5万，根据土地增值税税法规定可扣除3550万的售房金额。B小区减去扣除金额后增值税额为674.5万，增值率为674.5/3550=19%，比规定的20%低，因此可免交土地增值税。

案例二：案例一的小区其他信息不变，售房均价由7100改为7180，则售房总价为4272.1万，在减去可扣除的售价金额后增值税额为722.1万，经计算得出增值率为20.34%，已超出免税点，则B企业需进行缴纳30%增值税，缴纳税额为216.3万。售房均价虽增加但经济收益比案例一低。

案例三：在案例一的基础上将售房均价由7100提高为7250，则售房总额提高至4313.75万。由于当地售房均价为6000，因此该案例中的售房价格比同城售房价高出20%，增值税无法免除，因此通过进行计算发现B企业需缴纳229.13万的土地增值税，经比较经济收益并不如案例一。

案例四：B企业进行商品房开发，小区建筑容积率为1.1、房屋建筑面积150㎡，售房价10000，售出房屋20套，所售总价3000万;普通住宅建筑面积119㎡，售房均价7100，售出房屋30套，所售总价2534.7万。两种住宅的可扣除金额总计为4200万，进行增值税计算后得出增值额为3000+2534.7-4200=1334.7万，土地增值税税率30%，缴纳土地增值税400.41万。

案例五：在案例四的基础上进行扣除金额的分开计算，其中的精装修住宅扣除额2070，普通住宅2130，在其他信息不变的基础上进行增值税的计算需分开计算，其中精装修住宅增值额3000-2070为930万，普通住宅增值额2534.7-2130=404.7，计算后发现普通住宅增值率地面免征税率点可免交土地增值税，精装住宅仍需缴税，合计比案例四少缴税121.41万。

（二）就财务利息费用扣除方式制定筹划策略

1.进行筹划策略的依据 。目前房地产企业进行土地增值税扣除时对于利息费用的扣除有兩种方式，合理的选择利息扣除方式可降低增值额进而达到少缴或免缴土地增值税的目的[3]。

2.案例分析。案例一：C公司于2018年10月开发写字楼一栋，支付土地成本3000万，开发成本3800万，财务中利息费用600万，利率低于银行贷款利率，在取得相关金融机构证明后再开发费用扣除时以国家做高比例进行扣除。

第一种：对利息支出进行分摊并提供证明后房地产企业扣除的费用为600+（3000+3800）*5%=940万。

第二种：不进行利息支出分摊且不提供证明时的可扣除费用为（3000+3800）*10%=680万。经比较第一种扣除收益最大。

案例二：案例一中其他信息不变的情况下将利息支出更改为300万。

第一种：进行利息支出分摊并提供证明后可扣除费用为300+（3000+3800）*5=640万。

第二种：不进行利息分摊并不提供证明后可扣除费用为（3000+3800）*10%=680万.经比较第二种扣除方式收益最大。

（三）就交易关联方制定筹划策略

自“营改增”实施以后，房地产企业可将关联方所开具的增值税发票用以进行作税额抵扣。因此房地产企业在与关联方的合作过程中通过购买小幅提高的产品可使房地产企业增加扣除额以减少所需缴纳土地增值税。

（四）就合作建房产生的税收优惠制定筹划策略

合作建房即为两方或多方通过共同提供土地、资金等進行的房地产开发，进行合作建房的房地产企业一方须具有房地产开发资质并办齐相关手续。在项目完成后所建房屋按约定比例分配不用以进行获益的可免除土地增值税的缴纳，若是用来获益的则需正常缴税。

（五）就拆迁补偿制定筹划策略

在房地产进行项目开发时基本会碰到房屋拆迁及相应补偿问题，一般对拆迁户的补偿方式有三种：第一是就地安置;第二是异地安置;第三是金额补偿。对于前两种补偿方式房地产企业需对补偿房屋进行价值测算将其算入成本当中，并在后面的土地增值税缴纳过程中进行相应的费用扣除。

（六）就会计核算方法制定筹划策略

房地产企业在对项目开发的成本及费用进行核算时应使用合适的核算方法，譬如就发出的存货成本价格计算，固定资产的折旧计算、各项目的成本分配计算等等，房地产企业在对这些项目费用进行核算时需了解是否可通过某种核算方法来增加可扣除额。

（七）就代建房的制定筹划策略

对于代建房的行为成立有两个要素：一个是需要委托方进行立项，一个是不得转移土地使用权及产权。当前许多公司都有自己的土地，当需要在这些土地上盖楼时一般都是跟房地产企业进行代建合同签订，以土地所有公司名义进行建设，房地产公司因在这过程中只提供建房服务，因此对此建房活动无需缴纳土地增值税。

三、房地产企业中就纳税筹划方面的建议

（一）对合同签订需重视

房地产企业的纳税多少与生产中的每个环节都息息相关，想要最大化的降低纳税金额，提高公司经济效益离不开公司每个部门的努力。而在其中合同的签订是尤为重要的，合同内的条款项目的制定需考虑到对减税合理避税是否有作用，重视合同签订，房地产企业才能做到减税或免税。

（二）对票据问题需重视

对于票据问题要重视其中两个方面，第一个是票据物的税收风险需确认，做到“三流统一”;第二个就是票据与合同在税收风险上的匹配程度，如果不能匹配则会出现因发票虚假导致经济处罚。

四、结语

随着房地产行业竞争越来越激烈，想要提高自身的核心竞争力房地产企业就需重视在纳税上的筹划，合理进行纳税筹划可以给企业带来较大的减税额度，从而提高企业的经济效益。

参考文献：

[1]郭淑荣.纳税筹划[M].西南财经大学出版社，2010.

[2]戴晓云.房地产开发企业土地增值税筹划思路及税收风险防范[J].会计师，2014.

[3]肖太寿.房地产企业合同和票据的控税策略[M].中国市场出版社，2015.

作者单位：北京城建兴瑞置业开发有限公司