简析房地产开发项目的流程化管理措施

陈 超

中铁二十二局集团有限公司国际工程分公司

1 引言

随着房地产行业同质化竞争日益激烈，房地产企业若想继续保持竞争优势，必须完善开发管理工作，确保开发流程的科学高效。由于房地产开发项目流程复杂，因此必须完善管理流程，以促进房地产企业经济效益稳步提升。

2 开发项目流程化管理的必要性

2.1 开发项目流程化管理的特点

房地产开发项目管理通常是在工程项目的决策实施的过程中，将项目管理中的理论观点及方法运用到实际管理中。从项目计划到竣工验收，选择科学策划、合理控制来进行项目成本管理、进度管理及质量控制管理。与其他行业的项目管理不同，房地产管理有其自身特性，具体表现在以下四个方面。

（1）房地产管理的操盘者不同，并不像政府性工程管理那样，而是房地产开发公司。他们不单单要投资房地产项目，监管整个项目的进度，还要从物业管理及后期服务两方面来考虑。

（2）房地产管理项目与施工项目、设计项目的对象不同，房地产管理对象是房地产项目，除考虑项目策划阶段、准备阶段、实施阶段及收尾阶段外，还要考虑物业的介入和销售阶段。

（3）管理角度不同，房地产管理主要是站在开发商的角度来考虑，整个项目的规划不仅要合理还要有效控制进度和成本，以此实现利润的最大化。

（4）房地产合同中要明确规定房屋费用要按期交付，一旦违约需要索赔甚至退房。

2.2 开发项目流程化管理的必要性

开发项目的流程化管理主要重视流程之间的相互衔接和匹配以及流程的总体规划，管理对象采用流程运作及相互作用的方式，根据流程设计围绕实施目标进行。倘若房地产忽视流程管理的任何一个环节，仅重视改造业务流程，那么就难以达到理想效果。所以，房地产开发商务必要建立系统的流程化管理体系，并对其进行维护、评价及监管，进而达到更好的效果。项目流程化管理具有一定的特点。

（1）目的性，流程化管理的目的就是为了更出色完成相关的管理业务而进行。

（2）必然性，必然会通过某种途径或流程来完成管理任务。

（3）多样性，多种管理方式和多种管理流程，这些方式和流程相互衔接，紧密相连。

（4）层次性，具体是指功能系统的层次性，进而使管理业务和流程富有层次性。

3 开发项目流程化重点管控措施

3.1 获取土地

房地产项目的开发周期大多不是一个短频快的过程，甚至有可能会经历较长的时间。可行性研究对项目整体研判是非常有必要的，而且必须是客观严谨的，它能够帮助企业对于预期想要达成的经济指标有一个更科学明确的认识，为后期的项目运行打下基础。在拿地阶段的可行性分析，需根据土地规划条件及产品调研，以此为基础对概念方案进行具体分析与考量，运用统计学和数理解析原理，结合企业财务状况判断项目获取的净利润，对投资回报加以评估，以此研判拿地策略。

3.2 方案设计

拿地后，开发企业要做好总图定位，组织概念方案设计评优，做好限额设计，做好户型、外立面、提高停车效率，结合经济技术指标选出利润最大化的方案。

3.2.1 要重视“总图定位”

总图定位，是从市场、销售、规划等多个维度，创意思维与技术思维碰撞的产物，能够把各个业务口面临决策时统一到一个思想维度，其根本是是规划出的产品达到利润最大化，最终完全参考财务指标做决策。总图定位跟设计院出图不在一个维度上，总图定位是纲，设计院出图是目。总图定位在前，设计院出图在后。总图定位是把开发理念、产品布局、成本逻辑、开发顺序、财务结构、技术指标分配等融于一体的主干图。设计院出图是把体块、比例、天际线等建筑景观的深化演绎。它强调的是高盈利能力的产品布局、不平衡使用容积率的方法，重大成本的规避和优化能力，成熟的建筑体块尺度等，是整合了市场营销、成本、规划、财务等多项开发技能的核心成果。总图定位能实现利润最大化，这是规划设计的“宪法”。

3.2.2 方案设计阶段要做到成本前置

据某权威机构统计，全国平均水平，每10万平方米的项目就有3000 万资金是不产生任何价值的，约占总建筑成本的17%。规划设计投入在总成本占比很小，却影响了70%的成本和利润。从设计优化、限额设计来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。因此，项目策划设计阶段就应该确定成本造价标准，进行限额设计，应抛弃工程承包的招标设计模式，不能仅从设计费高低确定设计单位，而应从设计费与设计出的产品的单方造价成本综合考虑，同时要加强各设计阶段任务书要求，从设计三个维度即市场、造价、技术综合考虑，不能仅依靠设计院设计人员从技术角度把握设计工作，同时还要综合考虑交房后的运营成本等。

3.3 项目实施阶段

项目实施阶段应围绕“一个中心、八个基本点”开展工作。一个中心指以房地产开发全过程相关证件办理为中心，八个基本点指重点抓好项目总体定位方案、规划设计方案、成本合约规划方案、全盘开发计划方案、整体营销推广方案、全面预算方案、投融资方案、税务筹划方案。

4 开发项目管理流程化的重要抓手

图1 推行产品线开发的战略意义

从顶层思路、政策变化与基本面趋势上来看，传统开发模式受到越来越多的挑战。许多转型滞后、粗放式发展的房地产企业面临经营困境。中央多次强调住宅应回归居住属性，同样的，房地产开发业务也应回归本源，更多依托精细化管理和公司治理长期发展，房地产行业未来料将进入精耕细作、集约化增长的新阶段。产品线开发作为项目管理流程化的重要抓手越来越被业界重视起来，培育提升精细化的管理体系，依托房地产企业的产品线迅速复制开发具有战略意义如图1所示。

5 结束语

当前，土地资源越来越有限，获取难度和成本不断提升，中小房企的发展和生存难度将逐渐增加。随着楼市进入新一轮市场调整期，更多的中小房企将被迫退出房地产或被收购，而这对于综合实力较强的房企来说则成为逆势发展的机会。只有规范化的程序流程才能保证项目开发的高效进行，也可避免出现因战略失误导致的开发周期过长、资金成本高企不下，从而导致现金流断裂，以至于企业破产的困境。