投资性房地产会计核算存在的问题及应对措施

邓伟

摘 要 经济的发展与进步，促使房地产行业的发展也出现了极大的提升。而在这一发展背景趋势之下，投资性房地产的核算工作也出现了许多问题。在我国相对应的投资性房地产准则基础上，投资性房地产的具体使用范围与条件也有了明确的规定。本文在分析投资性房地产会计计量状况的前提下，重点介绍房地产企业会计核算存在的问题，继而有针对性地提出合理有效的改善对策。

关键词 投资性房地产 会计核算 问题 对策

一、引言

伴随着成年人口的不断增加，有关房地产行业的发展速度也随之得到了显著提升。最近几年的时间里，企业逐渐将投资的目光投向了房地产行业，而这样做最主要的目的是促使企业的资金可以逐渐实现保值和增值，同时这也成了当代社会发展的一种十分普遍的现象。此外，会计核算可以说是企业进行资金管理的一种十分重要的措施，将投资房地产作为企业的一种固定资产。但在相对类似的投资性房地产中，其实际的市场价值是很难实现的。基于此，必须及时寻找投资性房地产会计核算中存在的问题，继而提出合理的解决措施。

二、我国投资性房地产的会计计量现状

对投资性房地产项目进行划分，在将这些投资性房地产项目金额单独列出来的一些上市公司中，有超过九成的上市公司使用的都是成本计量模式;但伴随着我国市场经济的发展与完善，公允价值模式的上市公司比例也随之逐步增加。总体来看，成本模式在我国的实际应用时间相对比较长，并且也已经发展成为一些系统的方式。具体而言，使用公允价值来合理地反映账面价值，有关公允价值的变动净收益也非常有助于提升净利润，继而对股东的权益造成严重的不良影响。

三、会计对信息的核对以及质量要求

（一）信息核对无法离开会计账簿的设计

通过完善会计账簿的方式，逐步完善以及核对投资性房地产的各种信息，能够进一步实现符合相关会计质量规定的目标。会计账簿是会计信息的重要载体之一，其对于进一步简化以及整理会计凭证所提供的各种相应的核算资料具有重要的作用，合理科学地进行总结以及归纳，发挥相对连续以及系统地反映投资性房地产经济活动的效用，可以将其作为编制单位会计报表检查、分析与控制经济活动的关键条件。

（二）投资性房地产会计监督

投资性房地产会计监督的主要作用是利用投资性房地产会计核算等各种方式开展各种相对应的会计工作，以此监督投资性房地产的各种活动。此类监督活动都要保证有关监督活动的合法性与合理性，所涉及的各种经济资料是否真实完整等等。同时，会计监督也代表着会计的一项重要职责。

（三）投资性房地产会计核算

投资性房地产会计核算，主要指的是在开展会计相关工作的过程中，对投资性房地产进行记账、算账以及报账等诸多活动的总称。其主要面对的活动是有关投资性房地产账务的财产查清、编制会计报表与账簿等级等等，保障相关的反映以及监督活动具备一定的综合性、联系性以及系统性，为房地产管理或者是有关经营房地产决策的制定等提供一系列的财务、成本指标，通过这种方式为房地产管理活动的执行与房地产决策的经营提供十分可靠的信息资料，其在投资性房地产的会计核算过程中也发挥着无可替代的作用。

四、存在的问题

（一）公允计量问题

在企业进行投资活动之前，需要对投资性房地产开展十分合理与有效的评估活动，开展投资性房地产实际评估活动的过程中，要是使用的是公允价值合算的相关模式，资产的负债表中，投资性房地产公允价值变动所出现的收益也会逐渐纳入利润总额的相关计算活动中去，但在实际过程中却并未取得此类相似的效果。在此形式下，如果市面上出现了较為激烈的房价波动状况，会给房地产投资企业带来严重的不良影响。同时，发挥公允价值核算这一方式的效用，可以在某种程度上为企业创造一定的可操作的实际盈利空间，继而对财务报表的准确性和科学性带来不良影响，继而严重影响到会计核算工作人员对企业盈利状况的客观判断。

（二）转换的账面价值与实际价值存在出入

这一现象主要发生在公允模式的背景下，一旦房地产的具体用途存在某方面的变化，从企业这一方向来看，需要尽可能及时对其开展客观与严谨的处理，照着房地产的实际效用进行二次分类，同时这也代表着我们往常所说的投资性房地产转化。当前阶段，我国的房地产企业主要使用的是公允价值计量模式来开展投资性房地产转化，一旦房地产开始进入由投资转变为自用的过程，对于会计工作人员来说，要严格遵照会计的相关规则开展有关房产的转换以及计量，通过这种方式深入了解与掌握企业对于房产价值的了解，促使企业的资金使用效率不断提升，企业的实际盈利空间也会逐渐随之扩大，保证房地产行业教育环境逐渐得到改善。

自用房地产发生转变，成为投资性房地产，仅仅是房产用途方面出现了变化，房地产的形态以及资产性能等诸多方面仍没有发生实质性的变化。在此情况下，一定要避免出现会计人员随意改变账面价值的现象。如果无法客观与严谨地认识到这一点，那么在转变有关公允价值计量模式时，不管是公允价值与账面价值相比过低还是过高的现象，对于投资性房地产来说都不能获得一些客观与准确的资产价值类的报告。这不但会给会计信息的真实性带来严重不良影响，重要的是对企业的实际经营决策来说也十分不利。

（三）初始计量核算科目模糊

企业在解决房地产初始计量的相关会计核算相关问题时，一定要充分依照国家的相关规定，只有一些已经出租之后的土地使用权、已出租的建筑物或者是具备准备增值后转让的土地使用权当作投资性的房地产，在完成购买之后使用到的建筑物也会被逐渐计入固定资产中。在短时间内，企业明确表示这一建筑可以应用到出租或者是空置的状态中，其用途也不会发生改变，可以将其看作是投资性的房地产。但此类规定不断拓宽投资性房地产的相关核算范围。在进行会计核算时，从企业的角度一定要注意对建筑物作出一些选择性的规定。

五、解决问题的有效对策

（一）解决公允计量问题

在投资性房地产的会计核算环节，可能存在一些公允计量的相关问题。要解决此类问题，需要将相关部门的效用充分发挥出来，积极采用各种有效的措施合理解决。具体来说，投资性房地产在投资过程中，一旦出现了公允值变动的情况，账目价值以及公允价值之间的差额也要同时将其计入两大科目中。合理的方式会给企业的实际营业总额及其他投资者的权益带来积极效用，甚至对企业的长期资产评估也非常有利，非常有助于提升投资性房地产账目的真实性和准确性。

（二）转换计量后的房产价值作为账面价值

依据房地产转化计量相关问题，不同的单位部门都提出了十分有力的解决措施，在明确认识到房地产转换核算过程中出现的问题之后，从企业的角度来说，可以使用公允价值计量模式对完成转换之后的企业实际的房产价值进行合理的计算，并且将实际计量的结果作为有关账面的相关价值。在有关投资性房地产转换核算的相关问题中，发挥公允价值模式的效用。在将投资性房地产转换为自用房地产时，要将房地产账目价值的效用充分利用起来，将其作为投资性房地产房屋计量的重要基础。投资性房产经过公允价值计量方式产生的价值与原账面的价值误差都可以计入现一期的亏损以及盈利的会计科目中去。

（三）明确核算科目

投资性房地产的初始计量在有关会计准则的相关规定中比较明确，投资性房地产需要满足出租使用权以及保证资本增值等要求，如果是自用，那么在进行核算时应该是一种固定资产。在此情况下，进行初始计量时，一定要充分保障用途的明确性，保证短期之内不会出现更改现象，以此才能保证不会出现账面价值与实际价值不符的状况。

六、结语

通过对我国投资性房地产的实际发展状况进行分析与探究，能够对投资性房地产行业的发展有初步的了解。这一行业是一个拥有广阔的发展前景与具体价值空间的行业。在此情况下，从投资性房地产经营企业的角度来说，一定要对会计核算中存在的问题有深入的了解与掌握，依据问题有针对性地提出合理有效的解决措施，继而提升自身会计信息的准确性与真实性，完善房地产会计的相关核算工作，推动企业经营决策的可行性和准确性。

（作者单位为南昌市政建设集团有限公司）

参考文献

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