浅析房地产企业资金管理问题及应对措施

陈知烁

摘 要：房地产业是以土地和建筑为经营对象，从事房地产开发、建筑、经营及管理等多种经济活动为一体的综合性产业，房地产项目开发的资金投资大、占用周期长，房地产企业的资金管理既受项目开发进度的影响，又受信贷政策调控的影响。本文主要结合房地产业的特殊性，对资金管理在项目开发过程中不同阶段存在的问题进行分析，最后针对不同阶段的资金管理控制点提出了应对举措。

关键词：房地产企业;资金管理;优化配置

现代企业管理以财务管理为中心，财务管理则以资金管理为核心。资金的周转、循环是否通畅、有效是影响企业生存和发展的根本条件。房地产业是资金密集型行业，资金管理得当、有效可以使企业稳健运转，进而创造更多的企业价值;相反，资金管理不善会使企业无法正常运转，资金链断裂很有可能会造成企业破产。良好的资金管理是房地产企业实现持续经营的重要保障，而如何加强企业的資金管理就是每个房地产企业必须面对的共同话题。

一、房地产企业资金管理的重要性

根据国家统计局数据显示，2017年和2018年，我国房地产开发投资额分别达到10.98万亿元和12.03万亿元，占GDP的比重分别为13.38%和13.36%。房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业具有高投资的特点，属于资金密集型行业，对资金需求量比较大，一旦资金链出现问题或者投资失败，将给房地产企业带来巨大风险。只有有效管理好资金，才能解决房地产项目每个环节中遇到的问题和风险。

根据国内上市房企2019年第三季度财报数据显示，房地产行业利润率为9.3%，负债率为80.5%。房地产企业普遍存在高负债问题，债务资金成本过高不仅挤占企业利润率，造成项目投资收益率小于资金成本率。更进一步，债务资金要求到期还本付息，如果违约将给企业带来破产风险。随着宏观政策的调控，房地产信贷规模收紧，大型国有银行开发贷款利率还存在上浮的可能，房地产企业融资压力越来越大。

房地产业具有的高投资、高负债特点，对资金的需求量大、占用周期长、财务风险高。良好的资金管理可以使企业各项业务正常运转，帮助企业合理配置资源，提升资金使用效率，降低企业经营成本，带来更高的企业价值等。因此，房地产企业的资金管理在整个项目开发过程中具有重要意义。

二、房地产企业资金管理成因及问题

房地产企业的融资渠道主要包括权益性融资和债务性融资，前者主要指股东投入，后者主要指银行贷款、发行债券、非金融机构借款等。根据国发〔2015〕51号文，保障性住房和普通商品住房项目资本金维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。银行开发贷款额度也会受到项目投资总额和项目资本金的制约，使用范围也会受到限制，只能用于项目开发建设不能用于缴纳土地出让金。此外，信贷政策对贷款条件和贷款利率也产生很大影响。房地产项目在开发过程中的资金额度、利率、使用范围等都受到外部因素的很大限制，这些影响因素都是要在项目开发过程中的资金管理问题上充分考虑的。

1.开发报建进度对资金的需求及贷款条件限制

在开发报建阶段的资金需求主要包括土地出让金及相关税费、设计及三通一平等前期工程费用。根据银行信贷政策的要求，银行开发贷申请需取得房地产四个相关证书，即国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。也就是说，在取得房地产四个相关证书之前，不能办理银行开发贷款。而在此之前还需支付土地出让金及相关税费以及其他前期工程款，这部分资金来源主要依靠股东投入的资本金、关联借款及表外融资。有些银行还要求自有资金达到项目预算总投资的35%，必须在银行贷款到位之前投入项目建设。因此，在开发报建阶段，房地产企业并不具备取得银行开发贷款的条件，房地产企业应做好自有资金计划，项目开发的自有资金占用额度及使用期限需要满足至取得银行开发贷款之时。

2.项目开发进度对资金的需求及借款条件限制

在项目开发阶段的资金需求主要包括建筑安装工程、基础设施费、公共配套费等工程进度款，工程管理和工程技术费用、以及偿还借款利息等费用。项目开发阶段资金来源可以依靠银行开发贷款、信托基金融资、抵押贷款、资产证券化、供应商垫资等形式，但主要还是充分利用银行融资。按照房地产信贷政策规定，银行开发贷提款需满足四证齐全、办理完抵押并提供项目开发建设支出依据。在实际操作中，银行受各自风险管控的要求，对贷款资金取得、提款期限、还款计划、还款时间等进行约束。贷款期限一般为三年，最长不超过五年，要与整个项目开发期间的资金需求做好匹配。因此，在项目开发阶段，房地产四证的取得时间尤其是建筑工程施工许可证的取得时间，影响着银行开发贷款的取得时间，公司各相关部门需要充分沟通，互相配合，保证资金使用时点和资金取得时点的有效衔接。

3.销售回款阶段对资金的需求及借款条件限制

销售回款阶段的资金需求主要包括营销和招商费用、偿还贷款利息等财务费用。资金来源主要依靠销售回款，根据《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房预售应取得预售许可证，商品房预售所得款项应当用于有关的工程建设。而且应当使用商品房预售款专用账户收存商品房预售款，房管部门对商品房预售款进行全额监管，在获得房管部门批准后才可以使用。

此外，购房政策也影响着销售回款的进程，以广州为例，限购方面的户籍、个税或社保年限、婚姻状况、限购套数等;限贷方面的是否首套、贷款记录等因素都影响着首付比例;以及住房公积金贷款的条件限制、首付款不能使用贷款等要求，这些都限制着销售回款的资金额度和进度。因此，在销售回款阶段，销售回款的资金受预售许可证取得、房管部门的预售监管和购房政策的影响较大。

三、房地产业资金管理应对举措

1.开发报建阶段的资金管理

在开发报建阶段，由于银行开发贷不能用于支付土地出让金，而土地出让金及税费的支付主要取决于项目开发拍地的时点或者国有建设用地使用权证的取得时间;设计、配套费及三通一平等前期费用的支出主要取决于建设工程规划许可证的取得时间。资金收支控制点可以按照开发报建流程及进度进行安排。

另外，房地产开发企业应加强融资模式创新，可以通过债权性融资，包括利用基金信托、资产证券化和不动产债权等方式;也可以通过引进战略投资合作伙伴，进行合作开发、股权转让等方式;还可以通过对公司的并购形式来获取目标项目等方式。充分利用债权性融资，达到企业控制权或者价值最大化。

2.工程施工阶段的资金管理

在工程施工阶段，取得建筑工程施工许可证是个关键节点，即需要支出工程款时点，也是可以申请银行开发贷款节点。这一阶段主要需明确工程进度款的支出时点和支付金额，一般是根据施工相关合同条款约定支付时点，根据工程量的完成情况及需支付比例做好资金计划。资金来源主要是资金的开发贷款，最佳的贷款提款的金额及时点是与工程进度款的支付金额和支出时点相匹配。

在这个阶段的资金管理，房地产企业应该加强内部控制，建立业务和财务信息管理系统，要求资金使用部门和资金管理部门充分沟通安排。要做到收支平衡、节省利息费用，需要对投资项目进行全面分析，包括投资项目的可行性分析、资金使用计划、投资目标的市场定位等，并建立完善的资金预算管理制度，通过资金预算实际投资项目的成本与风险控制，将工程进度和资金动态情况相结合，定期上报资金使用计划及资金决算情况，及时调整资金计划和安排。

3.销售回款阶段的资金管理

在销售回款阶段，营销部门应在预售条件满足时尽快办理好预售许可证，提交做好营销或招商宣传工作。通过营销手段创新，加速销售回款时点和金额，例如对于全款购房客户进行优惠促销、根据首付比例的不同獲取不同的购买优惠等方式提高资金回款速度。而对于按揭应收款部分，在合同条款中明确客户还款周期，后期应加强应收款管理，规范销售流程，做好应收款管理登记专人负责，并作为工作业绩考核指标，加快按揭回款的催缴工作。

另一方面，房地产行政主管部门对商品房预售款使用额度及留存比例做了相应要求。这部分受限资金将影响企业运营资金的使用及开发贷款的偿还情况，必须做好相应措施以降低受限资金的影响，比如使用预售资金监管的现金保函代替监管资金，加快工程进度达到受限资金留存比例等。

四、结语

企业的生存和发展离不开资金，房地产企业高投资、高负债的特点，更是需求规范及有效的资金管理能力。房地产企业通过资金管理可以提前计划融资渠道，化解融资中的不确认性带来的资金压力;通过资金管理可以提升部门间的协调与沟通，实现项目资金运作的透明化管理，提高企业资金管理的效率;通过资金管理可以充分了解销售回款资金状况，避免受限资金对企业资金使用的影响。

参考文献

1.叶海涛.房地产企业资金管理探析.财经界，2016（14）.

2.殷翔.房地产开发企业资金管控的几点思考.当代会计，2019（4）.

3.阮孟牡.房地产企业资金管理存在的问题及对策.中国市场，2019（30）.

4.吴国英.房地产企业资金管理和风险控制.时代经贸，2019（2）.

（责任编辑：王文龙）