个人商业用房贷款项目准入审查建议

曹慧　林瑞杰

摘 要：个人商业用房贷款是当前商业银行个人信贷业务中的热点和难点，是个人信贷业务中收益较高，但是风险相对较难控制的产品。针对市场上不同类别商业用房的特点，如何做好项目准入与风险管理，是各商业银行必须面对和研究的课题。

关键词：个人商业用房贷款;合作项目;准入审查

个人住房贷款业务以其担保可靠、收益较高、风险易控等特点，倍受商业银行的青睐，信贷规模和效益贡献的比重日益提高。个人商业用房贷款作为个人住房贷款业务的重要组成部分，近年来规模迅速增加。随着宏观经济波动和房地产市场调控的不断深入，以及网络电商对商业模式的冲击，个人商业用房贷款业务面临的风险不断增加。个人商业用房根据性质不同可分为住宅配套商业用房、写字楼、商务公寓、专业市场、城市综合体等几类，与所处的区域经济运行情况、交通配套情况、人口聚集度等关系密切。现笔者结合实际就在个人商业用房贷款项目的准入审查时的重点提出几点建议。

1 住宅配套商业用房

住宅配套商业用房包括临街住宅楼低层或裙楼的商业用房，也包括独立修建在住宅小区外围的独立的多层商业用房。这类商业用房与住宅楼共同规划建设，其开发体量在项目总体的开发体量中的占比较低，其主要功能定位于为周边住宅小区居民提供生活配套服务。对此类商业用房的审核重点：

（1）选择人口密集区域楼盘项目的配套商业。项目所在区域的常住人口具有一定规模，所在项目的住宅销售顺利，项目周边学校、医院、集贸市场等生活配套设施完备。

（2）对不同楼层及户型结构的商业实施有差别的合作方案。住宅配套商业主要经营日常生活用品、餐饮、美容美发等与居民生活相关的内容，“临街”、“底层”是影响其经营的重要因素。对于2楼及以上或单户面积较大的商铺，因市场流通能力较弱，在合作时原则上需降低贷款成数。

2 写字楼

写字楼受地理位置、业权状态、硬件设施和服务水平等因素影响较大，且分为超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼等不同等级。对此类商业用房的审核重点：

（1）写字楼项目需临近城市主要政治和经济中心，公共交通發达，周边商业环境和配套成熟。另外还需了解同区域内同类写字楼的数量和经营状况，如果同区域内的写字楼已出现较高的空置率，则需进一步分析项目的市场前景。

（2）区别对待不同品质的写字楼。写字楼的建筑用材、电梯、中央空调、通讯网络等硬件设施，以及车位配比、会务、餐饮、物业管理等商务服务能力等因素决定了写字楼品质，不同品质的写字楼对应不同层次的客户。对于已落实最大业主的甲级写字楼，其经营相对稳定可持续，合作风险相对较低。对于在配套不成熟区域开发的乙级写字楼，由于其客户来源不稳定，经营风险偏大。

（3）开发商不仅资金实力要雄厚，还应有较丰富的市场研究能力、产品设计能力和物业管理能力。对于股东实力较弱，或股东背景不清晰，未有写字楼开发业绩的开发商应谨慎合作。

3 商务公寓

商务公寓是物业结构类似于住宅的商业物业，单户面积小，其用途较灵活，即可居住也可商务办公，主要满足短期租住和小规模的商务办公。开发商务公寓大多是为了满足相关规划的要求，很少有独立开发的商务公寓项目。对此类商业用房的审核重点：

（1）由于商务公寓的主要使用方向是个人租住、小型公司办公等，商务公寓所在区域应具备较完善的生活和商业配套。对于单纯因为规划原因而开发的商务公寓，如所处区域为新城区，生活配套欠完善，其市场需求不旺盛，流通能力弱，不宜介入。

（2）通常情况，商务公寓在项目总体的开发体量中占比较低。开发商的实力、项目住宅部分的开发是否成功对商务公寓的开发影响较大。商务公寓的合作应迟于住宅部分的合作，在项目总体的开发进度正常、住宅部分的销售顺利的情况下，可考虑商务公寓的合作。如果住宅部分已存在销售困难，同一楼盘内的商务公寓应暂缓合作。

4 专业市场

专业市场是以批发业务为主，集中销售某一类商品的市场。其商业物业的专用性强，其物业价值对市场后期营运情况的依赖性较强。专业市场受区域经济和行业发展变动的影响较大，对开发商的专业能力要求较高。对此类商业用房的审核重点：

（1）专业市场的发展需要发达的交通条件和完善的商业服务配套。主城区内或主城区外围的专业市场具备发展的基础条件，而对于距离主城区较远的专业市场应审慎合作。另外政府规划以及配套的支持政策也是专业市场发展的基础条件，需在相关规划和配套政策已有实质性进展后再进行合作。

（2）营运专业市场需要丰富的专业管理经验和市场影响力。商场管理者的专业能力，对经营圈层人脉关系的熟悉程度，对专业市场的招商和后期经营至关重要。开发商如是首次从事专业市场开发，应谨慎合作。

（3）落实市场的销售政策。由于专业性强，专业市场对入场商家有一定的限制，其销售政策多定向为入场经营的商家。如果专业市场自营客户比例低于50%，说明该市场得不到业内的认可，后期经营的困难较大。

5 城市综合体

城市综合体是包含了商业、办公、居住、旅店、展览等物业的综合化项目。综合体项目的开发体量大，对开发商的资金实力和后期营运管理能力的要求较高，一旦出现总体经营困难，甚至失败等情况，这类房产将严重贬值，银行难以单独处置房产，银行债权得不到有效保障。对此类商业用房的审核重点：

（1）综合体的开发商不仅要有雄厚的实力，还应具备管理大型商场、写字楼、酒店等商业物业经验。对于未有成功开发类似城市综合体经历的开发商应审慎合作。

（2）为了保证综合体建成后的正常营运，开发商需自持大型商场、酒店、部分写字楼等商业物业，自持比例原则上不低于综合体商业体量的40%。对于自持比例偏低的项目，应审慎合作。

（3）由于综合体商业物业形态较复杂，需对合作的商业物业加以选择，原则上选择单户面积不大、独立产权、可物理分割的商业物业进行合作。