探讨房地产估价和资产评估的关系与异同

傅东栋

摘 要：本文首先介绍了房地产估价的相关内容，分析了资产评估问题，并结合相关实践经验，分别从多个角度与方面，探讨了资产评估法对房地产估价的影响，阐述了个人对此的几点浅见，望有助于房地产估价和资产评估工作的实践。

关键词：房地产估价;资产评估;关系;异同

引言

随着经济社会的持续快速发展，房地产事业迎来了前所未有的重大发展机遇，如何采取有效措施精准把握房地产估价和资产评估之间的关系，宏观审视与把握房地产估价的客观现状，成为业内广泛关注的焦点课题之一。

1、房地产估价

当今社会，房地产行业快速发展，房地产市场连年保持快速增长态势，在解决人民群众日常居住与生活需求的同时，极大程度上推动着社会经济的高质量发展，也刺激了房地产估价的出现与发展。房地产估价属于房地产行业快速发展的衍生品，是对房地产价格与价值进行的有目的、有依据、有针对性的综合评测。由于房地产价格关乎房地产市场交易，通过实施房地产估价有利于维护房地产市场的公平、公正、和谐，充分保护房地产交易双方的切实利益。在当前条件下，房地产估价的主要方法有如下几种：

1.1成本法

成本法的主要依据是房地产在形成过程中所发生的各类成本因素，包括土地成本、建筑成本、人工成本、折旧成本等，其中土地成本和建筑成本是最重要的两个构成部分。成本法在房地产估价中占据着关键地位，在实际操作中更多倾向于重建成本法与重置成本法两种不同的细分模式。

1.2市场比较法

市场比较法主要依托于房地产市场整体价格的波动与起伏，将某一特定房地产项目与具备类似要素与特征的项目进行纵向对比，分析可能影响房地产价格的各项主客观要素，比如所处地段、周边环境、居住条件等。通过市场比较法的应用，可对房地产价格进行纵向比对与分析，精准地掌握目标房地产与市场同类产品之间存在的优势或劣势。随着时间的推移，市场比较法的应用案例越来越多，所形成的房地产估价结果更具可信性，为房地产市场交易提供了更为可靠的估价支撑。

1.3收益法

收益法是将房地产的纯收益进行资本化处理，计算收益价值，并以此价值为基础，对房地产实际价值进行综合评判。通过运用收益还原法，可有效了解房地产的增值状况，判断其未来价格提升潜力，预测房地产未来收益状况，为房地产估价提供参考。通常而言，收益法常用于商业、办公等收益稳定、价值较高的房地产项目评估。

2、资产评估分析

与房地产估价不同，资产评估的面向对象通常为某一确定资产项目。资产评估是经济社会快速发展的重要产物，在研判资产价值、提高资产评估科学性等方面扮演着不可替代的关键角色。资产可细化分为固定资产、流动资产、无形资产、其他资产等多种不同类型，在资产所有权转移、资产合并与吸收、会计清算等方面，往往需要进行资产评估。在现行条件下，资产评估的主要方法有：

2.1收益现值法

收益现值法是资产评估的关键方法之一，可在排除折损率的基础上，更为有效地判断被评估资产的未来预期收益能力，并综合考量出其折现状况，得出被评估资产的现值。

2.2重置成本法

资产评估中的重置成本法是将不同资产项目在全新情况下进行重置成本处理，减去按重置成本计算的已使用年限的累计折旧额，并将资产功能变化、成新率等客观影响因素纳入评估过程。

2.3流动资产评估法

流动资产评估法的主要面向对象为流动资产。流动资产评估通常涉及原材料、在制品、协作件及库存商品等要素。根据流动资产实际价值的不同，其评估方法也存在一定差异，但无论何种状况，市场需求及发展趋势均应该成为流动资产评估的重要考量因素，以更加精准有效地评估出其实际价值。

2.4无形资产评估

无形资产评估具有一定难度，由于无形资产更多情况下属于附属类资产项目，其价值与其客体存在较为直接的关联，随客体价值的变化而变化。因此，在无形资产评估中应根据购入成本及其预期获利能力，结合无形资产的形成路径不同，比如外购、自创等，将无形资产与其他类型资产串联起来，得出相应评估价值。

除此之外，资产评估实践领域所用到的方法还有现行市价法、清算价格法及有价证券评估等（如图1所示），这些不同的评估方法具有不同的适用条件、不同的应用范围，所取得的评估结果有所差异，因此应合理选用。

3、房地产估价和资产评估关系与异同

3.1评估范围之间的关系与异同

无论是房地产估价还是资产评估，均是对某一特定对象实施价值测评，所得出的结果具有较高的参考价值。资产评估在实践领域降低了行业门槛，为房地产估价行业的快速稳定发展提供了强大支撑。国家相关法律法规明确规定，所有进入房地产交易市场的房地产必须进行相应的价格评估，这为具体推进实施房地产估价提供了基本遵循，明确了需要实施房地产估价的具体范围。而资产评估的主要面向对象为各类资产类型的资产核资评估，是对处于非交易状态下房地产等项目的价格评估，与房地产估价相比范围更广、涵盖内容更多。

3.2实施机构之间的关系与异同

在现行条件下，无论是房地产估价，还是资产评估，均需由具备特定从业资质的专业机构来实施。可进行价格评估的机构多种多样，比如各类资产评估公司、审计事务所、财务咨询机构等等，其在自身資质权限范围内对房地产和资产进行评估，所形成的评估价格具有一定权威性与专业性。随着房地产交易市场的持续活跃，评估师开始出现，并在房地产估价与资产评估行业中扮演更为重要的角色，这使得房地产市场更具专业化特征，所需要遵循的评估原则更多，所需要用到的法律法规制度更具依据性与保障性。

3.3评估价格之间的关系与异同

房地产估价是以房地产市场发展状况为参考，在统筹考虑诸多影响因素的同时，为房地产项目的正常顺利交易提供价格与价值支撑，极大程度上规范了房地产交易行为与交易活动。与资产评估不同，房地产估价所受到的影响因素更多，比如市场供求关系、经济环境、政策变化等。在资产评估方面，是以固定资产的成本价格为基础，形成市场保守价，为资产内部清点或变动提供价格依据，与市场价格存在部分差距。房地产估价与资产评估相互配合，相互联系，即分工明确，又高度串联，共同维护市场稳定与和谐。

结语

综上所述，房地产估价与资产评估之间存在着潜在的关系与关联。有关人员应该从房地产估价的客观实际需求出发，充分遵循其与资产评估之间的关系，多措并举，综合施策，切实提高房地产估价与资产评估的准确性与可靠性。

参考文献：

[1]余炳文，胡芬芬，岳彩周.浅谈新时期国际评估准则趋同的机遇与挑战[J].中南财经政法大学报，2018：117.