浅谈房地产开发项目的全过程成本控制

贾迪禄

摘    要：房地产开发项目成本管理控制贯穿于项目的整个阶段，对于项目建造效益有着极其重要的作用，而现场施工阶段的成本占据了整个项目造价的绝大多数，通常而言，在项目概预算阶段，需要对后续的项目实施过程进行成本管理制度、应急措施等的编制，但是考虑到施工中所涉及的风险因素过多，即便项目管理机构能够有效应对施工中出现的危险措施，但是如何有效的进行成本管理受到了有关企业的重点关注。

关键词：房地产开发项目;全过程成本控制;优化措施

1  引言

在我国的經济发展中，房地产行业经济占据重要地位，故保持房地产行业的可持续性发展受到广泛关注。面对强大的内外竞争，房地产行业中的中小企业必须拥有强大的实力对抗严峻的市场环境，因此必须控制房地产开发项目中的目标成本，对其进行科学有效的管理，才能够增强企业的内在发展动力，使企业可持续性发展。

2  房地产开发项目在全过程成本控制中存在的问题

2.1  成本核算不足

成本核算是要实现对项目开发全过程中的各种耗费进行分配和归集，以帮助企业计算单位成本。当前部分房地产企业成本核算不足主要有以下原因：（1）成本核算人员的专业水平有限，成本核算方法选择不合理，影响核算结果和准确性;（2）成本核算的范围具有局限性，部分房地产企业在成本核算时，仅仅是单方面的核算，核算缺乏整体性;（3）成本核算制度体系不完善，使得成本核算无法流程化。

2.2  缺少规范化的管理制度

当前我国的房地产开发企业成本管理缺乏规范的管理制度，使得整个项目建设工作开展缺乏有效的指导，开发商通常会将工程项目进行发包，而发包方也会对工程项目再次进行转包，工程建设之初，这种形式能够使整个工程的建设管理工作得到更好地开展，但随着工程建设的深入，会使得整个工程的管理秩序混乱，不利于整个工程建设品质的全局性控制，从而影响了整个工程的使用功能与建设的进度。

2.3  施工设计不合理

在设计阶段，部分成本控制人员闭门造车，脱离与设计师、建筑师的密切联系，对平面布置等因素成本分析不到位，设计方案难以从成本角度得到优化，施工图限额设计指标确定不合理，开发成本超额情况时有发生。同时，设计阶段的成本控制还缺乏监督，设计系数等方案评审计算受到人为因素的过度影响，签订的设计合同对变更缺少强约束，导致房地产开发企业无端承担设计质量不足的变更费用。

2.4  项目招标环节不够合理

在实施工作中，经常会出现串标或非公开招标的现象，而由于招标工作规范性有所欠缺，导致部分房地产企业难以选择较为优质的单位，低价中标现象更是时有发生，建设材料的质量难以得到保证，为后续工作埋下了安全隐患。

3  房地产开发项目全过程成本控制的优化措施

3.1  建立健全成本核算体系

建立健全成熟的成本核算体系，是企业一项艰巨而又重要的任务。首先，企业应重视完善成本管理制度。成本管理制度中规范成本核算程序和流程，明确产品成本划分方法。其次，重视成本核算对象的确定。核算对象应以便于核算、管理为原则;要保证各项成本信息反映真实、准确。然后，准确进行成本的归集、分配与转结。综合性项目很多成本费用要分配，再间接地归集到各成本核算对象，可以借助信息化技术，利用会计核算软件的管理模块，实现财务、业务的一体化管理。

3.2  完善评价指标体系，科学设定成本目标

投资决策是全过程成本控制的基础，必须完善评价指标体系，科学设立成本目标，精准决策为后续阶段的成本控制奠定依据。房地产开发企业应当组织专业项目组开展可行性分析，成本控制人员对工程造价、政府税费等进行分析。采用最新财务比率指标，充分调研原材料、人力等市场，设立工程造价定额标准，“三通一平”等前期工程费用要依据实际估算，社区管网费的分析要调查区内网站的设置及其供应能力，配套设施则以管理性和舒适性为主。此外，丰富社会效益评价指标，重视租售率、容积率、市政配套等市场定位和规划评价指标，考虑开发项目的不可行因素，设立科学的成本目标，并做好土地成本变化、贷款利率变动、开发周期等方面的风险分析。

3.3  提高建设投资预估支出的准确性

对于房地产企业而言，科学的建设投资预估支出可以为项目投资、工程招标、资金筹措和工程限额设计等方面的工作提供较为可靠的支持。在编制建设投资预估支出时，房地产企业要脚踏实地，既不能估高，也不能估少。估高有可能会导致挥霍资金的现象，估少有可能会因为追加投资而对投资计划产生一定的破坏作用。在此种情况下，房地产企业可以创建工程建设信息数据库，以积累投资估算经验。同时，相关工作人员还应该及时收集预估开销指标信息。另外，工作人员要根据开发项目的实际情况，不断对相关指标进行修改和完善，并以相关信息为基础，科学确定项目定位，以便为相关工作提供参考。

3.4  加大招标阶段成本管控的力度

招标阶段是工程建设前期非常重要地环节，不但要确定整个工程承建的单位，同时更加考查相关单位的综合实力，还要科学的控制工程开发期间的风险，使工程的建设资金能够合理地调配，更好地保证整个工程的建设资源得以妥善的使用。招标阶段要注意以下几点：一是要对整个工程的工程量进行核算，编制工程量清单。二是要对招标文件进行严格的审查，确定相关的条款。三是加强评标环节技术及合理报价控制的力度，使工程的建设成本得到有效的控制。

3.5  施工审核

在施工审核方面，开发商需要与设计单位、现场施工单位进行充分的图纸审核工作，在事先尽量发现影响施工成本的主要因素，如设计图纸中是否存在不合理设计、不合规范要求的地方，此时可要求设计单位进行必要的优化;审核图纸细节是否进行了充分考虑，且是否在设计图纸中进行了清晰明确的标记，这有助于后续双方之间的事故责任划分，为索赔提供事实依据;审核不同专业衔接是否恰当，不同专业交接界面是否有重复，考虑到建设项目往往专业种类较多，如水电、管道、装修、主体施工等，界面的划分对于成本的控制不可忽视，不清晰的界面划分很容易导致重复性的施工工作，不仅延长了施工工期，而且造成了材料等的过量浪费，相同地，专业界面的划分有助于不同施工人员责任的划分。

3.6  项目竣工阶段的成本控制

在工程造价管理工作中，工程造价的确定是其重要内容。在确定工程造价时，房地产企业要以现行的工程造价管理规章制度为中心，根据甲乙双方所签署的合同，切实遵循实事求是原则，对各项变更环节展开仔细的核对。在项目工程结算审核时，工作人员要对所有的结算材料进行仔细的检查，保证其完整性，这些资料主要包括项目招标文件、工程联系单、原合同、合同补充协议、施工竣工图等。另外，房地产企业还要将项目竣工图纸与项目的实际情况进行对比，以确保其一致性和工程量计算的准确性。

4  结束语

在社会飞速发展的新时代，房地产企业要想在该行业保持领先地位就必须进行目标成本的控制，通过目标成本的控制可以更好地分析市场的发展趋势，从而紧跟时代的潮流，制定出最适合本公司的发展计划，把握市场的发展规律，从而进行最有效益的投资活动，使得公司获得最大的投资效益。

参考文献：

[1] 林素烟.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].财会学习，2019（3）.

[2] 富起.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].房地产导刊，2019（11）：181.

[3] 孙连涛.房地产开发项目的全过程成本控制[J].企业改革与管理，2018.