佛山宁波等地出台存量房交易资金监管服务新规

罗克研

日前，佛山市住建局、佛山市房产信息网相继发布通知，佛山二手房买卖网签、交易流程均有新变化。据悉，佛山市住建局印发了《佛山市住房和城乡建设局存量房交易资金监管办法》（以下简称《监管办法》），进一步规范和加强佛山存量房交易配套制度建设，保障存量房交易资金安全，维护交易当事人合法权益。

“佛山二手房的交易惯例是：购房者把钱给卖家，卖家收齐钱后才过户。这样操作风险比较大。”有业内人士曾表示：佛山大约有2%～5%的二手房交易出现了纠纷，基本上都跟缺乏资金监管有关。

《监管办法》明确，除交易当事人明确提出放弃监管外，均应选择交易资金监管。买卖双方在签署存量房买卖合同时，选择交易资金监管的，签订存量房交易资金监管协议，并通过存量房交易资金监管系统进行资金监管;不选择交易资金监管的，签署自愿放弃存量房交易资金监管的共同声明，自行承担交易中的资金风险。

2019年5月23日，合肥市住房保障和房产管理局出台存量房交易资金托管服务新规。与过往先过户再抵押贷款不同，新规要求银行贷款审批后买卖双方才能办理过户。

新的《办法》将原来的“政府托管、银行配合”的存量房资金托管模式，调整为“银行托管、政府监督”模式。对于办事市民来说，二手房交易市场会更加规范，交易手续更简单，交易耗时更少。

根据新规，符合条件的商业银行可按程序申请开展二手房交易资金托管。与此同时，新规还鼓励商业银行利用其服务平台，开展APP办理、网上办理、不见面办理、上门办理等业务。打破之前的壁垒，商业银行需提高开展存量房交易按揭贷款积极性方能赢得客户，这无形中促使银行加大存量房按揭贷款支持力度，缩短房屋交易全流程的时间。

过去二手房交易，买卖双方过户后办理贷款手续，偶尔会遭遇“贷款无法办理”的窘况。这类情况未来将不会出现，新的资金托管模式将遵循“谁贷款、谁托管”的原则——商业银行先行贷款审批，确保贷款额度。贷款审批之后，买卖双方再办理过户手续。另一方面，托管资金在托管账户滞留期间按照银行同期活期存款挂牌利率结息，利息和本金一并划转。这意味着，买方的托管资金存入账户后将有利息收益。

2019年12月25日，宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室等四部门联合发出《关于明确存量房交易资金监管有关操作事项的通知》，对全市二手房交易资金监管政策操作事项作进一步明确。

这些问题包括：明明政策明确购房定金可不纳入资金监管，但有银行强制要求买方将定金也存入资金监管账户;在办好资金监管后，有银行就把存入购房款的账户给冻结了，由此导致无法办理公积金贷款审批手续;由于行政区划调整，有些老的房产证上的地址，与过户后办出的新不动产权证地址不一致——比如以前是鄞州区集士港、现在是海曙区集士港，导致办公积金贷款时候“卡壳”。

其中，因行政区划调整带来的同一套房屋产证地址不一致的问题，特别明确由房管部门与公积金管理部门对接解决，部门内部搞定，不需要二手房交易当事人提供证明。

需要特别提醒的是，虽然此次文件中明确，通过房产中介成交的二手房可以选择不办资金监管，而采取传统的买卖双方私下交割房款的方式，但买方应该注意——在这种自行交割房款的方式下，一般就是买方首付款免费给房东用作提前还贷，此时，房子还没过户到买方名下，万一房东在提前还贷之后因为债务等问题房子被查封，買方可能面临“钱房两空”的风险。

所以，房管部门特别建议，选择自行交割房款方式的——不管有没有通过房产中介交易，买方最好要求房东拿一份征信报告出来，判断下房东的征信状况是否良好。