营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究

张兴敏

摘 要：营改增政策无疑极大地推进了企业经济的极速化发展，特别是对于房地产企业而言更是如此。相关政策在房地产企业当中的深入化运用，也为房地产企业带了极佳的发展机遇，当然这也让房地产企业迎来了巨大挑战。本文首先整体解析营改增的具体内容，并且进一步解析了营改增对于房地产企业财务核算以及税费缴纳的相关影响以及改进举措。

关键词：营改增;房地产企业;纳税

当前，在房地产企业的发展运作当中，会计核算以及税费缴纳无疑是极为核心的运作环节，这往往直接关乎房地产企业未来的发展目标。而从现阶段国内房地产企业整体发展状况来解析，营改增政策的制定以及深入实施也为房地产企业带来了一定的机遇以及挑战。所以，房地产企业需要更为清晰地认知到营改增的核心意义，以及为会计核算和税费缴纳所带来的影响，同时运用有针对性的深化举措，从而更好满足企业发展需求。

一、营改增概述

营改增核心内容包含有：保障减税以及免税环境的合理性，扣除链条当中的整体性;健全留抵扣税额退税体制;全面实现增值税率的整体性，规避产生太多的税率档位;开拓增值税当中的征税范畴，整体化开展营改增政策。在我国现代社会的发展进程当中，国内增值税的政策一共经历了三次相对较大的调整，而这当中营改增政策颁布不仅是最新的一次改革，同时也是三次改革当中最为深入的一次。之前销售额往往是我国营业税收的开展基础，不过这其中却存在着较为显著的多次收税问题，这样无疑也让营改增革新方案得以有效推出，同时被充分运用于全国范围当中。

营改增政策的开展避免了企业多次征税的问题产生，尤其是房地产企业在运作当中的资金运作环节、产业附属项目相对较多，这无疑会大概率造成重复收税的状况产生，而营改增政策的推出并且全面开展之后则无疑减轻了房地产企业的缴纳税费负担，舒缓了房地产项目产品价格提升的现象，也进一步降低了房地产市场当中的准入性标准要求，进而有效推动房地产领域更健康的持续化发展。

二、营改增在房地产企业财务核算和税法缴纳中的作用

1.增强房地产企业的税费缴纳意识

在我国整体市场经济体制不断革新的运作背景之下，营改增政策已经被充分运用到各个领域的整体发展当中，推进着各个领域以及行业的良性化发展，特别是在房地产行业当中的运用，充分提升了业务以及财务部门票务审查严格性，非常有助于房地产企业创建标准的税费缴纳体制。与此同时，房地产企业非常注重相关财务工作人员对于税务政策的学习和灵活性运用，特别是财务工作人员需要全面明晰我国的税收当中的最新优惠政策，从而更佳地展开税费缴纳意识，推进房地产企业全面化发展。

2.促进企业开展业务

在以往的发展历程当中，房地产企业的财务部门会充分依据票据进行营业税的报销，不过选购部门的票据没有充分依据其来源以及品类来深度区别，这也让房地产企业的财务部门运作难度全面提升，严重影响了房地产企业财务部门工作的全面化运作。

营改增政策的开展也让房地产企业不只是需要依据票据当中的具体内容开展规范化的报销操作，还需要充分运用诸如增值税专用发票以及普通发票等开展有针对性的报销模式，这个时候房地产企业财务部门往往只需要审核增值税发票即可，不同时企业的相关部门也需要提供符合规范的相关增值税发票。所以营改增政策的开展让税费发票工作有效转变到了多个部门的协助当中，这无疑也极大地让房地产财务部门和相关运作业务部门的票据高效整合工作给与了充分的高效化运作环境。

3.避免重复收税问题的产生

在我国房地产企业整体运作当中，营业税在整体完成真实销售额的状况下开展相关的征收工作，房地产企业的成本核心包括有土地资源购入成本、项目工程建设成本等，这当中工程建设成本无疑是有着缴入税费需求的。不过，在开展征收房地产营业税的进程当中，项目工程建设成本往往都需要纳入企业整体营业税当中，这无疑也进一步造成了税费二次缴纳的问题产生，而增值税是充分依据房地产企业相关项目运作管控当中的增值金额来完成征税运作的。所以，在营改增政策革新的运作背景之下，房地产企业需要在此阶段有效承担起税收压力，工程项目建设成本应该运用增值税发票开展抵扣操作，这也让我国房地产企业的税务负担有效减轻。

三、营改增给房地产企业会计核算以及税费缴纳带来的影响

1.一定程度了增加了部分企业的实际税费负担

首先，在营改增政策没有正式颁布以及正式开展执行之前，核算企业所得税的进程当中，原先的营业税会当作为体制内税而在相关所得税当中被有效扣除;而在营改增政策正式颁布以及全面开展落实之后，也让房地产企业的增值税便成为体系外税，不能在企业所得税当中被扣去。

其次，在营改增政策开展执行之后，房地产企业的增值税率整体在百分之九的范围，其可以运用进项税费额来有效扣去，不过为了获得完全够用的增值税专项发票进项抵扣，这无疑需要相关的纳税人进行整体化合作，这也就在某种程度上了限定了协作企业的挑选。同时，在房地产企业的运作当中，相关部门开发成本的整体支出没有办法获得增值税专项发票，比如说对于施工人员的务工费用，这往往就无法进行有效的进项抵扣，同时因为税率的提升也进一步提升了房地产企业的真实缴纳税费负担。

2.部分影响了企业财务报表有效化运作

首先，在开展营改增政策前期，不动产购入款项需要被全面运算到固定资产当中;在开展营改增政策之后，不动产购入价款需要开展价格税收脱离，而增值税进项税额抵扣，这也让固定资产的真实价值有了一定程度上的减少，这无疑进一步提升了房地产企业的资本负债率，影响了房地产企业在开展资金筹集进程中的顺利化运作。

其次，增值税是利润表单中价外税的重要特征之一，在房地产企业营业收入的整体中，则必须要去除增值税，减少企业的相关费用支出，从而也達到了进一步减轻房地产企业税费缴纳负担的效果。

四、相关建议及完善措施

1.充分做好房地产企业的票务管控以及税务统筹工作

首先，需要和可以开出增值税专用发票的供应企业进行深度化合作，例如具有公益性质的机构等，同时还需要进一步增强以及外包公司开展劳务协作。第一时间和合作商协调获得增值税发票的具体时间节点，全面规避出现延误提报票务的情况产生，这无疑可以更好运用流动资金;同时，增强财务部门票务管控工作，注重票务核查工作，规避产生管控工作人员暗箱操作的情况发生。

其次，需要全面做好成本税务的整体協同统计工作，因为房地产企业的相关项目运作所涉及的资金成本相对较大、持续的周期相对较长，房地产企业需要进一步增强与当地税务部门的深入协作和沟通，第一时间有效了解当地最新的优惠性政策，同时将房地产项目的全面开发运作成本有效摊分到相关的周期当中，如此便可以让房地产企业担负相对更少的税费负担。同时，在销售开展的进程当中，有关工作人员在开展成本整体统筹规划进程中时候，需要将项目的运作环节等各个内容有效分离开来。

2.深化企业运用营改增的架构

第一，为了更好实现房地产企业良性化发展，房地产企业需要充分明晰如今社会以及行业领域所发展的趋势，持续革新且优化项目架构，同时进一步增强对于企业内部核算工作人员的技能培训工作的开展，提升会计核算工作人员的基本技能。

第二，在房地产企业的运作进程当中，每一个部门需要进一步增强协作与交流，创建与之相匹配的监督管控体制，规范化第调配房地产企业内部的每一项资源，深化并且提升房地产企业的产业架构。

3.全面提升房地产企业税费人员的专业性培养

为了进一步深化营改增政策给予房地产企业财务核算以及税费缴纳所带来的积极性租用，房地产企业需要持续引入大批量的专项技术人才，深化房地产企业的财务管控工作开展。

第一，房地产企业需要增强业务以及财务部门的互为协作力度，真正意义上实现1+1>2的效果，一起担负起房地产企业发展进程当中的税务问题，同时还需要全面的开展税务工作人员的专业技能的专项培训工作，让相关的财务工作人员可以全面学习且灵活运用更多的票据管控规范。

第二，房地产企业需要将二级会计科目周密记载同时运用在一级会计科目之中，第一时间通报以及提报抵扣进程以及增值税所产生的相关内容。

五、结语

在营改增政策正式颁布以及深入执行的背景下，房地产企业面临着诸多挑战，这无疑对于房地产企业的发展带来了一定的影响。所以，房地产企业需要全面解析营改增政策给予企业会计核算以及税费缴纳所带来的积极作用，同时运用有针对性的举措，减轻房地产企业的税务负担，为房地产企业创建出更大的经济以及社会效益。

参考文献

1.邱新忠.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响研究.中国乡镇企业会计，2018（01）.

2.邓正春.营改增对房地产企业会计核算及纳税的影响研究.纳税，2019，13（23）.

3.杨云.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析.财会学习，2019（07）.（责任编辑：王文龙）