论房产赠与公证应注意的问题

摘要：当前房产的买卖、继承、赠与等都已经成为了人们非常关注的问题，房产赠与涉及到非常多的问题，在受理房产赠与公证时应该注意一些问题，避免在工作中出错。本文就房产赠与公证应该注意的问题进行探析，旨在为房产赠与公证的实践工作提供一定的参考和指导。

关键词：房产;赠与;公证

引言

近年来人们的生活水平在不断提高，房价不断上涨，房屋成为了一种非常重要的财产，房产赠与的事件越来越多。房产赠与公证是公证处非常重要的工作内容，主要是对赠与人赠与房屋以及受赠人接受房屋的合法性和真实性行为进行证明。由于房屋标的数额非常大，因此在受理房产赠与公证时，一定要保持谨慎的态度，尤其是要注意一些特殊问题。

一、房产赠与公证的概念和特征

房产赠与公证是指公证机构对房产赠与人将自己的房产在附有一定条件的情况下或者在无任何条件的情况下赠与给受赠人行为的合法性和真实性进行依法证明。赠与公证的类型有三种，分别为赠与合同公证、受赠书公证和赠与书公证，其中赠与合同公证是指受赠人和赠与人对于无偿赠与通过书面形式来达成合意，属于双方法律行为，在房产赠与中，这是最为常见的一种赠与方式。受赠书是指受赠人通过书面形式来表达自己愿意接受赠与的法律行为，属于单方面的法律行为，而赠与书是指赠与人通过书面形式表示自己将财产无偿赠与给他人的法律行为，同样属于单方法律行为，所以要想产生赠与法律关系，就需要受赠书和赠与书合用。一般情况下，人们是通过赠与合同的形式来达成赠与合意，只有当未成年人无法签订赠与合同或者受赠人和赠与人在不同的地区的情况下才会选择赠与书和受赠书的形式。

房产赠与公证需要遵循当地的地域管辖，受赠书公证一般是受赠人自己到房屋所在地公证处去申请办理，而赠与书则需要赠与人自己到房屋所在地的公证处申请办理;赠与合同具有双方法律效应，所以需要赠与人和受赠人双方共同到房屋所在地的公证书去申请办理。

二、房产赠与公证的重要性

（一）稳定赠与法律关系

房产赠与公证不具有可撤销性，所以房产赠与公证能够稳定赠与法律关系。我国的《合同法》中规定，房屋赠与过程中，在房产权利转移之前是可以将赠与随时撤销的，而通过公证的赠与合同则不适应这一规定，也就是说经过赠与公证的房产就算没有办理过户手续，赠与人也不能随便将赠与撤销，并且受贈人也有权利要求赠与人配合相关的手续，办理过户手续，因此房产赠与公证能够稳定赠与的法律关系。

（二）平衡赠与人和受赠人的权益

当房产赠与行为发生时，受赠人一般提前对赠与人付出了一定的代价，可能是利益和可能是信赖，如果受赠人付出利益或者信赖之后，赠与人没有权利处理房屋，那么受赠人就无法得到受赠的房产，这对于受赠人来说有失公平。例如xx有2个儿子，xx的配偶死亡，兄弟两个人由于老二工作地点更靠近xx，所以约定由老二来赡养老人，并且老人的房产通过赠与的方式留给老二。老二赡养了xx二十多年，但是却由于房产属于父母的共同财产而无法赠与，赠与行为没有通过房屋共有人，也就是xx的配偶同意，最终撤销，而老二也没有支付合理的对价，也无法通过善意取得，这对于老二来说有失公平。对于这种情况，如果赠与时通过公证处，那么就可以提前通过继承的方式来对xx配偶的遗产进行分割，将产权人理清，然后再进行赠与，此时就能够保障受赠人的权益，同时还能够有效避免房屋隐性共有人的合法权益受到侵害。

（三）确保国家的税收利益

房产买卖需要交付一定的个人所得税和营业税，而房产赠与则不需要，因此会有个别的人通过房屋赠与的方式来买卖房屋，以此来逃避税收。房产登记部门一般没有足够的专业能力以及精力来对这种真买卖假赠与的情况进行辨别，这时就需要通过公证机构来严格把关，从赠与原因、赠与双方的亲属关系等多个方面来进行调查并核实，避免当事人来逃税或者漏税，这样一来，就能够有效保障国家的税收利益。

三、房产赠与公证应注意的问题

（一）房产赠与公证的办理

在办理房产赠与公证时，受赠人和赠与人需要提交个人的身份证明，同时还需要提交两者的亲属证明以及房屋的产权证明等材料，公证人员需要核实赠与人和受赠人双方的身份，避免出现冒名办理的情况。公证人员同时还要审查赠与人的赠与意愿以及精神状态，查明是否存在欺诈或者胁迫的情况，弄清楚申请人是否为完全民事行为能力人。要核查受赠人和赠与人双方真实的亲属关系，避免陌生人通过冒充亲戚来进行假赠与、真买卖的情况发生。对赠与人和受赠人的资格进行审查，确定受赠人是否具备受赠的资格，赠与人是否对房产具有完全所有权，如果受赠人要接受宅基地房产，那么必须要是农村户口，否则不受理。公证人员一定要注意审查赠与的原因，对于逃避赡养老人、逃避债务、逃避抚养子女等各种法定义务的赠与行为，不受理。在房产赠与公证审查的过程中，赠与财产的审查是重点工作，要求公证员需要到不动产登记部门实地调查房屋所有权的状况，确保赠与的房产为赠与人的合法财产。在赠与公证审查过程中公证员需要做好详细的谈话笔录，对赠与公证的整个过程进行录音和录像，整个过程要时刻保持严谨，并且留下真实、全面的证据。在办理房产赠与时，要告诉当事人要及时到相关的部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为不生效。另外，如果受赠人已经结婚，公证人员应该提醒受赠人是选择将房产作为夫妻共同财产还是自己的个人财产，如果没有明确约定那么按照《婚姻法》中的相关规定，赠与得到的财产归夫妻双方共同所有。

（二）未成年人受赠的相关问题

如果房产赠与的受赠人是未成年人，《中华人民共和国民法通则》提出如果赠与人将房产赠与给未成年人，那么赠与过程属于单方的行为，只要赠与人明确表示赠与房产那么房产就属于被赠与未成年人的个人财产，赠与人表达赠与意识之后房产的所有权就可以发生转移。我国的《房地产管理法》中指出房地产的转变或者变更需要到房管部门办理变更登记，但是一些房管部门并没有设立未成年人房地产权属登记的业务，对于这种情况，房产部门并没有法律依据来限制这一行为，取得房地产权的能力并不是属于民事行为能力，而是属于民事权利能力，如果未成年人受赠人的房产不能及时进行变更登记，这并不影响未成年人取得房产的所有权，未成年自身并不需要承担法律后果。未成年人受赠并不需要自己同意，只需要赠与人表示自己的赠与意愿就可以，这是为了对未成年人的权益进行有效保障。

（三）特殊赠与合同中附居住权义务的赠与合同问题

我国的《合同法》规定，当事人在制定合同时可以约定附条件，如果合同附有约定条件，那么只有当条件成立时合同才能生效。如果合同中约定了接触合同的条件，那么当解除条件成立后，合同实效。如果房产赠与合同约定了附条件，那么只有附加条件成立之后合同才能生效，否则就是合同虽然成立但是并没有生效。我国的合同法明确指出赠与可以附加义务，赠与合同中约定了附加义务，那么需要受赠人履行义务才能享受房产赠与。如果在附义务期间赠与的财产存在瑕疵，那么需要有赠与人和受赠人同时承担责任。因此，附义务的房产赠与合同一旦签订就生效，这也是附义务赠与合同和附条件赠与合同最大的不同。对于附条件的赠与合同来说，只有条件成立之后赠与合同才能生效，而对于附义务的赠与合同来说，对于其中附义务的履行不会影响合同的生效，只有将附义务当成是合同的附随义务。附条件的赠与合同和附义务的赠与合同在法律后果方面也存在着一定的不同，附义务不履行可以撤销合同，而附条件的则一般对赠与的影响比较小。因此对于特殊赠与合同附居住义务的赠与合同来说，在受理时一定要明确是附义务的赠与合同还是附条件的赠与合同。

如果赠与人和受赠人办理了合同公证，并且到房屋管理部门办理了房屋变更登记手续，那么受赠人就擁有了房屋的所有权，此时受赠人就有权利来处理房屋，包括出售房屋。此时就算是赠与人按照规定申请将房产赠与撤销，但是房屋已经转让给善意第三人，而法律有效保障了善意第三人的权益。此时为了保障赠与人的权益，法院会判定受赠人提供赠与房屋环境一致的房屋给赠与人。如果受赠人由于经济原因将房屋抵押给了银行，而银行已经将房屋拍卖，或者由于受赠人因为自己的穷困潦倒、吸毒以及赌博等将房屋出售，受赠人无法为赠与人提供一致环境的房屋给其居住，这种做饭违背了赠与房屋的意愿。为了避免这种情况的发生，要求公正人员要在办理公证时明确告诉赠与人受赠人会有出售房屋的可能性，并做好相关的笔录，公证机构就不需要承担对应的赔偿责任。

四、结语

房产赠与公证是一项比较复杂的工作，在实际的公证过程中，公证人员一定要秉承客观、公正的原则，严格按照相关的法律法规来处理相关的事务。当前我国的房地产行业兴盛，房屋赠与方面的事务非常多，房产赠与公证业务在不断增加，因此公证人员一定要深入分析各种工作中可能遇到的问题，寻找有效的解决方法。

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作者简介：

李英华（1966年11月7日-），汉族，大学专科学历，籍贯：黑龙江省穆棱市，工作单位：黑龙江省穆棱市公证处，职称：公证员。