浅析承租人对加盖房屋的合法权益

关键词 承租人 合法权益 拆迁补偿

作者简介：王振，驻马店市中级人民法院，法官助理，研究方向：民商法学。

中图分类号：D923.6                                                        文獻标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.103

承租人在租赁出租人或者房屋所有权人的房屋期间，出于扩大经营或者使用的需要，在征得出租人或者房屋所有权人同意的情况下，经常存在加盖房屋的情形。通过对承租人加盖房屋的权属分析，认定承租人对加盖房屋的合法权益，有利于维护各方当事人的合法权利，厘清人民法院在审理此类案件过程中的思路，对各方市场主体起到导向作用。

一、承租人加盖房屋的权属分析

承租人对租赁的房屋进行加盖，前提条件是需要征得出租人或者房屋所有权人的同意。加盖的房屋有符合相关程序而进行加盖的房屋，但是大多数情况下是不能取得相应的产权证的权利瑕疵房屋。

（一）加盖房屋的前提分析

在承租人租赁出租人房屋期间，出于经营的需要或者其他的安排，经常出现在征得出租人或者房屋所有权人同意的情况下对房屋进行加盖的情况，这也是承租人能够合法加盖出租屋的前提条件。在征得出租人或者房屋所有权人同意的情况下，对房屋进行加盖一般存在两种情形。

一是承租人自己出资对房屋进行加盖，加盖房屋所需要的钢筋、水泥等原材料都有承租人自己提供或者购买，加盖的费用均由承租人自己承担，加盖的房屋归承租人所有。

二是用冲抵房屋租赁费的方式进行加盖，也就是承租人进行加盖后，出租人或者房屋所有权人在一定期限内减少或者减免承租人的房屋租赁费用，用以冲抵加盖的费用。无论是哪一种方式，均有一个重要的前提，也就是征得出租人或者房屋所有权人的同意，在现有租赁房屋的基础上进行加盖。而对于加盖后的房屋，一般双方约定归出租人或者原房屋所有权人所有。

（二）关于加盖房屋的权属问题

根据我国法律规定，城市中心的土地为国有土地，国有土地上的房屋要取得房屋所有权证书，必须三证齐全，土地使用证、土地规划许可证、城市建筑规划许可证。承租人要向取得上述证件对房屋进行加盖，不仅手续复杂，而且需要层层审批。在这种情况下，出租人和承租人容易私下约定房屋的加盖问题。承租人在没有取得上述证书许可的情况下，在出租人宅基地上或者房屋上加盖的房屋多为违章建筑。由于该违章建筑在出租人的宅基证范围之内，我们认为此类房屋并不是绝对的违章建筑，而是权利上存在瑕疵的房屋。租赁期间承租人加盖的房屋多数为权利瑕疵房屋，也就是说作为拆迁标的物的房屋在实体权利上有欠缺或者取得权利的相关手续有欠缺。对于该权利瑕疵房屋，承租人和出租人一般约定房屋归出租人所有，但是承租人具有在一定期限内的使用权利。

二、承租人对加盖房屋享有的合法权益

（一）承租人对加盖房屋享有占有、使用权

承租人和出租人通过协商达成房屋租赁关系。在租赁过程中，承租人出于自身经营或者其他需要，对现有房屋进行了加盖。由于承租人对现有房屋的加盖已经取得了出租人的同意，那么承租人对加盖后的房屋也相应的享有占用、使用的权利。占有，即承租人对加盖后的房屋具有合法占有的权利，这种合法占有与非法占有相互对应，承租人对加盖房屋的占有具有排他的权利。使用，即承租人对加盖后的房屋具有合理使用的权利，能够根据自己租赁房屋的需要对加盖后的房屋进行适当的装修、改造等，以满足自身对房屋的需要。待承租人对加盖后的房屋使用完毕或者双方约定的租赁合同到期后，出租人有权要求承租人将房屋恢复到原来状态或者双方约定的交房状态。当事人承租人对加盖房屋享有占有、使用权是在履行双方约定的房屋租赁合同的义务之后享有的权利，承租人对加盖房屋享有的占有使用权是以履行相应的义务为前提的。

（二）承租人对加盖房屋享有优先承租权

承租人和出租人之间的房屋租赁合同到期后，双方之间的租赁合同是否继续履行、如何履行就成为了双方之间的一个争论焦点。虽然现有的法律并未明确规定承租人是否对自己加盖的房屋具有优先承租的权利，但是承租人作为现有房屋的租赁人，对于加盖后的房屋是否具有优先承租权可以参考类似的规定。加入承租人付出了巨大的努力之后加盖的房屋在短时期内被出租人收回，而自己无法进行有效使用，容易造成出租人和承租人之间的纠纷，从而产生新的社会问题。保证承租人具有优先承租权，对于保护承租人对房屋的延续使用，稳定市场经济持续，都具有重要意义。如果出租人对承租人加盖的房屋取得了相应的房屋产权证书，那么在出租人出售相应的房屋的情况下，参照我国法律规定的出租人对于承租房屋具有优先购买的权利，那么承租人对于加盖后的房屋也具有优先购买权。

（三）承租人对加盖房屋享有相应的拆迁补偿权益

在出租人同意的情况下，承租人为加盖权利瑕疵房屋付出了相应的财力和物力，对房屋进行了建设。在我国社会主义建设的大潮中，城中村改造也如火如荼的进行，特别是由于政策性的拆迁等问题的出现，在双方约定的使用期限内出现拆迁补偿问题。由于出租人作为宅基地的使用权人，在拆迁补偿过程中出租人也成为了获得拆迁补偿款项的主体。在拆迁补偿的情况下，正是由于承租人的建房行为才引起出租人多获得了拆迁补偿。我国《民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利。”因此，单纯的让出租人获取拆迁补偿款也不符合民法理论中的公平原则，承租人对加盖房屋应当享有相应的拆迁补偿权益。承租人在出租人同意的情况下加盖的权利瑕疵房屋，遇到拆迁补偿款项不能简单的归拆迁补偿的主体所有，应当综合考虑双方对加盖房屋的投入及租赁期间的约定情况，这也符合公平这一民法基本原则。如果仅让出租人享有该部分房屋的拆迁补偿款，对承租人言明显不公，故出租人要求对加盖房屋的拆迁补偿款享有合法权益的诉讼请求，理应得到支持。

三、承租人合法权益的保护路径

承租人对于加盖的房屋具有这样或者那样的权利，但是没有对这种权利的保护，所有的权利都将成为了一纸空文，所以对承租人权利的保护就显得尤为重要。笔者通过对承租人加盖房屋的权属和承租人的权利分析，认为应当从完善法律法规、规范市场租赁、注重个案公正三个方面保护承租人对加盖房屋的合法权益。

（一）完善法律法规

法律法规是对市场主体最有效的行为指导，也是各级司法机关和执法部门行为的依据。虽然我国对于租赁合同和房屋租赁合同具有较多的法律法规规定，最高人民法院也时常发布指导性案例予以指导类似案件的办理，但是对于承租人加盖房屋后的情形尚未进行明确具体的法律规定。为了保护承租人的合法权益，规范市场持续，应当制定相应的法律法规，对于具体的问题，也可以制定相应的法律解释，从而避免裁判思路和裁判依据的不统一。有关部门出台相应的法律或者明确具体的规定后，出租人或者承租人再寻求加盖房屋时，会从心里上产生担忧情绪，担心自己的行为因为触碰到法律法规而受到相应的制裁。当然，在制定相应的法律法规威慑不法行为的同时，对于合法的租赁关系我们也应当予以保护，对于双方自由意志形成的合意我们应当予以支持，对于不遵守双方约定的行为我们应当予以打击，做到有法可依。

（二）规范市场租赁

出租人和承租人在市场租赁的大范围内从事民事法律活动，加强对市场租赁的规范，能够从源头减少租赁合同纠纷的产生。由于加盖房屋的行为一旦完成，就能够获得巨大的经济利润，出租人和承租人都有加盖房屋的意向。房屋加盖成功后，由于牵涉到出租人和承租人的具体利益，很难通过后期拆迁等方式将非法的加盖房屋予以拆除，因此对于承租人加盖的房屋，有关部门更应当加以规范。对于不符合加盖条件且没有相应手续的加盖行为一律予以制止，對于符合加盖条件却缺少响应加盖手续的行为一律责令补办。对于出租人和承租人之间的租赁活动，按照相应法律规定。应当予以备案的，一律进行备案;应当进行审批的，全部进行审批。对于规避法律法规规定，规避执法行为的出租人和承租人，应当予以打击处理，构成犯罪的，移送相应的司法机关。相应的职能部门应当依法履职，严格执法，从而达到规范市场租赁持续，从源头减少租赁矛盾纠纷，保护当事人合法权益的目的。

（三）注重个案公正

由于加盖房屋是承租人和出租人形成租赁关系之后出现的，很容易不受双方之间租赁合同的约束，且租赁房屋一般发生在城市或者经济较为发达的城市周边地区，加盖房屋能够产生相应的经济效益，在经济效益的诱使下，容易是承租人和出租人之间产生经济纠纷。由于加盖房屋的花费较多，牵涉的标的额较大，有很多关于加盖房屋的纠纷很难通过当地的社会调解力量进行调解。在此情况下，众多关于承租人加盖房屋的纠纷就流入了法院，寻求法院的司法救济。近年来各级法院系统审理的租赁合同纠纷案件，特别是房屋租赁合同纠纷案件不断增多，这也是对法院工作的一个新挑战。法院在审理此类案件过程中，应当明确出租人和承租人之间的权利义务关系，在双方权利义务的基础上查清事实进行判决，对合法权益予以保护，为社会主义租赁市场的持续提供有效的司法保障。保护承租人的合法权益，应当注重类似案件的个案公正，发挥个案在人民群众中的指导作用，做到以案说法，以案促法，积极引导，定纷止争。

承租人和出租人之间对房屋进行租赁，不仅是满足各方当事人的需要，更是发展社会主义市场经济，实现全面建成小康社会的需要。只有不断加大承租人对加盖房屋合法权益的保护，才能实现民法中关于公平、公正的实质要求。

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