营改增对物业管理行业的影响及应对策略

李翰青

【摘 要】 我国税务制度改革伴随着营业税与增值税两大主体税种，其目的在于改善企业经营生存环境，推动行业发展。营改增是近年来实行的全新改革措施，遍布建筑业、金融业、公共服务、生活日用等众多行业，通过调整我国税制结构，降低企业整体税负，来激发企业的经营活力。但是由于受限于经营和业务水平，营改增实行下，许多企业整体税负不降反升，因此，针对营改增政策，企业经营发展的战略决策至关重要。文章基于营改增对物业管理行业的影响展开论述，探讨相关应对策略，提出几点意见和建议，以供参考。

【关键词】 营改增 物业管理 影响 策略

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税，属于地税，是一种基于所有权概念所缴纳的税。增值税简单的说则是对商品在各个流通环节上新增加价值所交的税，属于国税。“营改增”就是把产品和服务一并纳入增值税征收范围，不再对“服务”征收营业税[1]。其本质在于降低服务性企业的税负，有利于优化资源配置，提升企业综合竞争力，稳定市场环境，从而减少政府对市场形势的干预。营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，但是受限于企业经营水平和业务能力，这种“减负”反而成为一种新的负担。

一、营改增对物业管理行业的影响

（一）财务管理制度改制。物业管理作为服务性项目，缴税被划分为增值税体系当中，企业必须要调整财务管理制度，统筹规划资金。由于涉及的服務多为生活日用和建筑施工，财务管理对象通常为随时使用的现金流为主体，为了避免资金投入后未及时收回款项，可使用的现金减少，防止资金链断裂，企业必须要合理统计税务数据，在营改增避免了重复征税的前提下，企业必须要根据税率和抵扣范围，制定符合物业管理模式和企业发展的财务管理制度，调整产业结构，合理选择业务类型，明确发展方向。

（二）税负与利润。增值税税率统一一直都是我国税制改革的长远目标，但是由于增值税税率有所不同，实际缴纳的税款也各有高低。物业管理行业被归为生活服务业，是房地产业的小类，原先与保险、金融等行业同一层级的营业税税率在5%。营改增后，物业管理行业的增值税一般在6%与11%两档，税率有所增加。这也就意味着企业为了保持收支平衡和盈利，在经营模式和收费方式上也要有所改变。

（三）管理类型与税负整体。物业管理工作的范围十分宽泛，管理对象也较为全面。营改增后，营业税所划分的建筑设施产生的税务差异已经改变，增值税纳税方向不以经营规模或建筑类型为标准，而是分为即小规模纳税人和一般纳税人[2]。考虑到经营水平和利润收益，对于中小微企业实质上是一种减负政策，而对于大型企业来说，进项发票和需开出的销售发票产生一定的税率差额无法全额抵扣，这将会造成部分企业由于税率的提高、进项发票的差异影响税负，影响企业经济利益。

（四）收费方式与税务管理。物业管理行业的收费方式包括包干制形式和酬金制形式。前者具体为业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，而盈亏均由物业服务服务企业承担。后者指的是物业服务企业按照约定在物业服务资金中按照数额、比率抽取酬金，余下的部分作为物业服务合同的支出，如果出现不足或者存有结余，由业主享有或者承担[3]。营改增后，不同的收费方式也会影响企业的经营成本，包干制在人力成本的花费上是无法取得增值税获得进项发票的，企业可抵扣的增值税进项发票只能从除人力成本外的花费上获取，但人力成本占物业管理行业支出的比例较大，因此必须在税务管理和收费机制两方面进行优化。酬金制由于一般情况下不会产生增值税进项发票，对中小型企业的生产经营来说是有利的。

二、营改增背景下，物业管理财务及税务制度的优化策略

（一）税务筹划。企业管理者要加强对财务人员和一线工作人员的税务意识培训，强调营改增政策对日常工作事务的影响。只有了解营改增税收政策对物业管理行业的影响，才能在各项工作事务和流程中进行优化。比如收费制度的改革，小规模的物业管理公司应当采用酬金制收费方式，合理避税，降低税负。而缴税身份为一般纳税人的物业应当根据销售情况和经营利润情况分析包干制与酬金制的应用方案，加强财务审核和会计预算工作[4]。合理的税务筹划能够有效帮助企业避免税务政策给企业带来的资金风险，降低税负。

（二）重视市场调研，明确需求。物业管理的服务对象是群众，无论是收费改制还是经营模式转变，都要根据实际情况再做决策。一方面要加强同行业不同规模的企业税制改革，采取较为安全的财务管理制度，另一方面要考虑到税务管理带来的工作问题，如何在有效解决居民群众需求的基础上，不影响企业盈利和正常发展，从而避免企业在调整税负过程中推行相关制度而引起群众不满，遭到抵制。

（三）迎合税务政策。营改增导致的问题都是企业发展过程中与现实因素产生的细节问题，无论是体系制度还是资金损失，只要迎合国家政府的相关政策，就会被保障权益。营改增针对的不是某一行业，也不是具体企业，但它所起到的效果是根据企业实际情况来决定的。有的企业营改增后税务减负，有的企业税负加重，经营困难，难以为继。企业只有根据自身情况，寻找税务政策中符合相关标准的内容，积极向征税部门如实反映，争取税收优惠（如区别征税政策），为企业的发展营造良好的环境[5]。物业管理行业作为民生行业，要考虑到市场、服务对象、国家政策以及自身实力，不能发展偏颇，也不能画地为牢，相关制度和管理理念必须符合社会发展节奏，与时俱进。

结 语

营改增的全面实施，是财税体制改革的重要内容，对于物业管理行业来说，营改增不是简单的消除重复征税，而是基于市场环境做出的产业整合，改变整个行业生态，打破垄断格局，扶持中小企业发展，为其创造环境，增强社会市场活力，推动行业发展转型创新。

【参考文献】

[1] 张沁.“营改增”对物业管理行业的影响及应对策略[J].科技经济导刊，2018，000 （019）：P.228-228.

[2] 王稼强."营改增"对物业管理行业的影响及应对策略[J].中国科技纵横，2017，（17）：241-242.

[3] 廖媛秀.全面营改增后对物业管理行业影响的预计及其应对策略[J].现代经济信息，2015，（12）：28-30.

[4] 郭蓉.简析“营改增”对物业管理行业的影响及分析[J].财会学习，2016，（13）：168-168，183.

[5] 张朋秋.探讨"营改增"对于物业管理行业产生的影响[J].中国经贸，2017，（16）：236.