后疫情时代的中国房地产市场

文/本刊编辑部 郄江华 王聪聪

房地产是我国国民经济的重要产业，对拉动经济增长、促进劳动就业、贡献财政税收等有着重要贡献。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。针对此次疫情，我国政府指出要密切监测经济运行状况，聚焦疫情对经济运行带来的冲击和影响，做好“六稳”工作，做好应对各种复杂困难局面的准备。目前，随着国内疫情得到有效控制，房地产市场正逐步恢复。

中国房地产市场的主要增长动力

1.城市群的发展

2018 年，中国已形成京津冀、长江三角洲和珠江三角洲三大较为成熟的城市群，根据统计局发布的统计公报数据，该三大城市群合共贡献中国GDP 总额的约39.1%。根据“十三五”规划，中央政府提出城市群倡议。根据该倡议，中国至2020 年将总共建成19 个区域城市群。该倡议旨在透过提供更多政府支持促进低线城市产业发展及提供政策促进人口流入，以此促进中国经济均衡的发展。

2.城镇化的持续推动

根据国家统计局数据，中国2019 年城镇化率为60.6%，较《国家新型城镇化规划》计划的目标年2020 年提前一年达至目标。预期持续推动城镇化将会提高住房市场需求。中国政府扶持棚户区改造

近年来，各地政府持续努力对中国城镇区内的棚户区进行重建。根据中国住房和城乡建设部提供的资料，于2016 年至2018 年，每年改造约600 万套城镇棚户区住房，于2019 年改造320 万套城镇棚户区住房。重建的棚户区内生活的居民通常获得补偿。因获得金钱赔偿的居民很大可能改善彼等住房条件，故而刺激了有关区域的住宅物业需求[1]。

3.人口迁移重新定向

与一线、二线城市相比，具有先进产业及经济发展的众多地级市的人口适度增长。中国一线、二线城市相比低线城市通常房价较高，从中国其他地区迁往的民众更难在该等城市安置。在此背景下，物业开发商认为三线、四线城市为更具吸引力及策略性的选择，因该等城市预期将出现人口稳定增长。

4.城镇居民的可支配收入、支出上涨

中国经济快速发展令人民整体生活水平得以提高。城镇居民的人均可支配收入从2014 年的28 844 元稳步增加至2019 年的42 359 元，而2019 年城镇居民的人均消费支出为28 063 元。随着需求及购买力增加，对房地产市场的投资相应增加。

非典带来的启示

很多人会将此次疫情同2003 年非典对楼市的影响进行类比。其实，二者相似之处不多。第一，宏观经济存在差异。2003 年，中国GDP 增速达10%（见图1），刚加入WTO 加上人口红利，经济腾飞上行。如今，GDP 增速保6%，金融去杠杆叠加中美贸易战，经济下行压力大。第二，居民杠杆率不同。2003年，房地产业也处于飞速发展期，大众忙于寻找机遇创业，全民炒房现象尚未出现。现在，居民69%财富是房产，负债规模达80%，居民负债过高，风险已显现。第三，政策环境不同。非典过后，中央出台了促进房地产发展政策，肯定了房地产市场的发展“对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，强调“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度”。

图1 2001—2007 年GDP 增速趋势图

房地产为国民经济支柱产业地位确立。作为提振经济的重要驱动，理所当然地受到了鼓励和重视。从2019 年延续至今，房地产政策一直是“稳房价、稳地价、稳预期”。在稳定的市场环境下，大房企销售规模增长，将推动行业集中度继续提升。2020 年，预计全国商品房销售金额15 3000 亿元，同比小幅回落4.1%。而公布销售目标的33 家TOP50 房企，总金额比2019 年增长9.5%，预计市占率比2019 年提升6.5 个百分点。

2020 年中国房地产开发投资和销售情况

1.房地产开发投资完成情况

根据国家统计局的发布，2020 年1～5 月份，全国房地产开发投资45 920 亿元，同比下降0.3%，降幅比1～4 月份收窄3.0个百分点（见图2）。其中，住宅投资33 765 亿元，同比持平，1～4 月份为下降2.8%。1～5 月份，全国房地产开发投资45 920 亿元，同比下降0.3%，降幅比1～4 月份收窄3.0 个百分点。其中，住宅投资33 765 亿元，同比持平，1～4 月份为下降2.8%。

图2 全国房地产开发投资增速

1～5 月份，东部地区房地产开发投资25 190 亿元，同比下降0.1%，降幅比1～4 月份收窄3.0 个百分点；中部地区投资9 051 亿元，下降6.8%，降幅收窄3.8 个百分点；西部地区投资10 175 亿元，增长5.6%，增速提高1.9 个百分点；东北地区投资1 504 亿元，增长0.5%，1～4 月份为下降1.6%。

1～5 月份，房地产开发企业房屋施工面积7.6×109m2，同比增长2.3%，增速比1-4 月份回落0.2 个百分点。其中，住宅施工面积5.4×109m2，增长3.5%。房屋新开工面积7.0×108m2，下降12.8%，降幅收窄5.6 个百分点。其中，住宅新开工面积5.1×108m2，下降13.9%。房屋竣工面积2.4×108m2，下降11.3%，降幅收窄3.2 个百分点。其中，住宅竣工面积1.7×108m2，下降10.9%。

1～5 月份，房地产开发企业土地购置面积4.8×107m2，同比下降8.1%，降幅比1～4 月份收窄3.9 个百分点；土地成交价款2 429 亿元，增长7.1%，增速提高0.2 个百分点[2]。

2.商品房销售和待售情况

1～5 月份，商品房销售面积4.9×108m2，同比下降12.3%，降幅比1～4 月份收窄7.0 个百分点，如图3 所示。其中，住宅销售面积下降11.8%，办公楼销售面积下降26.7%，商业营业用房销售面积下降21.7%。商品房销售额46 269 亿元，下降10.6%，降幅比1～4 月份收窄8.0 个百分点。其中，住宅销售额下降8.4%，办公楼销售额下降35.3%，商业营业用房销售额下降26.6%。

图3 全国商品房销售面积及销售额增速

1～5 月份，东部地区商品房销售面积2.0×108m2，同比下降9.9%，降幅比1～4 月份收窄7.6 个百分点；销售额25 661 亿元，下降7.7%，降幅收窄8.4 个百分点。中部地区商品房销售面积1.3×108m2，下降17.3%，降幅收窄6.8 个百分点；销售额8 863 亿元，下降18.5%，降幅收窄8.1 个百分点。西部地区商品房销售面积1.4×108m2，下降9.3%，降幅收窄6.9 个百分点；销售额10 301 亿元，下降9.0%，降幅收窄7.3 个百分点。东北地区商品房销售面积1.7×107m2，下降22.4%，降幅收窄2.9 个百分点；销售额1 445 亿元，下降19.5%，降幅收窄2.0 个百分点[3]。

疫情对中国房地产市场带来的机遇

1.行业加速整合，效率提升

在疫情的影响下，房企回款难导致资金承压，中小房企的资金承受能力相对低，这或将导致新一轮的收购和整合，地产行业的运行效率有望得到提升，这对转型中的中国经济是一大助力。

2.金融政策的放宽利好房企

从近期公开的信息可以看到，央行已经开始通过公开市场操作和中期借贷便利向市场投放资金。2020 年2 月3 日，人民银行以利率招标方式开展了12 000 亿元逆回购操作；2 月4 日，央行以利率招标方式开展了5 000 亿元逆回购操作；2 月10 日，央行以利率招标方式开展了9 000 亿元的逆回购操作。金融扶持经济的力度表现强劲。房企凭借实物支持和稳定的投资回报往往更容易受市场资金青睐，金融政策的放宽能在一定程度上缓解房地产行业的资金压力。金融政策的放松势在必行，通过投放一部分资金来推动经济的发展，让消费和投资保持一定的活跃度，用空间换时间，这在当前的经济形势下是十分必要的。

3.需求短期受抑制，长期会得到释放

在“房住不炒”的政策环境下，过去几年的房产调控，已经把投资需求压低，大量的购房者都是刚需客户，疫情只是让刚需客户的消费行为延迟了。尽管疫情会对需求市场造成一定的影响，2020 全年全国商品住宅销售面积同比将有不同程度的下滑，但房地产市场仍然保持着巨大的体量，一旦疫情结束，消费需求将会被释放，市场会迎来一个交易的小高峰时期。根据疫情延续时间的长短，这个小高峰时期可能将发生在2020 年的第二季度或第三季度。

疫情过后中国房地产市场投资重点

1.回归刚需，投资应让位刚需

疫情会影响投资，但不改刚需本质，是否买房首先由需求决定，正如网上流行的段子“如果疫情控制住了，亏的钱都会涨回来；如果疫情没控制住，要钱也没用了。”钱财都是身外之物，当下的需求才是第一位。

2.关注南方温暖地带的投资机会

随着中国人口老龄化的来临，巨大的养老需求也将催生市场需求；经历本轮疫情，国人将更加注重养生和保健，南方温暖地区是非常好的选择，这或将催生市场对于南方温暖地区的房产需求，如海南、粤港澳大湾区、云南等，南方温暖地带具备很大的投资潜力和价值。

3.聚焦核心一线、二线城市的投资机会

目前，中国的城市化进程仍在继续，人口向经济、教育、医疗等优势明显的地区聚集的趋势始终不变，在需求支撑下，一线、二线城市的楼市前景更为看好，建议始终关注一线、二线核心城市的投资机会[4]。

4.通过房地产基金参与楼市投资

商品房是典型的重资产，疫情影响下成交表现不佳，受市场波动的影响很大，直接买房对于有流动性需求的投资者并不合适，通过优质的房地产基金，依托专业的投资管理人有机会参与到优质的房地产项目中去。

战胜疫情，促进房地产市场的未来发展

从国家统计局发布的2020 年1～5 月份全国房地产行业数据来看，5 月地产开发投资降幅进一步收窄，几乎与去年同期持平。这期间，疫情持续好转。从销售指标上看，1～5 月份，商品房销售面积4.9×109m2，同比下降12.3%，降幅比1～4 月份收窄7.0 个百分点。商品房销售额46 269 亿元，下降10.6%，降幅比1～4 月份收窄8.0 个百分点。自3 月以来，在疫情好转下，房地产市场销售同比降幅持续收窄，至5 月销售面积降幅收窄至12.3%，仍处在2015 年3 月以来的高位水平。

5 月份，由于国内疫情控制成效明显，市场活跃度持续上升，新房、二手房价格上涨城市数量均创2019 年8 月以来新高，价格涨幅稳中有升。各等级城市的新房、二手房同环比均上升。预计6 月随着北京的疫情二次暴发，国内疫情再次回到控制期，预计6 月市场需求延缓释放，各城市价格上涨动力不足。