失而复得的学位：深圳学区房降档事件未解之问

南方周末记者　李玉楼

深圳市高级中学是深圳传统四大名校之一，由此，深高南学位竞争极为激烈，学区内分布着多达54个小区，其中近三年交楼的就有12个。　　　　　IC photo　❘图

《成都学区划片群体诉讼：“家长盯着直线距离，教育局讲闭合路网”》详见南方周末APP

★历时一个多月的学位风波，在寥寥数句“感谢政府”中落幕。

深圳市的积分入学政策较为特别，主要由基础分、连续居住加分和社保加分组成，其中占比80%的基础分主要取决于住房性质。

当财富广场的业主将土地出让信息、历史图则、新旧房产证、纳税凭证等资料一一出具后，参与座谈的教育局领导坦言：“我还真不知道光住宅用地又分这么多类型。”

2020年7月10日，深圳市学位申报系统反馈了最后一批“小升初”积分复核结果。

“审核通过。”亲眼看到结果，深圳市福田区财富广场业主张峰悬了42天的心方才落地。为了让儿子今年秋天入读深圳市高级中学南校区初中部（下称“深高南”），张峰已经准备了5年。

过去42天，围绕深高南附近8个小区的住房性质，学区内的新旧业主和当地政府展开了一场声势浩大的博弈，争议小区学童的审核结果从最初的“初审不通过”先变为“待审核”，又变成“不通过”，又变成“待审核”，最终落定为“审核通过”。

相较于6月17日的强势回应，福田区教育局在恢复涉事小区“一类资格”后未做任何表态，历时一个多月的学位风波在寥寥数句“感谢政府”中落幕。

一场学位风波暂时平息，但严峻的学位紧张问题短时间内难以缓解。南方周末记者了解到，事实上，深高南只是深圳市教育部门学位梳理的开端，也是初中学位短缺最突出的片区，全深圳存在类似住房性质争议的小区总共有一百多个。

这座每年净流入数十万人的一线城市，每次出现学位引发的争端都会引起巨大关注，今后仍将继续因教育资源短缺承受重压。

降档源自“其他业主举报”

5月29日，福田区小升初报名初审的最后一天中午，深高南学区内8个小区的业主相继收到“初审不通过”的反馈，原因是这些小区被教育部门认为不属于“住宅用途商品房”，该项积分由80分调低至70分。

深圳市的积分入学政策较为特别，主要由基础分、连续居住加分和社保加分组成，其中占比80%的基础分主要取决于户籍和住房，第一类住宅用途商品房可积80分，商务公寓等特殊房产则被划为第三类，只能积70分。

商务公寓等特殊房产与住宅有明显的区隔，在大部分城市的入学政策中都无法作为入学的依据。以长沙为例，如果特殊房产是学童家庭的唯一合法固定住所，也只能按相对就近原则统筹入学。

深圳则将特殊房产纳入积分体系，给予较低分数，使得这类学童也可以积分入学，积分不够再进行统筹。这与深圳积分入学改革的思路有关，这项改革的目标，实际上是为了让非深圳户籍以及租房家庭都能积分入读公立学校，因而特殊房产也被纳入。

这一政策自2014年起实施，上述8个小区的学童一直可以一类积分申请深高南学位。深圳市高级中学是深圳传统四大名校之一，这些小区的房价自然也水涨船高。

降档来得猝不及防。家长们收到不通过反馈时，距离系统关闭已不足六个小时。此前他们没有察觉到任何异常，其中两个热门小区近三月都成交了16套二手房交易。

一则发布于今年3月的学区房指南，在标题里写上了“462万挖笋深高南”，文中笋盘所在的安华小区正是被降档的小区之一，是一套单价85000元的54平方米两居室。这已是深高南学区内最低的上车门槛。

深高南今年的招生计划为630人，但其学区内分布着多达54个小区，其中近三年交楼的就有12个。学区内适龄学童数量激增，此前三年入学线逐年提高，分别为84分、85.4分和98.7分，不少家长预测，今年的入学线可能接近满分。这也是全深圳入学线最早接近满分的初中。

入学积分政策包括一项长期居住规则——自获得房产证之日起，每满一个月可加0.1分，此项最多可加10分，对应的是8年4个月的居住时间。

将购房时间纳入积分体系，源自优质小学爆仓频发，一些学区内一类学童人数超过招生人数。这一做法一方面能为统筹分流提供依据，另一方面也能打击为了学区突击买房的行为。

早在2019年12月20日，福田区教育局就对深高南学区发出学位预警，提示部分积分较高但家庭购房时间短的学生可能无法申请到2020年深高南的学位，并预告称将在学区所在的香蜜湖街道新建两所高科技预制学校，即学校采用轻钢结构装配模式建设，将建设周期从3－5年缩短至半年。福田区发布的信息显示，这两所学校将在2020年投入使用，合共提供3690个学位。

深圳各区教育局近年连续发布学位预警。2018年，全市9区均作了发布，这一年，公办小一学位缺口达6.1万个，当年入学的学童大多出生于2012年——这一年，深圳市出生人口首次突破20万，达21.2万，该数据在五年前仅为15.8万。加上深圳设置了较低的外来人员子女入读公立学校的门槛，大量非本地学童也增加了学位预计的不确定性。

深圳更为外界所知的学位紧张体现在普通高中录取率上。2019年夏天，“深圳公办普通高中升学率不到45%”的消息传出，引发社会关注。这一数据的残酷，使得深圳义务教育阶段的择校热情愈发高涨。

值得注意的是，2020年7月21日深圳中考结束后，深圳市教育局发布声明，表示今年已建成三所高中，高中升学率预计可提高到63%，但未说明公办高中的录取率。

在深高南这类大学区，小区和小区之间的竞争自然激烈。

新建小区大多是大面积豪宅，但居住时间更短，在现有规则下积分更低，在学位竞争中处于劣势；建设年代较早的老小区则大多面积较小，格局较为复杂。

突如其来的降档源于学区内其他小区业主的“举报”。

深高南负责人接受深圳电视台都市频道采访时披露了这场风波的起因：“新购住宅商品房家长，花了一千多万的这些人，他们担心分数不够，早早地就跟我们提出来，说教育局有规定（优先招收）住宅类商品房，那些单身公寓二三十平方米的就不属于住宅商品房”，学校在请示福田区教育局后，将学区内的8个小区调降为三类积分。

得知原委的老小区业主群情激奋。在他们看来，深高南学位紧张源于学区范围过大，解决办法应是缩小学区，剔除距离学校数公里的新楼盘，而不是“把我们挤出去了”。

学区之争迅速演变为一场资产保卫战，失去学位的小区也立马被市场重新估值。降档次日，即有原价350万元的房源降价60万元，亦有银行通知，将对涉事小区和全深圳一百一十多个单身公寓类住宅的抵押贷款审慎处理。

“跪求学位”第二次上演

8个小区的业主不甘“被挤走”。6月1日，业主们前往福田区教育局现场咨询，按照该局安排，每个小区派出五位代表依次参加座谈，座谈从下午持续至深夜。

时值晚间九点，7名在外等待的人士在教育局门前跪下了。现场视频显示，周围有近百人聚集，着警服人士站在下跪人员前方，手持喇叭警告下跪人员涉嫌触犯治安条例。

“下跪”将这场风波推上高潮。这是“跪求学位”第二次在深圳上演。2012年，未能申请到学位的数百位家长涌入南山区教育局信访，其中一位家长带着孩子下跪长达一小时，引发舆论关注。

一位深圳教育系统人士向南方周末记者分析，上一次跪求学位是“无求有”，而这一次是“有求好”，至少从数量上说，深圳近年的教育供给承受住了考验。

6月11日，福田区通报称：“存在有人借所谓‘名校学位炒作以抬高房价，公安机关对煽动和参与违法聚集的2名房地产中介人员已依法作出治安处罚。”

财富广场业主向南方周末记者提供的书面材料显示，参与跪求学位的主要是该小区业主。“当晚财富广场是最后参加座谈的小区，等待多时的业主听说‘局长不谈了，这才发生了跪在教育局门口的一幕。”

针对通报中“所谓‘跪求学位的7人中，没有一人今年有孩子需申请学位”的说法，财富广场业主核实发现：下跪人员中包括一名2020年小升初孩子的母亲和5名幼儿园、小学学生的家长。

“积分调降影响的不只是今年入学的孩子，对未来所有要上学的孩子都会产生影响。”上述业主表示，下跪业主今年无需申请学位说明不了什么。

财富广场业主跪在教育局门口之时，局内的座谈也出现了转机。泰安轩等3个小区被重新划分为一类积分，其余五个小区仍为三类。

南方周末记者获得的一段沟通录音中，福田区教育局的解释是：“单身公寓也要分土地用途看，住宅用地上的单身公寓是配备学位的，而工业用地、商业用地、办公用地、混合用地上建设的单身公寓不配备。”

“我当天听得有点懵。”张峰说，他从没接触过土地、规划这些内容，从教育局回家后，他花了两天时间自学土地规划知识，研究小区土地沿革。

学位回来了，明年呢？

重金购置学区房的业主显示出强大的学习能力。他们很快发现，不同时期产权证上的土地用途存在出入——老版房产证上的土地用途为商住混合用地，但2004年之后的新证只注明了房屋用途为单身公寓。

原来，福田区在2004年进行过一次规划修订，正是在此次修订中，财富广场地块由商住混合用地变为了商业办公用地，但这一地块已于1999年出让，2002年竣工。因而2004年的图则在相容性备注栏中注明了三类住宅用地（R3），这意味着该地块仍是商住混合用地。

2004年这次土地利用总体规划调整并非福田区的单独行动，而是覆盖深圳全市范围，不仅涉及未开发用地，也变更了一些已建地，其目的是为了适应城市化发展和产业转型升级需求。一位规划师告诉南方周末记者，城市用地规划标准有过多次变更，已建设用地性质变更通常是因为原先的土地类型在新标中消失了，但一般会注明历史情况。

土地性质与房屋用途密切相关，但存在历史遗留问题，例如建在工业用地上的公寓甚至住宅，以及更常见的建在“综合用地”“其他用地”上的住宅。由于土地类型复杂，各地在制定入学政策时，大多将房屋用途限定为“住宅”。

6月4日的又一次座谈会录音显示，福田教育局负责人明确表示，“根据国土部门认定，泰安轩等3个小区的类型为一类，财富广场等5个小区为三类。”当财富广场的业主展示两天来的研究成果，将土地出让信息、历史图则、新旧房产证、纳税凭证等资料一一出具后，参与座谈的教育局领导坦言：“我还真不知道光住宅用地又分这么多类型。”

就在6月2日，深圳市规划和自然资源局福田分局领导明确回应称，非居住用地性质的房屋按规定就没有配套学位，如果配套学位，是对居住用途业主的不公平。

当时，规土局在答复教育局的函中将非居住用地上的小区均认定为特殊房产——教育局早前罗列的六类特殊房产为：军产房、自建房、祖屋、集资房、商务公寓、单位宿舍，但在得知财富广场的性质变更经过后，这位负责人也表示房屋性质要根据不动产权证书的土地用途、房屋用途以及历史沿革综合判断。

然而，前述座谈会后次日，上述5个小区家长仍收到拒审通知，内容为“根据核查的相关房产土地用途及房屋用途情况，认定您的房产入学申请积分按特殊房产标准计算”。

6月12日，福田区就深高南事件发布通报，通报一改2019年底教育局发布学位预警时“整体满足，局部紧张”的措辞，表示今年通过学校新改扩建等措施新增学位约两万个，完全能满足辖区义务教育学位需求，谴责“有人散布所谓学位没保障或者孩子就读权益受损的言论不实”。

针对对老旧小区的甄别，前述通报认为：“政府部门适时对有投诉的有关问题，如对具体楼宇性质等积分因素进行甄别，是完全合法、公正和必要的。部分房产在甄别核实后确定的性质和类别与往年出现变化，但这只是回归该物业本身应有的积分待遇，由此要求所谓讨还学位或恢复权益的依据不足。”

6月24日下午，业主代表再次在市教育局信访办对话深圳市教育局副局长。这场对话持续到当晚九点，教育主管部门承诺于7月10日小升初复核分数截止日前正式回复积分结果，还承诺核查福田区教育局在深高南事件中有无行政违规行为，并向社会通报结果。

次日，福田区委领导就深高南学位风波开了一天会。上午召集规土局和教育局开会，要求各单位分头重新整理事件资料，为事件决策寻找依据，下午召集公安部门开会，安排搜集中介信息——当年买卖涉事小区房产是否存在虚假宣传等，业主们相继接到协查电话。

截止日很快到了，7月10日，系统中戏剧性地出现了审核通过的反馈，但未见正式回复和核查结果。风波中的各方保持着与此前截然不同的安静。至于深高南学区明年如何协调学位，此次涉及的8个小区房价何去何从，择校热是否会随着公办高中学位增加缓解，这些引人关注的问题，并未随学位失而复得得到真正的解答。

（应受访者要求，张峰为化名）