浅析房地产经济周期与宏观经济政策的关联性

朱峰

摘要：随着国民人均收入的不断增加，人们对物质方面的要求越来越高，进而极大地推动了我国房地产行业的发展，并为我国市场经济带来了良好的发展空间。目前，房地产行业在我国国民生产总值中占据极大的比重，但实际上该行业一味的迅速发展并不利于我国经济社会的平稳运行。面对这种情况，必须辅助科学的宏观经济政策，以此来为我国房地产行业未来的平稳发展提供根本保障。

关键词：房地产;经济周期;宏观经济政策;关联性

一直以来，房地产都属于经济周期波动明显的一类行业，且极易受到我国宏观经济政策调整等方面措施的影响。受国家出台的各项宏观经济政策影响，我国房地产业发展速度逐渐加快，而这不仅不利于我国经济市场的健康平稳运行，还会由于房价过高等问题影响到国民的正常生活与生产。对此，只有科学地分析房地产经济周期与宏观经济政策之间的联系，才能够通过合理调控宏观经济政策的方法，达到加快社会发展的最终目的。

一、宏观经济政策调整的必要性

（一）房价长期居高不下

房地产作为一种增值产品，在受到投资爱好者们广泛欢迎的同时，也作为一种保值产品受到工薪阶层们的哄抢。在此发展背景下，部分销售部门出现哄抬价位的行为，从而间接导致我国房产价格居高不下。尤其是在新经济政策调整下，这种不良现象逐渐加剧甚至演化成为泡沫经济，对我国经济领域的健康发展十分不利，而出现以上这些问题的原因又可以分为多个方面。

首先，我国大多数房地产业都是由相关地区的政府部门直接垄断，所以并未受到市场经济的有效调节，进而加快了我国房地产业的“畸形发展”速度。其次，部分投资爱好者在房地产业发现巨大投资商机，随即投入大量资金于该行业。大量资金投入虽然可以为投资人带来极为可观的收益效果，但是却进一步加快了我国房价的增长速度。在以上这些原因的共同作用下，我国经济周期起伏较大的房地产业陷入更加混乱的局面。对此，必须要对我国现存宏观经济政策进行有效调整，以此来平稳我国房价并为其健康发展创造优良条件。

（二）我国房地产经济周期发展不稳定

房地产与具有相同价位的商品不同，其极易受到来自施工材料价格调整、施工人员薪资水平变化等方面因素的影响，所以具有发展状况不稳定和极为明显的盲目性特点。同时，房地产业作为我国经济市场的一部分，周期性是其发展过程中不可摆脱的一项基本特性，导致其与我国宏观经济政策的调整措施之间具有十分密切的联系。结合目前我国房地产业的发展状况和未来发展前景分析，房地产业呈现逐渐壮大的趋势，但也正是房地产业获得的经济效益越来越高，导致相关从业人员对房地产行业的未来发展表现出极大的担忧。如近期出现的泡沫论等观点，都直接地表明相关从业人员的个人想法。但实际上，目前人们关注的重点问题还是不断攀升的房价，而国家针对我国宏观经济政策的各项调整措施，也是为了能够从根本上对这一问题进行妥善的处理和解决。

二、宏观经济政策与房地产经济周期的关联性

（一）财政政策调控与房地产经济周期的关联性

财政政策其实就是相关部门利用增税或减税的方式，对市场需求进行引导和控制。同时，还会在一定程度上影响到社会人均收入水平和人们的实际就业情况。一般来说，如果我国房地产业扩张速度过快，那么相关部门便需要及时地提高税收，之后再通过缩减投资数量的方式减少房地产业的实际收益。而当房地产业出现收缩的情况，那么则需要采取与之相反的措施来解决实际问题。通过这种方式，不仅可以扭转经济市场原本的发展导向，还能够起到适当打击投资人员的过度投资行为和热情，进而避免由于房地产业发展速度过快，而使我国经济市场出现不同行业之间的发展矛盾问题，最终促进我国房地产业和经济市场共同的健康平稳发展。

（二）货币政策调控与房地产经济周期的关联性

货币的主要承担者是银行，所以国家针对货币政策提出的各项调控措施也是针对中央银行而开展的。就目前我国市场经济发展状况来看，货币政策调控主要通过控制我国中央银行的货币发行总量，以此来对货币利率进行有效调整，从而对市场需求产生特定影响。首先，我国中央银行针对存款准备金政策做出调整。一般来说，存款准备金利率的涨幅会在一定程度上影响到市场上的货币流通量，进而使利率出现变化，最终达到控制房地产投资量的目的。如，当我国房价过高时，为了能够进一步降低原有房价，便可以通过上调存款准备金率的方法，进而使更多人选择将资金存人银行以获得更加稳定的收益，并减少向银行借贷的人数。这样一来，由于市场上的资金流动总量减少，使房地产业的发展成本随之减少，而房地产投资者也会在一定程度上减少投资数量，最终起到调节市场经济状况并减少市场问题的发生频率的作用。

其次，我国中央银行针对再贴现率政策做出调整，其中再贴现率的主要影响对象包括中央银行下级的各类商业银行以及各金融机构等。通过对再贴现率政策的有效调整，能够有效地控制银行的货币流出量，进而使利率产生变化。同时，当大批投资者改变原有资金流向，那么便会进一步激化我国房地产业的贷款问题，最终实现拉低房地产业发展速度的目的。除此之外，这种方式不仅可以使我国房价出现大规模调整，还能够使更多低收人人群获得基本的购房权利，从而进一步促进我国社会的和谐进步与发展。

三、宏观经济政策与房地产市场协同发展的有效途径

（一）处理好房地产发展周期差异性与宏观经济政策统一性的矛盾

我国不同区域间的经济发展水平差异过大，这对我国大部分行业的发展都造成了一定影响。其中，我国房地产业具有极为明显的地域差异性，也就是对于不同区域而言，房地产发展水平和人民的需求度都各不相同。而这种区域之间的差异性，也使我国房地产经济周期被划分为全国性和区域性两种不同类别。由此可见，在对我国房地产业的宏观经济政策进行调控时，必须要结合不同区域房地产业的经济周期特点，防止由于区域间的需求不同而造成不良的社會影响。除此之外，各地区的政府部门也要严格按照国家下放的各项经济政策开展各项工作任务，只有这样才能使宏观经济政策落到实处，并发挥出其真正的作用和效果。

（二）根据经济形势灵活地调整货币政策

我国经济市场的变化速度过快，所以国家下放的宏观经济政策，也必须要结合具体的市场变化情况。其中，需要特别注意的是我国相关货币政策，也只有将货币政策与我国实际的经济变化状况紧密结合，并及时地对其做出相应调整，才能防止我国房地产业出现发展速度不均衡的情况。同时，货币利率的相关问题也需要做出特别调整，并真正实现张弛有度。除此之外，相关部门在对货币政策进行调整时，必须要以经济市场的发展动向为基础，并有效地利用房地产业高回报率的特点，从而在延长我国房地产经济周期变化的同时，为我国房地产业未来的长期稳定发展带来更大帮助。

（三）保持财政政策调控的稳定

据相关人员的长期研究发现，当市场经济发展状况处于不平稳状态时，如果能够及时地采取有效的财政措施，那么不仅可以在短时间内帮助经济市场获得发展活力，还能够为经济领域的长期、平稳运行提供极大帮助。因此，结合目前我国经济领域的实际发展状况来看，为了解决我国房地产业扩张速度过快的问题，主要可以采取减少财政政策的方式。也就是说，国家需要适当地减少对于房地产业的资金投入数量，以此来加快房地产业的结构转化速度。这种财政政策对政府的考验难度较大，所以必须要结合实际情况对财政政策进行适度调整，严禁出现大规模变动的行为，因为大规模的调整不仅难以取得预计调控效果，甚至还会动摇我国房地产发展领域的经济根基。

（四）加大对房地产产品的改善力度

目前，我国房地产业的整体发展呈良好态势，但是针对住房供应体系而言却仍然存在较多問题，尤其是近期出现了房源供应与市场需求之间的不平衡性问题，从而严重地影响到我国住房供应体系的稳定性。针对这一问题，地方政府可以结合市场需求建立一种新型住房消费体系，不仅要为居民们提供有效的住房保障，并妥善处理房源供需失调的问题，还要能够从根本上解决中低收入人群的购房问题。除此之外，地方政府也要针对近期房地产业发展状况的相关信息进行搜集和处理，以此来为我国房地产业未来的发展提供科学导向，并使房地产产品更加符合社会的整体需求。

（五）新的调控政策不该贸然出台

部分人群认为导致我国房价居高不下的主要原因，是国家并未针对房地产业提出有效的调控措施和经济政策，所以希望国家能够出台更多针对房地产的经济调控政策。但实际上，任何一项经济政策的出台，都需要提前做好全面的设计和规划，否则不仅难以发挥实际的调控作用，甚至还会影响到经济市场的正常运行。由此可见，调控政策必须以我国市场发展机制为导向，立足于经济市场的发展实际，以此来发挥出调控政策的最佳效果。

四、结语

房地产业作为新兴第三产业，在短期内便成为我国经济发展的重要支撑。但是房地产业与我国大多数行业相同，都具有极为明显的经济周期性特点，这代表着房地产业会在不同的宏观经济政策调控下，表现出不同的周期波动。面对这种情况，必须要合理地判断与分析宏观经济政策与房地产经济周期之间的关联性，以此来为我国房地产业未来的持续发展奠定坚实基础。