“绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易方式：理论与实现机制

彭新万　蔡苏

[提 要]不动产交易方式是“绿水青山就是金山银山”相统一的重要实现形式之一。从时空关系视角重新解读了“绿水青山”的含义，并以此为逻辑起点探究了“绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易方式。通过两个方面进行阐述，一是原创性认为部分“绿水青山”具有顯著的“不动产”特性，以及从经济价值角度再将”绿水青山”分为“高附加值类绿水青山”（或综合价值）和“普通价值类绿水青山”（单一价值）两种类型，是对“绿水青山”分类的重要补充和完善。二是从理论和实现机制层面就“综合价值绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易方式进行了探索。

[关键词]“绿水青山”;价值化;不动产属性;不动产交易

[作者简介]彭新万（1969—），男，江西财经大学经济学院教授，博士生导师，研究方向为政治经济学、乡村发展;蔡 苏（1996—），女，江西财经大学经济学院硕士研究生，研究方向为乡村发展。（江西南昌 330013）

[基金项目]国家自然科学基金项目“农村生态产业发展的促进机制与支持政策研究”（71563015）

一、背景与问题的提出

党的十八大以来，习近平总书记在国内外不同场合多次阐述了“绿水青山就是金山银山” （以下简称“两山”）的思想，这一思想已经成为指导我国建设生态文明的理论基础，也体现了我国可持续发展的治国战略。“两山”理论的形成是一个长期的历史过程，2005年8月15日，习近平在浙江安吉县考察时，首次提出“两山”的论断，这是此论断的发端[1]，之后有过多次的相关阐述。2017年10月18日，十九大报告提出“坚持人与自然和谐共生。建设生态文明是中华民族永续发展的千年大计，必须树立和践行绿水青山就是金山银山的理念”。[2]2017年10月24日，将“增强绿水青山就是金山银山的意识”写入了《中国共产党章程（修正案）》，将建设生态文明提升为中华民族永续发展的千年大计[3]。2018年5月，全国生态环境保护大会的开展，将“两山”列入习近平生态文明思想的六项原则[4]。作为一个十余年来特别是十八大后国家高度重视的发展战略之一，通过自下而上和自上而下相结合的制度安排和实践，形成了不少有价值、可推广的实现方式，如：浙江省衢州市以维护钱塘江上游生态系统整体功能为重点，建设重要生态屏障，围绕生态资产保值，使群众共享绿水青山保护成果;贵州省贵阳市乌当区将大数据理念引入生态文明建设，形成生态文明建设“4G”模式，以制度创新引领生态文明建设，建立体制机制保障机制。这些是在“两山”思想引领下的地方自觉实践。2017年9月以来，生态环境部已命名了三批（52个地区）“两山”实践创新基地，作为探索“两山”实践路径典型做法和经验的重要载体。然而，从已有实践中仍可以看出，虽然“两山”转化实践取得了丰硕成果，很大程度上实现了“两山”的统一，但是，在某些领域（或类型）的转化不够理想，如珍贵林木等这类“绿水青山”，而这类“绿水青山”却又大量存在，如果无法真实地实现其价值，这就必然会从认识上造成对“两山”理论的误解，进而从实践上将影响甚至妨碍生态文明建设。理论是行动的指南，因此，需要进一步深入研究相关问题。

二、现阶段“绿水青山”转化为“金山银山”的主要方式及存在的问题

对于如何实现“绿水青山”转化为“金山银山”，就目前来看有三种实现方式。

一是生态资产化。生态资产化是指用自然资产负债表对绿水青山的总量进行核算，将其资产化，再对绿水青山进行产权界定，借助于价格体系与市场机制对其进行定价，通过资产化、市场化、价值化三个基本环节实现将“绿水青山”转化为“金山银山”。[5][6][11]

二是建立生态补偿机制。生态补偿是指通过建立生态建设资金安排、转移支付（庄贵阳，2016）等生态补偿制度[7]，建立资源有偿使用制度、市场化多元化生态补偿机制（秦昌波等，2018）[8]，实现部分绿水青山的价值。

三是生态产业化。生态产业化是实现绿水青山就是金山银山的方式之一，是指从生态农业、生态工业、生态服务业等三方面促进经济与生态的融合并实现两者之间的转化[9][10]。

目前将“绿水青山”价值资产化有不少难题。首先，在“绿水青山”核算方面。由于生态资源的多样性和关联性，难以对其进行明确的分类。同时，在自然资源资产负债表核算相关技术方面也不足于支持和满足如在环境存量和流量资源的核算，目前没有形成标准化、普遍认可的技术体系。其次，在对“绿水青山”明确产权方面，在保持生态资产的所有权不变的基础上，如何将使用权和经营权激活进行交易是亟待解决的问题。最后，对“绿水青山”进行定价方面：一是“绿水青山”是特殊的商品，具有价格刚性和敏感性。二是非完全市场价格。绿水青山具有公共品属性，生态资源所有权归属于国家和集体，容易导致价格垄断。三是不同地区具有的自然资源具有差异，定价也存在较大的差异。这三点导致对“绿水青山”的定价变得困难。

诚然，现存的生态补偿机制也存在不少问题，主要体现在：生态补偿机制单一，现阶段主要集中在自然保护区、重要生态功能区、矿产资源开发、流域水环境保护四个重要领域;补偿标准额度较少，应以保护环境支出为下限，社会承受范围为上限进行补偿;生态补偿机制主要是政府补偿，辅之以市场补偿。应将政府和市场并重，建立以政府为主导，以市场为主体的生态补偿机制。

另外，发展生态产业同样面临一些困境，但其主要是产业发展问题而不是价值转化问题，因为发展生态产业本质就是厂商决策行为，价值实现主要通过市场的供求与竞争机制来实现。如，在生态农业方面，随着人们对生态农产品的种类和质量多样化，对生态农产品的市场需求表现为不够旺盛，生态农产品的流通渠道尚未完全打通。在生态工业方面，先进的科学技术、高端的科技人员和项目资金都比较缺乏。在生态服务业方面，主要以生态旅游和休闲业为主，项目拓展不够。

三、“绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易实现方式的理论分析

当前，一些“绿水青山”不能正常转化为“金山银山”表面上看是实现方式的创新遇到了瓶颈，深究原因其实质是对“绿水青山”的内涵和特征、类型等缺乏时空关系的理解。

（一）时空关系视域下“绿水青山”的含义、特征和类型

1.“绿水青山”含义的拓展。总体上看，当前对“绿水青山”含义的理解较全面、也是符合实际的，反映了当前社会对“绿水青山”范畴的主要认知程度。“绿水青山”含义的界定为其转化为“金山银山”提供了基本的理论支持。但是，从近几年各地方的“绿水青山”转化为“金山银山”的实践上看，虽然成效显著，促进了当地经济发展以及增加了农民收入，然而通过分析发现，现有文献的研究忽视了对“绿水青山”时空关系及其统一性的深度理解和剖析，由于理论研究上的“盲区”，实践中出现了一些“转化”盲区也就不足为怪。时空关系分析是唯物辩证法的具体化运用，从时间和空间视角进一步拓展“绿水青山”的含义并以此为基础，能更全面且更精准地分析“绿水青山”的特征、类型和转化为“金山银山”的方式。

关于“绿水青山”的时空关系，从时间角度看，认为短期内，绿水青山侧重存在于地表上的自然资源，而长期内侧重于生态资源所带来的生态产品和服务功能价值。另外，时间视角还包括可再生“绿水青山”形成的时间长短。从空间角度分析，基于空间共性即空间相互（正负）效应的认识，一方面进一步强调了“绿水青山”的整体性特征;另一方面，又明确了不同类型“绿水青山”（如品质、生态功能保护区或曰“红线区”等“绿水青山”）其经济属性实现方式的差异性。空间视角还包括“绿水青山”空间位置的特性，即不可移动性。在“绿水青山”的含义中强调时空关系，突出了“绿水青山”的本质属性。

2.不动产属性是“绿水青山”的重要特征。如果强调时空关系分析“绿水青山”的特征，我们发现“绿水青山”还具有不动产的属性。所谓不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物[11]。《担保法》92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上附着物。”从法律对不动产概念的界定出发，一般认为不动产有以下基本特征：一是自然特性，包括不可移动性、独特性、异质性（位置差异、利用程度差异、权利差异）、耐久性和数量有限性;二是经济社会特性，主要体现在价值量大、用途多样性、外部性（涉及广泛性）、权益受限、难以变现性和保值增值性等[12]。“绿水青山”虽然与土地等不动产的特征存在差异，如在不可移动性方面，“绿水青山”不像土地那样是一种永久的不可移动的财产，然而其必须依赖于土地而存在，也具有不可移动性，或者说，如果在限制的时间和空间条件下发生了移动其价值遭受了损失，也称之为不可移动，所以“绿水青山”是不动产的内容之一。关于“绿水青山”具有不动产的属性理解，即是对“绿水青山”特征的拓展，也为创新其价值实现方式提供了理论支持，弥补了前期研究中对一些既是消耗性但自身价值又很高（特殊品质）的“绿水青山”（如珍贵树木）在转化为“金山银山”实践中缺乏指导的困境。

3.高附加价值（综合价值）类“绿水青山”。根据上文对“绿水青山”含义和特征的再分析，即从拓展后的含义和特征出发，按照经济价值属性从多维价值视角进一步将绿水青山细分为“普通价值（单一价值）绿水青山”和“高附加值绿水青山”。“普通价值绿水青山”是指其价值等于生态环境所赋予绿水青山的价值，如土地资源、矿产资源等自然资源。“高附加值绿水青山”是指在普通价值基础上因其特殊的品质（体现了特殊的时间性和空间性）而形成的远超普通价值的价值的“绿水青山”。诚然，这种附加值不同于工业产品中的附加值，工业产品的附加值的主要内容是技术进步。但理解的逻辑却是相同的，“高附加值”的“绿水青山”是以“绿水青山”的特质（多重使用价值转变为价值：除生态价值外，生态产品自身的使用价值以及生态产品的品牌价值是其重要内容，如高品质林木）为核心要素，这个特质是一般的“绿水青山”所没有的，因其特殊品质而使其价值超过生态环境所赋予的价值，比如一些生态功能保护区和生态红线区这类无法衡量其价值的绿水青山。若将此类绿水青山转变成金山银山，目前所采取的方式就是生态补偿机制，而其价值往往超过生态补偿机制所补偿的价值—附加值。因此这类绿水青山的价值应为生态补偿机制所补偿的部分和附加值之和，即“高附加值绿水青山”。

（二）不动产交易是实现高附加值类“绿水青山”价值的有效方式

把“高附加值绿水青山”完善成不动产商品，进入市场流通和交易，是一种将特殊品质的“绿水青山”转变为“金山银山”的有效方式。

1.“绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易实现方式的基本形式。目前，在不动产交易过程中会涉及很多交易方式。以房地产行业为例，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易方式有三种：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。房地产转让是指房地产所有者将房地产买卖、赠与或其他合法方式转让给其他人;房地产抵押是指抵押人将自己拥有的房产以不转移占有方式的形式向抵押权人提供债务担保，债务人不能偿还债务时，抵押权人有权将房产进行拍卖，对于拍卖所得款具有优先受偿权;房屋租赁是指房屋所有者将房屋出租给他人，由承租人向其支付租金。本文所涉及的将绿水青山转化为金山银山的不动产交易与房地产转让的交易方式类似。

2.“高附加值绿水青山”采用不动产交易形式的实现依据。不动产是目前热点话题，其各方面的制度规范逐渐完善，对不动产交易的实践也越来越多。“高附加值绿水青山”往往是无法用现存的技术条件衡量，对其进行移动会对其经济价值造成损失的自然资源。根据《担保法》对不动产的解释，可将“高附加值绿水青山”归属于不动产。对“高附加值绿水青山”进行不动产形式的交易的实现依据，从两方面进行理解：一是法律依据。对于不动产交易，现有很多制度和法律对其进行规范。“高附加值绿水青山”可归属于不动产，适用于不動产相关法律。将“高附加值绿水青山”进行不动产形式的交易，根据《关于加快推进生态文明建设的意见》、《生态补偿法》、《生态补偿条例》对其进行保护和价值的估量。根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《中华人民共和国合同法》对其交易以及后续可能出现的纠纷进行管理与规范，保证该实现方式的可实施。二是理论依据。不动产具有两个特性：自然特性和社会经济特性。自然特性包括不动产的不可移动、寿命长、供给数量有限等。社会经济特性包括不动产的经济价值高、权益受到限制、难以变现、保值增值。“高附加值绿水青山”具备以上不动产的自然特性和社会经济特性，可归为不动产。因此，可对“高附加值绿水青山”采用不动产交易的形式转化为“金山银山”。

四、“绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易机制构建

对于“高附加值绿水青山”，目前所适用的实现方式是通过生态补偿机制进行补偿。如上所言，这一方式往往不能实现其真正的价值。以不动产形式对此类“绿水青山”进行交易不仅仅体现生态补偿的价值，同时也体现出高附加值的部分。其实现机制如下：

（一）办理不动产权登记证，打造不动产商品

以不动产登记管理条例为政策依据，对“高附加值绿水青山”办理不动产权证（与房地产类似），使其成为不动产商品，进入市场进行交易，推动“高附加值绿水青山”的市场化。通过首创不动产权证，明确“高附加值绿水青山”所有权，增强其市场的流通。

（二）建立不动产交易中心

通过建立不动产交易中心，对“高附加值绿水青山”进行产品设计，整体规划，宣传推广，管理销售，使其成为成熟、可售的不动产商品。

（三）开发不动产交易系统，规范交易行为

一是通过电子商务途径，提供交易方式。交易中心开发不动产交易系统，将不动产商品于电子交易平台的网上商城挂牌。二是通过金融创新，与银行合作，推动“高附加值绿水青山”批量交易，破解森林资源变现难的问题。个人或机构通过不动产交易平台在网上商城进行按揭贷款购买，支付一定的首付款，签订林木购买合同，完成交易。三是通过线上线下一体化的模式，管理交易。不动产交易中心根据线上交易办理不动产权证。以不动产交易中心为中介的不动产交易形式销售“高附加值绿水青山”，类似于房产中介销售房屋，使交易更便捷、更规范。

（四）建立交易、售后保障及物业管理机制

实施第三方平台监督及地方政府监督管理、人为风控措施，使交易在法律上和流程上合法合规，保证交易的安全性。对于售后保障，买家可以长期持有，也可以将不动产权作为证券化资产进行交易随时变现，获得现金。或者将不动产权证作为一般抵押物以向银行进行抵押贷款，解决临时资金需求或提高资金使用效率。对于售后服务，交易平台通过大数据对“高附加值绿水青山”定位共享，买家通过账户和编号随时查看“高附加值绿水青山”状态。同时，交易平台对“高附加值绿水青山”进行物业管理，保障其完整性和安全性。

五、主要结论与研究展望

论文从时空关系视角创新性地提出了“绿水青山”的不动产属性和普通价值（单一价值）绿水青山”与“高附加值（综合价值）绿水青山”的分类，在此基础上研究了高附加值类“绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易机制。本文研究显示：第一，“绿水青山”具有不动产的属性，“绿水青山”的不动产属性为构建不动产交易机制提供了理论依据。第二，从生态产品价值角度还可将“绿水青山”分为普通价值和高附加值的两种类型，此分类是对既有分类（直接价值、间接价值、潜在价值）的创新性补充，不同类型的“绿水青山”转化为“金山银山”的方式也因此不尽相同。第三，“绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易机制是将综合价值高的“绿水青山”完善成不动产商品，办理不动产权证在市场流通、交易，实现其真正价值。当前，此交易机制的构建和实践虽然仅处于初创（探）期，但不论是从理论还是实践上讲，拓展了研究视角，丰富了现有的实现方式。假以时日，在国家、社会和公民的共同支持下，它应该能成为“绿水青山”转化为“金山银山”一种重要方式。

本文研究的“高附加值绿水青山”转化为“金山银山”的不动产交易机制还属于初始探索阶段，有许多问题需要深入研究或细化完善。如不动产权证的办理，颁布何种不动产权证将成为亟待解决的问题，如“高附加值绿水青山”种类繁多，如何精准界定;如买方意愿不足（社会认可度不高），怎样将这种交易普及化仍需解决;又如交易后的事项，对于交易后买方拥有商品的所有权和使用权，为使自己利益最大化而产生的滥用林木现象，需要建立责任监督机制对其进行管理和规范。

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[12]胡亚楠.不动产估价视角下地上附着物补偿标准测算方法的应用研究[D].杭州：浙江财经大学，2017.

[责任编辑：熊文瑾]