探讨房地产的融资问题

袁小英

Discussion on the Financing Problems of Real Estate

YUAN Xiao-ying

【摘  要】当前，社会经济的快速发展促进了房地产行业的发展。房地产开发企业对我国经济发展作出了重要的贡献。房地产行业与国家政策、社会环境因素有紧密联系。为促进房地产行业的发展，就需要注重融资问题，拓展和丰富融资渠道，注重风险控制，让企业得到持续的资金支持并实现长远发展。基于此，论文结合山西省光信地产投资集团有限公司的具体情况，分析了房地产的融资问题。

【Abstract】At present， the rapid development of social economy promotes the development of the real estate industry. Real estate development enterprises have made important contributions to China's economic development. The real estate industry is closely related to national policies and social environmental factors. In order to promote the development of the real estate industry， it is necessary to pay attention to the financing problems， expand and enrich the financing channels， pay attention to risk control， so that enterprises can get sustained financial support and achieve long-term development. Based on this， the paper analyzes the financing problems of real estate in combination with the specific situation of Shanxi Guangxin Real Estate Investment Group Company Limited.

【關键词】房地产;融资;问题;策略

【Keywords】real estate; financing; problems; strategies

【中图分类号】F299.23                               【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）05-0072-02

1 引言

当前，国内房地产市场得到了极大的发展。首先，人们的住房需求不断增加，加上土地资源有限，土地的成本不断提升，让房屋市场价格随之增长;其次，中央政府以及各地方一直在出台相关的调控政策，这也对房地产企业带来了影响，出现销售速度、销售量以及资金回收速度等方面变慢的情况。市场环境呈现出增量向存量转型的情况，在市场供需结构调整背景下，因为房企对资金依赖度较高，这就让够其销售回款速度变慢，且负债率日益提高。企业要想实现长远的发展，就必须提升自身竞争力，选择与各种经济环境和政策相符的融资策略。

2 房地产的融资问题

2.1 自有资金不足，负债比例持续提高

房地产行业的发展离不开资金，对资金的需求很大，土地价格不断提高，建设开发都需要大量的资金。依据融资优序原则，企业要先对自由融资方式进行运用，这样能够减少为外部融资带来的风险，还可以减少这方面的成本[1]。虽然当前国内房地产行业得到了很大的发展，但是企业仍面临很大的偿债压力以及风险，如果房地产开发企业不能够实现预期的收益，产生亏损而影响偿债能力，就会对企业带来很大的影响，会导致其出现财务困境。

2.2 融资渠道单一

房地产项目的开发涉及很多的环节，例如，土地获取、施工、设计、预售和交付等，每个阶段的正常开展都需要很多的资金。但是就现阶段房地产融资情况而言，融资途径存在单一的问题，无法满足开发在资金方面的需要。虽然当前出现了一些其他融资方式，例如，自由资金、债券、股票以及银行信贷等，但是企业的融资仍存在单一性和局限性，大多数都是通过银行信贷获取资金。在金融杠杆作用下，房地产信贷收紧，政府和地方也不断发布调控政策，所以，只通过单一的渠道获取资金是不合理的，会对企业资金链带来消极的影响。另外，如果房地产市场下行，就会让房地产开发企业的资金周转难度加大，资金偿还风险还会对银行业带来负面影响[2]。

2.3 资金周转缓慢，存量资产有待盘活

房地产企业的商业模式一直都是一样的流程，即先拿到土地，之后进行开发，最后进行销售。然而在前两个环节需要投入很多的资金，还会受调控政策影响，导致房地产的销售回笼资金周期变长，有很多资金存在沉淀问题。企业持有性存量资产不断增加，急需对其进行盘活，这样才能促进企业的长远发展。

3 房地产的融资策略

3.1 拓宽融资渠道

融资渠道单一是房地产开发企业普遍存在的问题，这对企业的发展来说极为不利，所以，这就需要对融资渠道进行丰富和拓宽，可以将传统、创新融资途径进行结合，通过多种金融工具组合，为企业的发展提供丰富的融资途径[3]。房地产开发项目存在差异，自然对于资金的需求量也有差异，因此，这就需要企业全面分析具体开发项目，合理选择相应的金融工具引入资金流。第一，要对股票融资限制进行合理放宽，对企业权益融资比例进行提升，对企业资本结构进行优化;第二，要对债券市场进行健全，降低准入的门槛，对条件进行放宽，针对长期债券要提升额度，这样能够帮助企业对短期资金压力进行缓解;第三，要对资产证券化方面的法律法规进行完善和健全，对资源进行有效配置，让现有资源能够最大限度地得到利用，增加企业的利润;第四，在项目开展中，企业需要主动和供应商沟通，对相关资源进行有效协调，通过供应链实施融资，這也可以帮助企业减轻短期资金压力。企业要结合自身的资金需求以及自己的特点，对融资途径进行丰富，不同的融资途径，其应用价值也存在差异，对于金融风险的对抗效果也各有优势，因此，企业要结合具体需求合理地选择途径。

3.2 降低融资成本

融资成本顾名思义就是企业在筹资活动中付出的成本，即资金使用者向资金所有者支付的报酬。融资的成本与风险之间的关系呈正相关，风险越大自然成本就越高。通常融资成本从低到高的排序是国债、金融债、短期融资券、ABS、企业债、银行贷款、股票和股权私募[4]。项目开发需要很多的资金，企业也不能只通过一种方式进行融资，一般都会选择两种以上的方式进行结合运用，一般股权融资成本要比债券融资成本高，如果使债务融资的比例提升，就可以对企业融资成本进行减少，然而其达到一定比例后，就会使企业的财务风险变大，使企业的总体融资成本提高，所以，要想避免这种情况，企业需要充分分析自己的情况，科学地选择融资方式组合，进而对融资的成本进行最大限度地降低，使资本结构可以实现最优。

3.3 降低财务风险

财务风险对企业的发展具有不利影响，企业要想对其进行控制，就要有效地对净负债比例进行控制，科学地调整债务和权益关系，企业要减少对银行信贷融资途径的依赖，打破单一的融资渠道，结合自身各方面的情况，探索多样化的融资渠道，明确最优资本结构。另外，要开展全面预算管理，控制好项目各个环节的资金预算，加强预算落实和监督，对财务内部制度进行优化和健全，为预算计划的落实提供良好的基础，使资金能够充分发挥其使用效率，增加企业的利润。宏观政策对行业也具有重要影响，这需要企业可以正确地把握走势，明确掌握相关调控政策的内涵，进而对项目投资方向作出相应的调整，改变之前的经营模式，跟随时代发展，积极地进行创新，提升产品的竞争优势，提升产品的不可替代性，提升企业的风险抵御能力。

3.4 健全融资制度

现阶段，房地产开发市场得到了极大的发展，然而与融资有关的法律法规仍不够完善，要促进行业的健康发展，对房地产开发市场进行规范，就需要在现有融资法律法规的基础上进行相应的优化、调整和完善。该行业包含很多的主体，融资就会直接影响到相关主体经济利益，特别是资金提供方以及需求方[5]。所以，这就要求对这方面的法律法规进行完善，基于政策手段，对融资形式以及内容作出清楚的规定，提升管理的规范程度，有效地对企业进行引导，提升监管的效果。第一，对于当前法律法规中不健全的内容条款要进行完善。应该结合资金投入区域特点，有目的性地进行法治化建设，防止出现违反规定使用资金的问题。第二，在确保融资行为正常开展的基础上，要结合市场需求的变化，对法律条例进行相应的调整和优化。市场发展的速度很快，在发展中不同的阶段存在的挑战以及机遇也都不同，所以，这就需要对法律条例进行及时调整和更新，让其与市场发展情况相适应，这样才能更好地发挥出应有的作用，为相关方提供健康的资金筹集环境，充分发挥制度的引导以及监管作用。

4 结语

综上所述，当前市场环境的复杂性不断提高，房地产开发企业要想实现长远发展，就需要增强资金管理的意识，注重解决融资问题，对融资制度进行优化，积极拓宽融资渠道，降低融资成本和风险，为企业的运营提供资金支持。

【参考文献】

【1】张国良，卞政.当前市场环境下房地产企业融资面临的问题及应对措施[J].经营与管理，2020（01）：28-31.

【2】甘丰刚.JAJC房地产开发企业融资问题研究[D].南昌：江西财经大学，2019.

【3】田浩楠.房地产融资存在的问题与对策研究——以万科地产为例[J].现代商业，2019（21）：104-105.

【4】黄俊芳.房地产企业的融资问题研究[D].昆明：云南财经大学，2019.

【5】张齐浩.我国房地产企业融资模式现状和改善策略研究[J].地产，2019（07）：77-79.